买房也能捡漏？新加坡房地产拍卖了解一下

相比于挂牌中介的出售方式，选择拍卖行是一个能够更快出售房产的途径。因此，买家们除了关注普通的期房和二手房以外，也可以了解一下另外一种形式的购房。

房地产拍卖会

那拍卖会的房源情况如何

价格是否对比另外两种有优势呢

今天的文章我们就来跟大家详细介绍一下

房地产拍卖

Real Estate Auction

房地产拍卖是以公开竞争的形式，在规定的时间、地点和日期内，将房产卖给出价最高的应价者，任何人都可以参加(外国人会限制房产类型)。

在新加坡，比较出名的房地产拍卖机构有莱坊Knight Frank、高力国际Colliers、仲量联行JLL、戴玉祥产业Edmund Tie & Co等，拍卖行会定期在丹戎巴葛的Ammara酒店举办月度房产拍卖会。

我是卖家

卖家可以授权房产公司专业人员进行拍卖委托，在拍卖前向拍卖行提供想要出售物业的详细信息，与拍卖行签订拍卖协议，支付手续费，确认底价等。后期，拍卖行会有专业人员去现场进行拍摄和估价。成功出售物业后需要向拍卖行支付对应佣金。

参与拍卖的物业通常为以下几种常见类型：

1.屋主自愿出售(屋主由于个人原因为了快速出售而选择拍卖，或是由法院下令强迫房主进行拍卖，这种情况常出现在离婚诉讼案里)。

2.抵押贷款拍卖(由于屋主无法按照约定进行贷款偿还所导致的，一般是银行对该物业进行拍卖，通常情况下银行为了能够尽快在短时间内出售该房屋，除了拍卖行以外也会签订私人协议以尽快完成出售。)

3.拍卖房地产(该房产为遗产一部分，由相关管理人或受益人执行拍卖，如没有明确受益人则按照法律规定进行执行)。

4.法院强制执行拍卖(被拍卖的物业可能是为了执行某个法律判决而进行强制拍卖，例如为了追回相应债务而没收该执行人名下财产等)

遇上上述几种情况时，卖家基本上都是希望可以快速售出该房产的。而拍卖就是这样一个迅速的过程，在满足前提条件的情况下，锤子一旦落下，交易也就立刻达成。

我是买家

对卖家不利的事情，就是对买家有利的事情。虽然在竞拍的过程中，价格会偶尔有飙升的情况，但是中位售价通常会低于市场价。买家们可以提前前往各大拍卖行进行登记了解，所有人都可以参加，外国人可以竞拍的房产类型和普通买房类型相同。

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一般情况下，每场拍卖会将会推出20处左右房产，数量有限。且无论是房产位置还是房产类型都无法选择和更改，只能在有限的资源里，选择最适合自己的房产。如果对某些条件并不是很在意，就很有可能在拍卖真的捡到宝。

拍卖前应该做好哪些准备

参观房地产

由于参与拍卖的房产不局限于私人住宅，也有商用房产类。因此，买家应该在此之前去该物业周边了解附近环境和行情。

不论是私人住宅还是商业住宅，首先应该尽可能了解周边相同类型房产的价格，有许多买家在看价格的时候喜欢直接看总价，但是在房产买卖里，基本都是基于房屋面积大小来的。因此，用户应该尽可能参考房产平均尺价。且尽可能了解周边发展情况，这会影响到房屋后期价值的判断。

其次，了解周围房产的租金情况，同类型房产的数量等。如果房屋周边租住需求更高的话，也会在后期给买家更快的带来收益。如果是商业房产，则尽可能留意店面用途和客流量，这些都是后期影响产生价值所需要参考的几个因素。

最后，尽量去了解房屋的现状，如果自己无法判断可以请专业的房屋检查员一起，提前了解该房屋是否有受到周边环境影响降低入住体验，又或者房屋内部是否保养得当，内部结构是否进行过改动等问题。如果在拍得后才发现房产长时间未妥善维护，从而需要更大笔资金进行翻修的话，可能会超出买家一开始的预算。

