一文看懂新加坡最新房地产降温措施

12月15日深夜，新加坡政府推出新一轮房地产降温措施，从调高额外买方印花税、收紧总偿债比率，到调低贷款与估值比，全方面为疫情以来逐渐升温的本地楼市降温。新降温措施具体有哪些？为何挑这个时候推出？哪些群体受影响？zaobao.sg带你了解。

1. 此次房地产降温共有哪些措施？

此次房产降温措施分为三大方面：调高额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、收紧总偿债比率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR），以及调低组屋房贷的贷款与估值比率（ Loan-to-Value，简称LTV）。具体比率调整见下表。

此轮措施影响层面广，受影响人群包括新加坡公民、永久居民、外国人以及非个人买家。额外买方印花税调高幅度为五至15个百分点不等，新加坡公民购买第二套房产的ABSD，从12%上调至17%，幅度最小；永久居民购买第三套或更多房产，ABSD从15%上调至30%，幅度最大。另外，TDSR从不可超过收入的60%，下调至55%。建屋发展局组屋房贷的LTV，则从90%下调至85%。

2. 降温措施何时开始实施？有过渡期让买家调适吗？降温措施从前天（12月16日）开始实施，适用于今天及之后开出的选购权书（Option To Purchase，简称OTP）。

所谓选购权书，是买家和发展商在签署正式买卖契约前，须办理的一道程序，买方在行使OTP时，须付卖方一笔定金。

由于OTP从开出到签署到行使之间有一段时间，因此政府同时出台了过渡期规定。若满足以下三个条件，则不受ABSD税率调整影响：　　

1）卖家在12月15日或之前，向潜在买家开出OTP；

2）买家须在2022年1月5日或之前行使OTP（若OTP在2022年1月5日或之前到期，则以较早者为准）；

3）OTP在12月16日或之后未做更改。

3. 政府为何要在此时推出降温措施？

疫情以来，新加坡私宅市场和组屋转售市场始终保持活跃。私宅价格自2020年第一季度以来上升9%，组屋转售价格也在连续六年下降后迅速上升，自2020年第一季度以来增幅达15%。

尽管房价与收入比（House Price-to-Income ratio）仍低于历史平均水平，但上升趋势显著。在当前低利率环境下，私宅和转售组屋的交易数量同样居高不下。

若任其发展，房价增速高于经济基本面，后期不稳定调整的风险将增加。若未来几年利率上升，当下购买房产的贷款人也很容易受到影响。因此，政府决定此时出台房地产降温措施。

政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中，除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。

相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点，明显“出拳”更重。