协信水逆期：昆明17000亩文旅项目，就这样停了？

图片除署名外来源：凤凰网房产昆明站，下同

凤凰网房产 作者杨春兰 林逸飞

福无双至祸不单行。

正在和阳光城谈合作的重庆协信控股（集团）有限公司（下称：协信），合作前景晦暗不明之际，又传来协信占地17000多亩的昆明文旅项目停工的消息。

该文旅项目位于昆明富民县大营街道束刻村委会。

2017年底，昆明富民县与启迪协信科技城投资集团（下称：启迪协信）签约合作开发建设“启迪协信科技文旅小镇”，总规划面积17343亩，计划总投资120亿元，项目开发周期预计6~8年，启迪协信持有60%股权。

这是协信首进旅游地产的项目，早在2012年下半年就开始接触，2013年2月就拿下了首期的100多亩土地，但该项目犹如遭遇水逆。

富民县文旅局相关工作人员在电话里告诉凤凰网房产，因为资金链出问题，这里停工快一年多了。

停工的小水井

昆明富民县小水井村位于海拔2350米的崇山峻岭之间，这里因蜚声于国际的小水井合唱团而闻名。

2020年2月28日，凤凰网房产昆明站从昆明主城驱车到此，耗时1个多小时，在经过曲折婉转的县道和悬崖峭壁之后，大约还走10公里坑坑洼洼的乡道才到达目的地。

显而易见的是，这段被大货车压烂的山路，已有一段时间未经修缮。

村子很小，村民的房子散落在乡道两边，开车走完整个村子不超过2分钟。整个村子就像矗立在山顶上的一个孤岛，周围没有任何现代化的配套设施。

一进入村子几十米，就能看到大约近20栋现代化的别墅，与整个村子的破旧形成鲜明对比，这个别墅群属于曾命名为“小水井苗族生态风情村”的一小部分。

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当地的村民对这个项目都很熟悉，随便问一个人，都能准确地指出项目位置。

凤凰网房产昆明站在现场看到，现在的项目还残存着工地的痕迹，一些生锈的钢材和被遗弃的建材还散落在地上。

别墅区整体显得干净清爽，很显然被人打扫过。

走进别墅里看，户型显得稍显单调，一楼为厨房、客厅和客房，二楼为主卧、厕所，给人的整体印象是和农民自家修的民居差不多。

别墅区里，尚无人居住，有的别墅窗户，玻璃已被打碎。

富民县文旅局相关工作人员在电话里告诉我们，因为资金链出问题，这里停工快一年多了。目前看到的别墅群只是被征地的一小部分，大部分地还没动，农民还继续种着地。

实际上，早在2013年，据每日经济新闻报道，协信昆明项目所在地的旅游资源优势并不突出，属于“无中生有”的一类旅游地产开发，后期关键要看如何打造，开发起来有一定的挑战性。

小水井项目7年“恩怨”

协信曾经两进一出昆明小水井项目，双方纠葛至少7年，最早要追溯到2013年。

根据当年协信和富民县合作的公开媒体报道，以及2020年1月发布的案号为（2019）云0124民初686号的裁判文书，凤凰网房产昆明站捋清了这7年的时间线。

2013年2月，昆明市国土局网站的信息显示，协信集团的子公司重庆协信远汇房地产开发有限公司，通过拍卖方式拿下富民县两宗土地，获得土地面积分别为3.3335公顷、4.6735公顷土地，成交价分别为2250万、3154.5万，总价5404.5万，这即是小水井项目的一期120亩建设用地。

2013年3月9日，昆明市富民县当地官员，与协信集团前CEO刘爱明签订了《中国昆明小水井苗族风情生态村建设项目合作协议》的合作协议书。

彼时，该项目名叫“中国•昆明小水井苗族风情生态村”，协信计划的总投资近200亿元。占地规模15000亩（10平方公里），其中建设用地4000亩，总建筑体量280万㎡。

