收藏！一篇文章教你看懂住房容积率

通常情况下，发展商在推出楼盘的时候会重点宣传自己的最大优势，买家看到的内容一般都是楼盘位置好、配套设施全、住宅朝向佳、户型设计好或是价格优势等直观的东西。

但除了这些以外，还有一个经常有被买家忽略，也很少有发展商主动提及参考因素，那就是住房容积率(Plot Ratio)。真的是容积率越低越好吗？容积率越高可以建的层数越多吗？限高又会对楼盘产生怎样的影响？今天的文章中我们就来跟大家聊一聊关于容积率的那些事儿。

01 住房容积率是什么

容积率Plot Ratio是地产行业经常遇到的一个词，指的是一块地皮内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率对于发展商来说是一个非常重要的数值，这决定了地皮本身最大可开发程度。就好比飞机的经济舱和头等舱，同样面积的情况下经济舱可以设立4个座位，而头等舱只有1个位置，位置大小影响了整个飞行中的舒适度。对于住房来说也一样，居住的私密性、人口密度、公共空间舒适度等都收到容积率的影响。

02 如何确定住房容积率

土地的容积率不是发展商可以决定的，一块地从它的用处到容积率会在城市整体Master Plan规划方案中就确认好。

通常情况下，发展商在开发时会根据自己的情况会尽量接近容积率上限，但往往会受到土地地面条件、建筑物高度或其他因素的影响，使其最终无法达到可开发上限值。

我们常见的容积率数值一般分为1.4、1.6、2.1、2.8或以上。

大家都可以通过URA的网站查看到容积率：

https://www.ura.gov.sg/maps/#

容积率并非固定不变的。URA每五年会推出一个新的Master Plan，根据城市发展的具体需要和情况进行调整，因此许多发展商在收购土地时会多方考量，那些曾经以较低密度开发的老公寓位置格外受到发展商的青睐。

那容积率数值真的是越低就越好吗？我们接着往下看。

03 容积率和楼层的关系

在URA(Urban Redevelopment Authority)给出的指导手册中，有列出一个楼层和容积率的对应数值，具体如下：

GRP (Gross Ratio Plot) 最高楼层

1.4 5层

1.6 12层

2.1 24层

2.8 36层

超过2.8 高于36层

结合层高、占地面积等因素，让我们来更直观的看看容积率对于我们的居住状况所产生的影响吧。

TVRVeUxqY3dMalk1TGpFNU9BPT0=

相同地皮大小的情况下，容积率越低，每层楼使用面积越高。参考上图数据，在容积率为1.4的情况下，受到层高5楼的限制，每层楼可均摊2800平方米的面积。因此，发展商会在建筑规定范围内多建几栋楼，推出规定范围内最多能达到的单位数。这种情况下楼间距就会尽量压缩，反观容积率为2.8的情况，由于可以建造36层高的建筑，因此在同样场地面积的情况下，楼间距可以更大，并且打造更多公共设施区域。

因此，一个小区的建筑群是紧凑还是宽敞，需要结合容积率和高度限制(楼层数)来进行整体考量，我们用实际效果再举个例子。

Park Colonial 英雅苑

占地面积：19,547

容积率：3.0

提供单位：805

楼层：14/15

Stirling Residences 尚景苑

占地面积：21,109平方米

容积率：4.2

提供住宅：1259个单位

楼层：38/40

我们用Park Colonial英雅苑和Stirling Resideces尚景苑来对比，两者之间土地面积相差并不大，英亚苑的容积率为3.0，尚景苑的容积率为4.2。单从容积率上来说，4.2的数值会让人从第一印象觉得这个项目肯定比较紧促。但对比两个项目的平面图来看，英雅苑的楼间距其实会更加紧凑一些，这就是受到楼层高度限制的原因。反观容积率更高的尚景苑，由于楼层高度可达到40，因此，项目总共只打造来3栋建筑，有更多的空间建立公寓公共设施的同时也保证了足够宽敞的楼间距，体验感可能会更好。

因此，容积率的大小并不能够完全判断一个项目居住的舒适度，还是应该结合整体情况来进行考量的。

在新加坡最常有限制建筑高度的区域就是机场航道范围内。因此，靠近盛港榜鹅的项目普遍来看都是比较密集的，部分会有楼挨着楼的情况。这些项目从规划上来看大多数都是容积率为2.8的住宅，但是受到层高限制，可建造的楼层数直接减半，大多维持在16-17楼的样子。因此，发展商不得不将楼群建得更加密集，牺牲楼间距和设施的面积，来尽量达到容积率的上限。

04 买房时其他参考事项

看完上述内容之后，相信大家能对容积率有了更加明确的了解。还有哪些数据是我们在购房时可以获得，并且进行参考的呢？

当购买的房屋正对着一块空置土地的时候，买家也可以参考Master Plan，确认该土地的使用性质及容积率，这样可以确认项目的一个高度，参考未来项目建立好之后是否会对现有房屋的视线产生遮挡。

同时，买家也可参考城市规划图来确认周边发展计划，虽然不能够当下就产生收益，但在未来增益中这是非常重要的一点。投资型的买家也需要尽可能在项目建成前入场，这样才能确保收益最大化。小编总结：

很多发展商在卖房时不提容积率，但也有一些发展商会打出低容积率的卖点。从人口密度上来说，低容积率的优势是显而易见的，但是如果结合项目整体的配置以及楼间距等问题来看确实就不一定了。

用户还是应该结合自身的住房习惯整体考量，在许多专业问题上更应该咨询专业的顾问，这样才能避免踩坑。