新加坡最新房产降温措施，你想知道的重点都在这里了
上周，我们刚探讨了新一轮降温措施的可能性。
结果这周还没开始，新加坡政府又在半夜搞事情，晚上11点多宣布了一个小措施，凌晨12点正式生效。
可以看视频了解一下：
具体怎么降温呢？就是以后用信托买房，都要还35%的额外买方印花税 (ABSD) 了。
可能很多人看到标题都觉得疑惑，啥是信托买房？跟咱们普通人有什么关系呢？
举个简单的例子：
一般情况下都是爹妈名下有房，如果再买的话，就要中额外买方印花税了。
比如说17% 或者是25%
但是小孩名下没房啊，所以如果能把房子放在小孩的名下，他就没有这个税了。
但是呢，未成年人不可以承担法律责任，他没办法亲自来买房子，于是就要大人们去做一个信托，放小孩是受益人。
同时因为小孩没收入不能贷款，所以只能全款买房。
所以说信托这个事情吧，本身他就是受众很小的一个事情。
不得不说，新加坡政府出政策，已经打到了这种边边角角，也真的是把创造力发挥到极致了！
今天我们就来了解一下这个政策，更细节的东西，我们也不敢乱说，要跟律师过完之后再来聊。
主要是研究了新加坡的两大官方网站，看看这上面给出了哪些重要信息：
MOF
先来看看新加坡财政部 (MOF)，这次的降温措施就是由他们第一时间宣布的。有哪些重点呢？
1 新政策的主要内容
“从2022年5月9日起，凡是将住宅房地产转移到生前信托 (Living Trust)，都必须缴纳35%的额外买方印花税。”
在此之前，是要交买方印花税 (BSD)，至于要不要交ABSD，取决于信托实益所有人 (beneficial owner)的性质。如果没有明确的实益所有人，就不用交。
最新的规定就是无论有没有这样一个受益人，不好意思，都要先交。
2 为什么推出这样的政策？
ABSD主要是为了促进住宅类房产市场的稳定和可持续性，因此，它就应该适用于将住宅物业转移至生前信托的所有情况。
简单来说，就是为了公平。
3 能否退税？
虽然是要一视同仁，但政府还是给了个希望，凡是符合以下条件的，可以申请退税：
住宅物业的实益所有人是可确认的个人；
在转移至信托时，实益受益人已经获得了住宅物业的实益所有权；和
根据信托条款，实益所有权不得更改或撤销，或受制于任何后续条件。
4 什么是实益所有人？
主要是指：
在信托契约或文件中确定为住宅物业的受益人；和
由于信托而拥有住宅物业的实益所有权的人，根据信托条款，该住宅物业不可撤销、改变，或必须履行后续条件。
5 新政策会不会向前追溯？
不会！
早于5月9日之前就已经用信托买房的人，买了就是买了，无需补交税款。
IRAS
财政部的解释有点太简单了，我们又去看了一下新加坡税务局 (IRAS)。
主要是在额外买方印花税的页面更新了最新规定，并为信托买房这种情况单独开了一个页面，讲怎么退钱。
1 为什么有人可以退税？
前面提到了，推出新政策是为了公平，允许退税其实也是为了公平。前提是，你得满足所有的条件。
2 哪些情况不能退税？
主要有以下3种：
在信托申报之日尚未出生的个人；
仅有权利获得信托财产收入的个人，比如租金；
个人在信托财产中的财产或权益是待确定的或酌情权益，或者只有在信托撤销后才有权利获得财产或利益。
3 案例分析
IRAS还很贴心地给了3个案例：
第一种：帮老婆买房
以信托的方式给老婆（新加坡公民）买了一套住房，但她名下已经有一套了。我买的时候付了35%的ABSD，能退吗？能退多少？
答案：可以退差价。公民的第二套房产ABSD是17%，所以是35%减去17%，即18%。
这里注意一下啊，如果老婆的名下没有任何房产的话，还是可以全部退的。
第二种：帮儿女买房
为自己的儿女以信托的方式购置了一套公寓，各占50%，但儿子只有在大学毕业时才能兑现。这种情况下，能退吗？能退多少？
答案：不能。因为儿子的那部分是有条件的信托。
第三种：未成年买房
以信托的方式为未成年子女购置公寓，但需要满21岁时才会获得权益，能否退税？
答案：不能。因为税务减免基于财产转移到信托时的既得实益所有权。这类要在未来才能归属的递延实益所有权不符合减免条件。
业内还列举了另一种案例：
以信托的方式为孩子买房，孩子还未成年，拥有直接受益所有权且不附带任何条件。是否需要缴纳ABSD？是否有资格获得全额ABSD退款？
答案：是的，要交ABSD，且有资格获得35%的ABSD全额退款。
提醒：目前业内对于“未成年人在信托下买房能否获得全额ABSD退款”尚有争议，不同的律师有不同的解读，所以还要等政策再飞一会儿哈。
其实上一期聊完之后，也跟朋友探讨了一下：在这个市场，我们究竟应该保持一种什么心态？
我觉得可能最重要的是：
不要因为害怕房价上涨
而着急上车
也不要因为害怕房价下跌
就不敢上车
合适的时候
看到合适的房子
你就买一下
没有合适的话
错过了也不心疼
总之，淡定就是了！
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