八大关键词，拆解上海商业魅力（2）
作者：朱公子、唐一刀、黑天鹅、大江
昨天和大家聊了上海商业魅力关键词（1）。
为什么有这个选题？因为我们觉得上海整体的商业历史厚重，仅凭我们几天的考察不敢对其指手画脚、评头品足。
于是干脆就换成了分享的形式，几个关键词也是我们在回深圳的前一天晚上在酒店里连夜讨论定下来的。
上海的商圈，其实每一个的功能属性均有所不同的，特点也不一样。其实每一个商圈都能说个十天半个月了。
这次上海之行，我们主要选择的是上海的城市中心级别的商圈，比如南京西路、淮海中路、浦东-陆家嘴等。每个商圈选了一两个重点项目，比如恒隆广场、新天地、K11、TX淮海、IFC、正大广场、久光百货，以及今年上海最值得关注的筹开商业——前滩太古里。
后面每个项目我们将具体阐述......今天继续来看看上海商业的其他特质。
NO.5
外资与港资
作为沿海开埠最早的城市之一，上海一直是中国最富吸引力的外商投资热土，知名外资商业地产项目在上海的占有率都很高。
据公开信息显示，上海以约占全国万分之六的面积、百分之二的人口，吸引了超过十分之一的实际使用外资金额，现有外商投资企业约6万家。
从现有主要商业地产开发企业研究来看，上海商业地产项目开发公司整体上以成熟稳健的外资、港资开发商为主。
南京路步行街 独角Mall实拍
1、外资：（不完全统计）
上海国外开发商布局现状，目前主要以新加坡的凯德、美罗，日本的伊势丹，泰国的正大等为代表。
上海国外开发商的进驻，呈现从百货到购物中心迭代，进驻时间早，持续抢滩，存在感强等特点。
- 伊势丹：梅龙镇伊势丹百货
伊势丹是日本百货公司，由株式会社三越伊势丹控股旗下的株式会社伊势丹负责营运。在日本关东、中国和东南亚等地设有分店。
上海伊势丹百货目前位于梅龙镇广场内，位于南京西路商圈，1997年开业。
独角Mall实拍
- 美罗：上海美罗城
美罗被称为新加坡零售大王，公司在新加坡、中国、马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚等国家拥有众多商业场所。
以巨型玻璃球体为独特标志的上海美罗城，是上海徐家汇商城（集团）股份有限公司和新加坡美罗控股公司合资合作组建，1998年10月开业。
美罗城 图源：网络
- 正大集团：上海正大广场
上海正大广场是泰国正大集团在中国最大的投资项目之一。
正大广场位于上海浦东陆家嘴商圈，毗邻东方明珠、金茂大厦、环球金融中心、上海中心、上海国际会议中心，总建筑面积接近25万平方米，2002年10月18日开业。
正大广场 图源：网络
- 凯德：来福士广场
新加坡凯德集团，1994年进入中国。
作为凯德在中国首个商业项目，上海来福士广场2003年开业。位置紧邻人民广场和南京路步行街，3条地铁相交。
来福士 独角Mall实拍
2、港资：（不完全统计）
港资商业地产进入上海，更早，要追溯到上个世纪了。
1917年10月20日，全中国第一家自建百货大楼——先施百货在南京路正式开张，这家上海第一商业高楼和当时低矮的旧式店铺相比更是鹤立鸡群，开业当天整条南京路都被围的水泄不通。
先施百货的开业，也拉开了港资进入上海的序幕......
