新加坡房屋贷款贷款前你需要搞清楚的问题

对大多数来新加坡学习工作的中国移民来说，在本地买到属于自己的房子，和成功申请到新加坡的绿卡，都是正式移民的标志。然而，房子往往是一个人一辈子最大的投资。大多数人，都不能一次过给清房钱，而必须贷款20-30年，才能还清房子的款项。

这篇文章提供在新加坡申请住房房屋贷款的信息，不管是买新房 (New purchase)，还是房贷再融资 (Re-finance)。

当你去一家银行，咨询房贷事宜时，银行需要提供你当前房贷的基本信息 (Fact Sheet)。Fact Sheet包括房贷的基本条款，强调了一些注意事项，如利息的可能升高，以及如果中途中止房贷可能发生的损失或惩罚。

提供房贷银行选择：

基本信息

房贷款时长 Loan Tenure

房贷时长，就是银行给你还完贷款的期限，比如30年。这个时长是根据你的年龄，最长贷款时长，以及最迟贷款年龄共同决定的。当然，你也可以决定在更短的时间内还完贷款，比如说你最多可以贷款30年，但你决定10年还清，也是可以。

如果是多过一人贷款，如夫妻，银行会根据夫妻双方的收入，来计算收入权重的共同年龄，来决定房贷时长。

如：丈夫40岁，薪水6000，老婆35岁，薪水4000。那共同年龄就是

(6000/10000) * 40 + (4000/10000) * 35 = 38岁

房贷利息类型

两大类房贷利息类型为

固定利息配套 Fixed Rate Loans。举例：

浮动利息配套 Variable Rate Loans

固定利息配套

浮动利息配套

利息固定若干年数。也就是每月还款额在这几年是固定的。

如果你预估未来市场利息会上涨，那固定利息配套是好的选择。但是，如果未来市场利息其实是下降的，那配套就陷入了让你吃亏的境地。

过了利息固定的几年，利息就开始跟着市场浮动了。配套又变成浮动利息，除非你房贷再融资（Refinance）

利息浮动，利息走势是跟着一个基准利息而变化的。比如新加坡是跟着SIBOR（新加坡银行间拆借利息），或银行内部定期利息（比如DBS的FHR18个月定期利息）

如果基准利息上升，你的房贷利息也会上升，也就是你的每月还款额会上升。同理运用于基准利息下降时。

银行一般会收多过基准利息的利息额度。比如如果基本利息是3个月SIBOR （3M SIBOR). 那银行可能收，比如 3M SIBOR + 0.7%。银行加多少，是银行的利润，以及银行配套的市场竞争力，之间的平衡。

因为房贷配套好坏直接影响你的财务状况，所以有必要多去几家银行，询问比较配套的：

利息

锁定年限和费用，如果提前终止，或提前还款，有什么惩罚？

取消费用。指在你签了配套后，反悔违约人惩罚款项。

不同银行，不同房贷配套的不同要求（比如更高的贷款额度有不同的房贷利息）

银行是否对房产估值，律师费，火险等费用有补贴？

如果你打算房贷再融资（去另一家银行），要算好另一家银行的利息是否更优惠，去除掉各种费用后，如房产估值费，律师费，等等。

购买意向（Option to Purchase，简称OTP）

OTP是指如果你想买一个新房产，看准了一套房产，你需要下定金1%，然后会拿到一个OTP。银行需要看到你的OTP，并相关需要的文件，才能开始帮你申请贷款。拿到OTP14天内，你需要准备好款项，或者你自己还完所有的钱，或者你带去银行的房贷合同，来买房子。

如果你已有房贷，想再融资Re-finance，则没有OTP。

应该问银行什么？

现在你知道了房贷的基本信息，以下是你进入一家银行问房屋贷款时，你需要搞清楚的问题。

资格标准

1a. 我的条件可以申请房屋贷款吗？

银行对贷款者的资格条件要求主要有：

最低收入

最低和最高年龄

最少贷款额

在新加坡的身份

满足新加坡金管局MAS的房贷条例，以及银行内部的信用要求

1b. 如果我是自雇人士，没有定期收入呢？

你必须证明你每月还款的能力。每个银行都有大同小异的标准，来审核你的还款能力。比如，需要你的资产证明，等等

负担能力

2a. 什么是总偿债率框架（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)

TDSR要求银行考虑申请房贷者的所有贷款。TDSR确保新加坡居民的房贷负担不至于让他们陷入财务困难。TDSR也鼓励居民减少贷款负担，不至于在经济下行，或利息升高时，陷入财务困难。

