房产入场价真的很重要吗？不了解这点你就吃亏了

房产入场价真的很重要吗？不了解这点你就吃亏了！

常常有人问我，

为什么有些房产投资后可以赚很多，

很些很少甚至赔钱。

到底要怎么慎选具有增值潜力的房产呢？

其实没有人能够准确地

预测哪个房产稳赚或者是赚多少。

投资房地产除了地点重要，

您更需要深入了解入场价格是否合理。

以新楼盘来说，入场价是否合理需要考量以下几点：

01 地产商保本价格Break Even Price

开发商制定售价的依据是，购买土地的价格，加上建筑成本，营销费用等。 若房子为99年地契, 发展商亦须支付一笔费用, 将租赁期从原先剩余年限, 补回99年地契. 由于开发商的土地来源只有集体收购和政府标地，这2个来源的价格都是上涨的趋势，加上材料和人工成本逐年增加，开发商如果要维持毛利率，只能调高售价才能有利润。

02 地产商开盘售价 Launch Price

了解保本价后，再比对开盘时的价格。以新加坡私宅市场来说，开发商定10-15%的利润是比较可以接受的，当然也有比较抢手地段的公寓开发商用高达20甚至25%的保本价来试水温，若市场反应不佳，才再将其定价往下调。

为什么我会很重视入场价格？以过去的数据可以了解，如果过早投入高定价的房子，可能因为后期发展商降价而成为“先买先亏”的早鸟。相反的，如果入场价位合理，即使您的房子尚未交屋，可能早就有获利的潜力。

以下两个案例探讨希望能帮助你了解入场价的重要性

01 房价开高走低 Sky Habitat-

当年开发商凯德集团以869psf 标到碧山的黄金地段。在2012年初次开盘时开发商以平均$1747 psf的高价开卖此楼盘（预估保本价1366 psf- 资料来源 edgeprop）。创下碧山区最高价公寓纪录，并远比周边其他公寓价钱高很多。

然而回归到现实面，SkyHabitat的销售并不如预期，使得开发商不得不下调售价，于是在2014时价钱骤降至平均1370平方呎。所以晚两年入场的买家多数获利，而在开盘时的买家，却有不少亏本。

图一

02 房价开低走高 Seaside Residence-

此楼盘位于东海岸，于2017年开盘时平均售价为1450 psf，而其保本价约1353psf（资料来源 edgeprop）。开盘时仅以10％的利润销售。由于定价合理，此楼盘在初期就受到买家青睐，开发商也在后期逐步调涨价格，因应市场需求。

2017年买入的买家，远比2019年入场的买家低400-600 psf ！！未来获利可以预期！

图二

图三

以上两个案例告诉我们，投资房地产不单是考量地段，入场价位是否合理对能否获利有着关键性的影响。发展商开盘时的价格定位会影响该公寓后续的售价走势, 也因此影响前期或后期入场买家的获利。

若开盘时价格偏离成本价太高, 若后期卖得不好, 提前入场的买家可能会有买贵的风险。

若入场价格接近成本价, 则楼盘在后期有涨价的可能性, 买家入场获利机会较大。

当然, 除了价格, 地段, 房屋周边发展性对于房价走势也有关键性的影响. 所以置产前，务必仔细了多方面了解，再谨慎做决定。