上海商业发展百年，因为几乎已经集齐了所有的头部港资企业，也一度引发业界人士讨论：“究竟是上海成就了港资，还是港资成就了上海？”
目前，各大港企开发运营的商业项目已在上海遍地开花，并大都占据上海核心商圈的核心地位，成为上海的标杆性项目。
- 恒隆：上海港汇恒隆广场、上海恒隆广场
恒隆集团在上海，以高端商业项目上海港汇恒隆广场（1999年开业）和上海恒隆广场（2001年开业）知名。目前，恒隆已在上海深耕22年，两个项目在上海的商业地位和业绩实力都非常不错。
恒隆广场 独角Mall实拍
- 九龙仓：大上海时代广场
最初，九龙仓进驻上海，选择了与上海百联合作，共同打造了上海青浦奥特莱斯项目。2000年，九龙仓大时代广场开业，一度成为上海淮海中路的购物地标。
- 瑞安：上海新天地
2001年，全国首个街区式商业项目，由瑞安打造的上海新天地正式开业。当前，上海新天地已经成为上海地标性存在。
上海新天地 独角Mall实拍
- 利福国际:上海久光百货、大宁久光百货
上海久光百货，为香港利福国际集团下属香港崇光百货与上海九百共同打造的商业项目。目前已成为上海百货类的优质项目之一，2004年开业。
上海久光百货 独角Mall实拍
据悉，在今年上海的第二座久光百货——大宁久光百货也终于要开业了，将近34万平。
- 新世界：上海K11
新世界在上海的商业项目以郑志刚打造的上海K11为代表，这也是K11在内地的首个项目，2013年开业。
去年，新世界还在上海淮海中路拿下地块，或打造上海第二座k11。
上海K11 独角Mall实拍
- 嘉里：静安嘉里中心
嘉里进军内地以来，目前已在上海开发和运营了上海静安嘉里中心（2013年开业）、浦东嘉里城（2011年开业）等商业项目。
静安嘉里中心 独角Mall实拍
- 太古：上海兴业太古汇，上海前滩太古里
2017年，位于南京西路的上海兴业太古汇开业，太古地产正式布局上海。
2020年，上海兴业太古汇商场零售销售额增长15%；2021年第一季度，商场零售销售额大涨171%，成为太古在内地表现最好的商业项目。
前滩太古汇 独角Mall实拍
9月30日，定位高端的上海前滩太古汇即将开业，目前部分品牌已进场装修。太古在上海的重磅高奢项目，值得关注。
- 新鸿基：上海国金中心IFC，上海环贸iapm
作为香港最大地产发展商之一，新鸿基在上海打造出了上海国金中心IFC（2010年开业）、上海环贸广场IAPM（2013年开业）、上海徐家汇One ITC（2019年开业）等知名商场。
上海环贸广场IAPM 独角Mall实拍
- 恒基兆业：上海恒基名人购物中心，恒基·旭辉天地
近期，开业便靠设计“红”出圈的恒基·旭辉天地便是由恒基兆业打造的项目。
恒基·旭辉天地 独角Mall实拍
NO.6
共生
1、百货与购物中心共生。
上世纪三四十年代的先施、永安、新新、大新，曾是全国乃至亚洲最有名的四大百货。
时移世易，如今上海在全国最具知名度的百货，已经由南京东路四大霸主，变成了地铁2号线沿线的久光百货、新世界城、第一百货商业中心、新世界大丸百货、第一八佰伴这五大新百货天王。
上海大丸百货 独角Mall实拍
总体而言，百货业整体仍然处于下滑阶段，整个城市百货鼎峰期上百家大大小小百货店的喧嚣景象一去不复返。
但是，在不断变化的市场环境和激烈的竞争中，七大头部的大型百货购物中心（第一八佰伴、静安久光、新世界城、新世界大丸、第一百货商业中心、大宁久光、合体后的汇金六百）依然是有着蓬勃的活力和别具一格的商机。
更有的是，陆家嘴中心L+Mall，1-4层为老佛爷百货，5层以上是购物中心。它们彼此互补，形成共生的生态链。
陆家嘴百货 独角Mall实拍
所以，走在上海我们会感到，这里的购物中心有人光顾、百货也经营得下去，还很和谐，这一点是挺让我们诧异的。
听朋友说，上海的有钱阿姨喜欢去百货买买买？
2、街区商业与Mall共生。
上海的南京路，是“十里洋场”，灯红酒绿，上海最繁荣的商街，被誉为“中华商业第一街”。开放式步行街区广场多、曲折多，有无数景观，常常让人们流连忘返。
“盒子”商业是封闭式建筑形态，把人气聚拢在一个固定空间内。
上海南京路步行街 独角Mall实拍
在上海，因为商业发展的历史比较久，所以往往是在有了商业街区再建盒子，盒子多了聚在一起又形成了特色的街区。长久以来，经历迭代，这两种商业的形态自然也就共生、共融了。
比如南京东路步行街、淮海中路步行街，都是盒子+街区搭配，为消费者提供更多的社交性公共空间和社群互动场景。
淮海中路步行街 独角Mall实拍
NO.7
全民消费
此前我们提到，上海的商业繁荣，得益于人民消费力强。有多强呢？
根据统计局公布的数据显示，2020年上海实现社会消费品零售总额15932.50亿元，比上年增长0.5 %。即使在疫情的冲击下，上海的消费还保持了增长，总量位居全国第一。
