新加坡政府实施 新一轮房地产降温措施

新加坡政府宣布在2021年12月16日推出最新一轮房地产降温措施，为本地的私人住宅和组屋转售市场降温。

数据显示，虽然有着新冠疫情的影响，但自2020年第一季度以来，私宅价格依旧上涨了约9%；组屋的转售价在下跌走势六年后，也在2020年的第一季上升了约15%。当局表示，若不对房产价格加以控制，房价可能会超过经济基本面，会增加以后出现不稳定修正的风险，而贷款购房人士也容易受到未来几年利率可能上升的影响。

（图：8视界）

星期三（15日）深夜，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局发表联合文告，阐述了最新一轮的房地产降温措施，包括：

- 调高额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）

- 收紧总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）

- 调低组屋房贷的贷款与估值比率（ Loan-to-Value，简称LTV）

以下是具体的比率调表：

（图：8视界）

此轮降温措施将影响包括新加坡公民、永久居民、外国人以及非个人买家。

额外买方印花税ABSD

调高幅度为五至15个百分点不等：

- 新加坡公民购买第二套房产，从12%上调至17%，幅度最小；

- 永久居民购买第三套或更多房产，从15%上调至30%，幅度最大。

另外，TDSR从原本的不可超过收入的60%，下调5%至55%。建屋发展局组屋房贷的LTV，也是下调5%，则从90%调低至85%。

降温措施实施日期，以及买家过渡期

此次降温措施从12月16日开始实施，适用于所有16日之后开出的选购权书（Option To Purchase，简称OTP）。

所谓选购权书，是买家和发展商在签署正式买卖契约前，须办理的一道程序，买方在行使OTP时，须付卖方一笔定金。

由于OTP从开出到签署到行使之间有一段时间，因此政府同时出台了过渡期规定。若满足以下三个条件，则不受ABSD税率调整影响：

1）卖家在12月15日或之前，向潜在买家开出OTP； 2）买家须在2022年1月5日或之前行使OTP（若OTP在2022年1月5日或之前到期，则以较早者为准）；

3）OTP在12月16日或之后未做更改。

政府为何要在此时推出降温措施？

疫情以来，尽管房价与收入比（House Price-to-Income ratio）仍低于历史平均水平，但上升趋势显著。在当前低利率环境下，私宅和转售组屋的交易数量同样居高不下，因此，政府决定此时出台房地产降温措施。

政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中，除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。

相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点，明显“出拳”更重。

两人以上购买房产时，ABSD怎么算？

如果买方由两人以上组成，且国籍不同，适用的ABSD税率将以较高者为准。

例如，一名第二次购买房产的新加坡公民，及一名首次购买房产的永久居民联名置产，适用的ABSD将为17%，而非5%。

此次ABSD调高，不影响那些从已预付一笔ABSD的发展商，购买组屋或执行共管公寓（EC）的联名买家，但联名购买时，至少一人必须是新加坡公民。

贷款门槛（TDSR）收紧将影响哪些群体？

TDSR收紧适用于今天或之后开出选购权书（OTP）或签署买卖协议的房贷申请. 新TDSR也适用于今天或之后的增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan，简称MWL）申请。如果MWL的LTV比率不超过50%，则不受影响。

在12月16日前获得房贷的借贷人，也不受影响。

已贷款人无法满足TDSR新门槛怎么办？

仍在偿付自住型房地产贷款（owner-occupied property loan）的屋主，不受新TDSR门槛影响。

至于为投资房地产贷款再融资的贷款人，新加坡金融管理局去年已为受疫情影响的贷款人提供临时TDSR豁免。除此之外，其余贷款人则将适用调整前60%的TDSR。

投资房地产贷款，包括购买住宅、商业和工业房地产的贷款，以及抵押这些房地产而取得的贷款。

贷款估值比（LTV）调整适用于哪些人？何时生效？

本次LTV调整仅适用于建屋局的组屋房贷。通过金融机构取得的组屋房贷，LTV仍维持在75％。 调整后的LTV适用于今天或之后推出的新组屋销售活动，也适用于今天或之后完成转售组屋申请的买家。

以下几种情况，将适用调整前90%的LTV：

1）在今年11月及之前的组屋销售活动中，购买预购组屋（BTO）和剩余组屋的买家；

2）在今天以前完成转售组屋申请的买家（建屋局须在今天以前收到完整申请）。

调低LTV意味着什么？

LTV调低意味着买家的借贷顶限将变低，但这并不代表购买组屋时需要支付的首期付款（downpayment）变高。若直接通过建屋局购买组屋，首期付款比率维持在10%。

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