截止2017年7月10号，TDSR设置在60%最多，即每月债务负担不可以超过总收入的60%。

2b. TDSR是怎样计算的？

TDSR算法：

(每月总债务负担 / 月收入) * 100%

你所有的债务，如无抵押贷款，信用卡债，车贷学生贷款等，都需要考虑进来

月收入指你每月的税前所有收入，包括你的每月固定收复，非固定收复如奖金、津贴、和提成，房租收入

非固定收入，一般只拿70%算进月收入

月收入不算你雇主给你公积金的贡献额度

2c. 需要提交什么文件来计算TDSR？

你应该提交给银行的文件有：

IRAS和CPF Board的最新流水单，税单，等等。

如果你有月房租收入，提供合格的房租契约的复印件

你的所有未还清债务文件，何种债务？债务数额？每月还款？利息？债务时长？

过去12个月的所有的收入证明文件，如薪水单，等等。

2d. 什么是房贷偿债率 (Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR）限制？

和总偿债率不一样的是，MSR只考虑每月房贷负担（而不是总债务负担）占总月收入的份额。MSR只适用于执行共管公寓EC，和政府组屋HDB。

也就是说，EC和HDB，要同时受TDSR, MSR的限制。而私宅，如公寓和排屋，只受TDSR的限制。

截止到2017年7月10号，MSR还是30%。也就是说，每月房贷负担不能超过月总收入的30%。

利息

3a. 固定利率配套的利息：利息会固定多久？过了固定利息年限，利息是根据什么基准利率浮动？

现行新加坡的房贷利率，固定利率配套一般固定利息2-3年。之后，利息会按照基准利息浮动，如新加坡银行间拆借利息SIBOR。

固定利息阶段可以看做是银行的促销阶段。

3b. 浮动利率配套的利息？利息是根据什么基准利率浮动？

浮动利息算法一般包括两部分

基准利息 (reference rate)

价差利息 (spread)

基准利息可能是：

市场公用基准利息，如新加坡银行间拆解利息SIBOR。

银行定期利息（如DBS/POSB的FHR利息）

价差利息可能是：

基准利息基础上的折扣利息，如 SIBOR - 0.7%

基准利息基础上的叠加利息，如 SIBOR + 0.7%

还款

4. 房贷的每月还款，按月递减利息算法，是什么意思？

房贷一般都是按月还，每个月的还款额里有两部分组成：1）本金还款数额，和 2）利息数额

每月还款额的多少取决于：

贷款本金

贷款期限

利率

利息的计算方法

利息的计算方法，一般是根据每月递减利息算法：

本金余额是上月本金余额，减去当月本金还款数额

利息数额，月初本金数额，乘利率

每月利息数额，就是房贷当月的贷款成本

5. 在房贷开始后，可以改变每月还款额度吗？需要支付什么费用或惩罚吗？

有的房贷提供灵活性，在房贷开始后，也可以改变每月还款额。但是要注意：

如果做更改？有什么费用？

有没有不可以做任何更改的一个初始年限？比如最初2年不可以做更改？

有没有最少还款额的限制？

6. 配套有没有其他的优惠？

房贷可能有的优惠有：

律师费补助

房产估值费补助

有限制的免费火险（比如第1年免费）

注意，如果提前终止或更改房贷，可能以上补助会被召回（即需要你自己付）

提前还款Prepayments

7. 锁定期限有多长？提前还款的服务费是多少？如果想提前还款，需要提前多久告诉银行？

很多有房贷的人，如果储蓄积累到一定程度，为了尽量减少房贷要还的利息，会想用储蓄，部分或完全地还掉房贷。你需要提前告诉银行，你有此意向。

银行可能对特定条件下的提前还款，有惩罚或服务费：

提前还款，但不预先告知银行。

在锁定期限内提前还款，全额或部分

举例：在锁定期限（如2年）提前还款的服务费或惩罚，可能是还款额的1.5%。

你需要在接受一个房贷配套之前，也了解提前还款的条例，确保你能接受这些条例。

再融资 Re-Financing

8. 什么是再融资？再融资的程序和费用？

再融资，就是你已经有一个房屋贷款配套，但想换去另一个房屋贷款配套。这个新配套可能来自同一银行，也可能来自另一银行。

比如你的房屋贷款可能有3年锁定期，3年后，你可以再查看各银行的最新贷款配套，如果新的配套在去除各种收费后，还是更具吸引力，那你可以考虑再融资去新配套，前提是，你现在的经济情况，还是满足总偿债率TDSR。

违约

9. 如果我没有履行每月还款的规定，会发生什么？

如果你违约，即未按时每月还款，银行可以

申明“违约事件发生”，并召回贷款

让你付更高的利息

投诉你，卖你的房产来补回你欠的房贷和未还的利息。如果卖房产的所得比房贷数额少（比如在房屋贬值时，或紧急售卖得不到好价格时），你很可能房子被拍卖后，还欠银行一屁股债

给你申请破产。

为避免这样的事情发生，你应该：

不要拿超过你负担力的贷款配套

如果你面临突然不利的经济情况，如失业，觉得自己不能按时还款时，立即联络你的银行寻求解决方案。不要拖。

时间流程（从打算买房，到敲定一切买房事宜）：

大概的流程，就是：开始研究买房，看好房子——>去银行了解自己能贷到的贷款数额——> 给定金，即OTP （1%的房屋价值）——>选择敲定要拿的房贷配套，申请房贷——>银行审批，做好房贷合同，签房贷——> OTP 14天内履行合约，买房，付印花税——>律师楼做好所有买卖协议——>Yey, 完成贷款买房！