同比之下，北京2020年的社会消费品零售总额只有13716.4亿元，同步下降8.9%。
或许是因为有钱，所以上海人喜欢消费，并且很讲究消费品质。
1、全民消费。
独角Mall此次上海商业调研，对比其它城市的消费面貌来看，发现上海的消费群体更多样化，且年龄跨度更大，整个城市的消费活力更旺盛和更多元。
上海环贸IAPM商场内 独角Mall实拍
在大街上，在商场里，除了年轻消费者之外，随处可见五六十岁的老爷爷、老奶奶在逛街、拍照，喝奶茶、吃冰淇淋。
（坐公交偶遇的打扮精致的老奶奶，穿着小裙子，背着tod’s包）
2、品质消费。
上海人对“购物”的理解，不是只有“买买买”那么简单。“上海购物”是满足、是“品质”消费。
一方面，上海商业多年建立的国际国内强大品牌实力，全国首店效应使然；另一方面，上海的小众商业发展健康且迅速，能满足相应人群的消费需求和体验。
3、国际化与市井消费兼容。
上海的商业发展一直表现为商业主题多样、商业形态丰富、档次分布均衡、品牌结构多元，运作模式灵活。
从城市消费结构和层级来看，不仅包含奢华商业消费、旅游消费、规模巨大的商业旗舰消费，还包括散布在弄堂深处的特色消费、小众消费、个性消费等。
所以，上海是一座既有国际化时尚特色，同时又兼容市井气息的城市。
有多少上海女孩，上一秒还在CBD吃着几百块的brunch，下一秒就提着十几块的生煎、小笼回家？
NO.8
存量商业
随着城市开发的饱和，城市可开发的土地资源日趋减少（尤其是中心区的土地）。
商业地产由“增量时代”的赛道，切换为“存量时代”，这一点在上海表现得更为明显。
1、上海存量商业，全国第一。
上海的商业地产开发早，现存购物中心数量多，体量巨大。根据第一太平戴维斯市场研究部的统计数据显示：
截至2020年末，上海整体零售市场存量（含购物中心及百货）规模达1900万平，比排名在后的北京高出78%。
上海已经成为了全国商业物业存量第一的城市。
（来源：第一太平戴维斯市场研究部）
2、存量商业改造，上海走在了前面。
正因为存量商业大，如何盘活存量商业资产，也成了商业地产运营商的重大课题。
近几年，上海在存量商业改造上，不断探索，也涌现出了很多不错的案例。
华润时代广场
改造时间：2018 年年初
重新开业时间：2019年12月24日
比如，华润旗下全国第一个购物中心也是多年来华润在上海唯一一个运营中的项目，1993 年由华润与上海华联商厦合资设立的全国首批外资商业，投资 1.2 亿美元。最初为百货业态构架，是集百货、娱乐、餐饮、展示、办公等为一体的综合性智能大厦。
2018 年年初华润置地请到爆改曼谷 SiamDiscovery 购物中心大获成功，号称日本设计之神的日本设计师 Nendo 佐藤大。以“美丽剧院（Beauty Theater）”为核心理念，打造小而美的精致型商业体。
改造后整栋商场像一个高级的剧院，视觉印象强烈。
在品牌引进上，华润时代广场瞄准“高知高智的女性客群”，引入约170个品牌，其中有近半数品牌首进区域。并且在活动运营方面，也越来越出色。
TX淮海年轻力中心
改造时间：2019年年初
重新开业时间：2019年12月31日
比如，百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平米的原第一百货淮海店和近18000平米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心。
项目改造后定位：突破艺术、文化、体验与消费界限的上海首家策展型零售空间、中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。改造后客群面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。
后期独角Mall会详细分享一下TX淮海的案例。
上海新天地时尚I购物中心
改造时间：2019年3月
试营业：2020年11月16日
2019年3月，上海新天地时尚I购物中心启动改造升级，对外立面设计进行翻新，业态部分也强化零售业态、增加了品牌数量、丰富餐饮品牌。
同时还推出新业态——Foodie Social南里食集，花式玩转美食新体验。
升级后的新天地时尚I购物中心以Neo Luxury为核心，致力于打造“玩乐有范”的潮流社交新地标。为此，项目引进了一众首店、旗舰店等。
像这样的存量商业改造案例，上海还蛮多的，感兴趣的大家可以继续做功课。
总体感觉，存量商业的改造升级是一个系统的工程，其难度并不亚于筹备一个新开的购物中心，并且风险更大。
未来，北上广深可能都将迎来存量商业时代，关于存量商业的改造可以早些关注和准备！也欢迎大家在评论区给我们留言分享，你知道的哪些做得不错的商业改造案例？
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