想买有增值潜力的房子，看完这一篇你就懂了

新加坡

2013年后新加坡房市进入降温期，很多人对市场冷却保持悲观的态度。但在这期间入场的买家却出乎意料的有相当可观的获利。这是为什么呢？

大家都了解，无论股票或房地产，当市场不景气就是买入的最好时机，而市场不乐观时，70％的人都抱持观望态度，直到反转上涨，才后悔又错过了一个快速上升的周期！听起来很熟悉对吧？

其实，房地产跟股票一样，没有人能准确地预估自己可以买在最低点。而不同于其他国家，新加坡房地产有非常明显的周期性（过去30年经历了五个周期），所以我的置产法则是，只要不是在市场成交非常活跃时跟着大家抢著进场，并有足够的资金可以持有房产至少5年，任何时候都是置产的好时机！

而好时机当然也要搭配对的选择，才能有获利的空间！！

以下是置产时要参考的重要因素:

01 合理的入场价

后期文章有详叙买房入场价位的重要性。期房看的是发展商开盘时的定价，是否利润过高。若是二手房, 记得一定要请银行估价，了解一下市场行情。

02 屋龄

当房屋超过一定年限后, 增值空间逐渐降低甚至贬值 (详述于后期文章) 。一般来说永久地契较99年地契抗跌。所以如果购买二手房投资，切记不要选择太过老旧的, 因为已经没有增值空间，除非发展商集体收购。

03 周边有建设规划

可以参考URA Master Plan 了解周边是否有空地被政府规划为住宅地或者商业地。

由于地价逐年增高，考量到建筑成本也增加, 越晚盖的楼盘价格越贵，所以如果周边未

来有新的公寓，将有机会带动周边房价。

04 靠近现有或未来地铁站

05 学区房

（名校或国际学校周边）

新加坡学区房的概念跟中国不太一样。住学区内不代表一定上名校。我不鼓励家长们为了学区贸然买房。然从投资角度来说, 学区房还是可以考虑。因为很多家长不愿孩子每日奔波，所以选择在周边居住。学区内的房自住和出租需求量大，也因此受投资客青睐，既保值, 相对增值空间也大。

06 户数多寡

这一点往往是大家很容易忽略却是很重要的点。ㄧ般银行估价看的是过去半年成交值为基准。如果公寓户数太少，甚至一年都没有交易，银行将无法精确估价，买家也因此无法确切的了解房产实际的价值。

当公寓内有人低价抛售，其他同等单位的价值也会被影响，在没有其他成交把价格拉回市场价，银行估价则以抛售的单位价格为基准，而可能低估了房产的真正价值。

然而，户数多的公寓本身交易活跃，房价较容易稳定升值。即便有一间低价卖，其他正常交易让整体估价不受影响。所以公寓户数也是我在帮客户选房时考虑的重要条件之一。

07 户型大小

一般来说小户型(如1或2房）好脱手。然而，数据显示获利高的往往是户型大的。比方说500 Sqft 与1000 sqft 的房子，若该公寓整体平均上涨300psf，两者获利就可能差15万。若房屋价格合理，且看好周边发展性，在预算之下或许可以考虑比较大点的户型。

08 投资型或自住型公寓

一般来说，投资型公寓（如邻近市区，多以小户型为主，仅有基本设施等），未来买家多半以投资客为主。

投资买家首要考量是“价格”，以低点买进为目标。因此投资型公寓，多数买家不愿意高价接手，因此涨幅以及增值的速度较慢。

我本身投资倾向购买投资与自住客皆青睐的公寓。比方说公寓有不同大小的户型，小区空间大且设施完善，周边邻近学区，交通以及生活机能方便，并且不偏离新加坡的商业园区，确保公寓吸引投资以及自住买家。

09 用未来买家的角度看你现在要买的房子

无论你买的是期房或者二手房，未来买家都会亲临公寓看屋。而买房往往是一种主观的感受，特别是自住买家，对于公寓周边交通，整体环境，以及户型本身，都会影响他们的第一印象。买家对房屋的印象好，也就愿意协商好的价格以及购买意愿。

当然，转售价格也是未来买家考虑的因素之一。

如果你买的房子本身是该区最贵并与周边屋龄差不多的公寓的价格差异极大，且周边没有其他发展性，也没有更多的地再盖新公寓，那么以后新买家愿意高价购买你的房子还是隔壁相对便宜的2手房呢？

新加坡房价在2013-2016年间因为严谨的控房措施而低迷, 然而以下几个当时开盘的项目, 却在此期间有相当不错的增值 (资料来源: https://www.squarefoot.com.sg/), 多半与上述因素有相当大的关系。

资料更新日: 29Sep2020

房产是否能增值，除了宏观环境，需要考虑的微观因素很多。当然，很少房子会面面俱到的符合以上所有的条件。但是在买房时只要掌握住以上的重点，便可以大大增加获利的机会。

每个人买房的需求都不一样。由于预算不同, 打算持有时间不同,购买目的不同, 一套大家认同的好公寓, 也不一定是适合自己的。

选房时没有方向, 运气好依旧获利, 运气不好时白白浪费数年宝贵的时间, 最终一无所获。