通常情况下，在举行拍卖会的两周前，潜在买家会有“看房”机会，请尽可能去看房。

索取拍卖房产合同

在拍卖开始前，向拍卖行索取合同。仔细研究合同条款，最好是在律师等专业人士的陪同下进行确认，以便对每条细节都深入理解，再参与竞标。

在拍卖房产时，很多合同条款往往更倾向于卖家，尤其是抵押权人销售，合同中可能会存在非常多繁苛的条款，需要专业人士解释清楚会比较好。

索取房地产的估价

必不可少的一步，在可以参观房产的时候，尽量带上注册评估师一同前往，或者在参观后，向银行索取有关房地产的估价。估价是一个非常重要的环节，这不但决定了后期买家的竞拍上限，也需要根据这个估价去银行看是否可以获得相应的贷款金额。

在拍卖前取得贷款

和普通房产交易的情况一样，请在拍卖会开始前就确定自己可以获得的贷款额度。受到总偿债率的影响(TDSR)，每个人可贷款的额度都不相同，不要参考身边朋友的情况。请一定让银行专员提前按照自己的情况来。

设定价格上限

从本质上来说，拍卖实际上是一种短时间的高压销售，因为参与竞拍的人数量在那里，在过程中不免会产生一些比较心理。因此，设定一个价格上限就非常重要，一旦在竞拍过程中达到了该价格，买家请立刻停止叫价。

在拍卖的过程中，买家可能会受到周围环境的影响，又可能带着一点侥幸心理，觉得自己有可能只要多付一点点钱，就能拿下心仪的物业，这种情况确实会有，但也存在着冷静后发现已经比预计超支几万甚至更多的可能性。

拍卖过程

举个例子

一个物业单位，要价160万，如果没有特别热门的竞拍点时，起拍价也许会定在140万左右。最终，该物业以148万的价格结束竞拍。由于卖家所开出的保留价格为150万，虽然只相差2万，但由于竞价未达到该价格，本次物业流拍。

在上述例子里面，有两个比较关键的信息，一个是价格，另一个就是流拍。

价格

物业的定价是拍卖过程中中非常关键的一个信息。通常情况下的定价分为两种：一是要价(Offering Price)，要价通常情况下参考市场价值来定。二是保留价格(Reservation Price)也就是底价，卖家会根据情况设定最低价格，竞拍时只有当价格达到了卖家所开出的底价时，竞拍才算成立。

流拍

很容易理解，当价格未达到卖家开出的底价时，则竞拍不成立。这个时候，如果你依旧对该物业有兴趣，可以跟拍卖行联系，将你放入“潜在”买家名单中。

除此以外，买家其实可以直接跟卖家或者其代理中介进行联系，这种事情在拍卖会上也是经常发生。许多成功购买到拍卖物业的人往往是抓住了会后的机会，跟买家私下达成交易，双方各退一步，既得利益又有效率。

成功竞拍后

必须提供的资料

1.中标者的有效证件

2.公司印章(如需要)

3.授权委托书(如需要)

4.支票

一般情况下，在拍卖完成后的当天就应当支付中标价格的5%-10%作为定金(具体参考合约条款的内容)，定金只能以支票的形式进行支付。如果销售过程中需要支付GST，则需要用另外一张支票进行支付。

剩余部分的款项通常在接下来的8-12周内完成，具体也是根据交易合同的内容来看。再此期间，双方律师会进行产权转让等后续事宜。

如买家未按合约履行后续的支付条款，则视作违约，卖房有权采取法律行动，且最初支付定金将会作为违约金不被退回。

根据高力国际3月的研究报告中显示，2019年新加坡所有行业和主要拍卖行的挂牌总数为1458(包括重新挂牌)。相比于2018年1088的数量，增长了34%。其中，住宅类房产占最大份额，从2018年的47.6%增长至54.7%。

2019年的挂牌物业中有751个物业是由于无法偿还贷款而进行拍卖的，其中住宅物业占432个。据分析，这种情况的原因可能是由于2015年至2019年期间利率的上升以及租赁市场的不景气而导致的。

根据卖方类型统计数据

数据来源：高力国际

2020年由于经济萧条，挂牌量在持续增长，预计今年整体挂牌量相比去年会有10%的上涨。许多卖家都急于想通过房产获得现金流，因此卖房有可能会以低于市场的价格进行出售。

对比开发商和二手市场而言，拍卖房前期所需要花费的心思确实会相对比较多一点，但是这也是一个不错的机会。如何选房、估价是否这种这些专业的问题都最好选择一个专业顾问进行确认。

部分图文来源于网络