在协信的规划中，该项目将被打造成国内知名的集文化旅游、特色农业、新村建设、户外运动、会务度假、养生养老、精品住宅等为一体的大型综合文化旅游地产项目。

当年的项目签约仪式现场

到了2014年，风向突变。

2014年3月20日，负责设计小水井项目的设计公司，收到了一封邮件。邮件的内容是：经协信董事会会议，决定终止项目的开发工作。

协信为何突然退出小水井项目？

对应当年的时间节点，2014年5月，协信董事长吴旭被卷入华润董事长宋林案，当年年底才重新回归。

凤凰网房产也就退出一事咨询了前协信高管，他称：“区县不讲规矩”、“此事双方都有违约。”

小水井项目的再次开发，要等到启迪入股协信之后。

2015年6月，协信宣布与清华控股旗下的启迪控股股份有限公司成立启迪协信科技城集团，并重新启动上市计划，而其上市主体也从住宅开发变成了产业地产开发运营。

2015年12月18日，协信小水井项目大股东，由协信改为了启迪协信（重庆）实业有限公司。

2017年4月，启迪协信与昆明市政府会晤，双方进行了座谈。

据启迪协信官微报道，会议上，富民县委书记李康表示，希望与启迪协信尽快完善合作关系合作，为区域经济提升注入活力，对小水井项目发展充满信心，希望双方尽快完善合作后共同推进小水井项目的开发。

“希望双方尽快完善合作 ”，这句话读起来，意味深长。

2017年年底，启迪协信和富民县小水井项目再次签约，开发面积也由1.5万亩变成了1.7万亩，双方关系由此“断点重续”，小水井项目名称，也由“中国•昆明小水井苗族风情生态村”，变成了“启迪协信科技文旅小镇”。

1.7万亩，这个数据在全中国都名列前茅。

北京恒大文化旅游城占地规模15000亩，七彩云南·古滇名城占地规模约16000亩，协信规划的文旅项目，占地面积比他们都大。

2019年的西南双百亿文旅城——重庆融创文旅城，总占地规模约6700亩；昆明融创文旅城，总占地规模约3500亩。

协信上市赌约反噬？

协信，为什么忽然要在当年调头文旅地产、且积极跑马圈地呢？别忘了当时的敏感时间节点：

彼时，正是协信的高速发展期，快速扩张和谋求上市同步进行。回过头来看，那几年，也正是房企们“鲤鱼跃龙门”的关键年份。

但销售额和投资金额之间，协信出现巨大的差距：

拿下小水井项目的当年，协信拿地和签约文化旅游用地的投资额高达280亿元，而当时协信2012年的销售额仅为90多亿。销售额与投资金额之间存在巨大的差距，协信为上市不惜高负债圈地再扩张，这一度被称为“协信的上市赌约”。

2017年的再次上马小水井项目，像不像是协信的第二次上市赌约？

2019年，坊间屡屡传出协信资金链危机。

“协信欠我们（民间融资机构）好几个亿呢。”2019年年底，重庆金融机构的人告诉凤凰网房产。

从2018年起，协信出售项目、寻找白衣骑士的动作密集。

2018年，协信将其手上的重庆大竹林项目大部分股权卖给了融创；2019年，协信昆明小水井项目停工；2019年5月，新加坡城市发展集团55亿入股协信，当年7月，协信湖州项目出售给广东海伦堡；2020年1月15日，重庆龙兴的协信哈罗国际60%股权易手阳光城。

小水井项目，只是协信困境的一个缩影，而这困境在2020年，会变好、抑或更坏？

2月28日，凤凰网房产昆明站在富民县启迪协信小水井项目看见，冷清的院子里，只有几个村里的苗族小姑娘在聊天。

寂寞空庭春欲晚，梨花满地不开门。

冷清的院子里，只有几个村里的苗族小姑娘在聊天