北京楼市：三环内这个区域仅靠国贸，为什么房价确常年下跌

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好！最近国家出了支持换购住房个人所得税的公告。本人在回龙观有一90平两居，在双榆树有一40平一居。请教：1、现在是换房的最佳时机吗？2、由于两个孩子在双榆树上学，想卖掉回龙观在双榆树置换，不知回龙观和双榆树，哪个地方更保值和增值？谢谢！

A:回答:您好,1、关于换房时机,这是一个对专业度要求极高的环节,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩,而实际上,牛市一旦来临,刚需客容易形成一哄而上形成追涨的状态;北京的楼市上涨周期分为前期中期和后期; 前期是成交量上涨,成交价下跌.市场变化结果是可选择的房源比较多，这个时候属于买方市场。

中期是成交量上涨，市场变化结果是小区的优质房源会被逐渐消化，可选择的房源不多，剩下的大多是临街低楼层或者户型有硬伤;后期是可选择的房子更少价格更高;容易花高价买到烂房子,大部分刚需也都选择在中后期出手;单纯说买入的最好时机一定是“每一波的前夜”

但这个“每一波的前夜”普通买家是很难把握的,只有你天天泡在小区里看房,泡在中介门店里,天天和房东谈价,把这个小区这个区域摸透,才能嗅到行情即将到来的味道,果断在市场上涨前夜买入,普通买家很难把控市场节奏指的就是上述所说;如不在一线亲身观察,市场突然冒起来;

笋盘的消化速度会非常快,你心里又没底,会导致跟风买错或者犹豫不决,最后要出手时可能已经到市场后期,房源也都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮,比较稳健的方式是你可以判断个大概时间,大概时间还是很容易的,比如近期市场比较火,您可以提前1-2个月买入,不建议刻意踩点,很容易踏空,如果没有精力和时间,最好的就是看好既出手;可查阅精华栏会员文章31#如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期;

2、回龙观和双榆树两个板块的保值功能都可,需要看具体楼盘;双榆树有学区溢价,回龙观靠近产业园区,如果目标楼盘和现持有的盘相近,这种置换没有实际意义,现在的市场置换逻辑是往同等区域更高等级楼盘，或更高等级区域同等级楼盘上考虑，这样的置换抛去摩擦成本才有利可图，如果往低等级区域低等级楼盘上换，加上交易成本和机会成本可能会亏损;

房地产城市化红利接近尾声,剩下的只有板块红利,城市化红利期随便买就能赚钱,大家更多思考的是如果搞到更多的钱买更多房,越博傻赚的越多;现在并非是所有的房子都涨价,需要合理利用资金先选对的板块,再选对的楼盘,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q：提问:您好京总，想问一下弘善家园这个楼盘后期升值潜力大吗？上周看了一套感觉还不错，因为我就在附近工作，不想去太远，谢谢京总！

A：回答:你好感谢信任,弘善家园最大的价值就是便宜，但商圈差了点，潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，根本原因就是这个区域的大部分业主全是最早东城区的安置户，整个区域满地GS，遛狗不拴绳，人文环境比较差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;

买房最重要的是选筹:而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,选错板块,产品选的再好对于房子的升值性起不到任何作用.地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询.

Q:提问:京总好！新人一枚，刚刚接触房市，感谢遇见，已拜读精华区文章;我的情况：1.去年末有资格的，首套首贷；2.首付准备了400左右，每月收入4万+； 3.目前上班在海淀北的中关村壹号，未来可能在上地、望京等地（行业跳槽频繁），因为行业监管问题，也有可能新加坡，整体来说不确定性很大，我的心态也拥抱变化。

我的需求：1. 毕竟过了房产投资的黄金时代，以稳健跑赢银行理财就行，没有过高的期待，所以也不想月供压力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也沟通好了，因为目前租在领秀慧谷D2区两居室，居住体验也还不错；3.准备近一两年结婚

我的想法：1.不想上满杠杆：在其他领域还有投资机会，所以首付留了一百多，月供只想承受1万左右，不想“房奴”，同时在其他如股票等领域留有一定机会，是否合理？2.如果按照总价6-700的预算，只能买到次新的一居室，买两居室就只能买老公房，看了您的观点，两居室是最主流占52%，但老公房也是不应该选择的，这两个冲突了，如何选择？

3.在位置上，回龙观：自认为回龙观如金域华府、国风美唐当前8万左右的价格已经透支未来的涨幅，甚至站岗风险比较大，但只有这块可以满足自住需求，但我买的大概率也不如现在租的居住体验好。CBD附近：前两年住过建外和双井，感觉地杰长安忆、美华世纪这种，价格不高，买来租出去好像也挺好的，之前有问答提过这个，您不看好这块，但是这里价格便宜些;奥森：我非常认可您说奥森的稀缺性，但在此前的问答中没完全理解您说的奥森具体指哪块，前阵子去亚运村小营看了一下，不知道算不算奥森？

4.因为还没结婚，现在是不是不用考虑学区问题？一是政策不确定，二是六七年后应该也有实力置换等;5.户型上，看了几个塔楼都非常反感，如果自住肯定不想选，但偏偏城里的次新好多都是塔楼，不通透+使用率低。以上这么多因素中，您觉得按我的情况和需求，我的想法哪里需要修正呢？在购房时应该更看重哪个要素呢？因为各个因素冲突的很多，想法写的有些混乱，京总请谅解！

A:回答:您好,感谢信任!1、优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,超高的年化收益,更多的是风险投资;绝对不可以乱加杠杆;趋势以外你我什么也控制不了;作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,

股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;在一定的条件下,如果购入的产品、区域确定性较强,加满杠杆赚钱的效率会更优;

2、两居室在市场上的流通性较高,并不阻碍其他户型的涨幅,和其他类产品补发生冲突,买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;

优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;

3、回龙观、CBD一带、奥森;先说回龙观;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;

互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;所以这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;

CBD附近;一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，这些公共服务如果是对标商业的,那么这里的居住感会很差,没有人愿意住在密集的写字楼的区域里,人员很杂;国贸的定位是商务中心,写字楼的租金水平跟高,如果投资商业首选这里,但并不适合居住,所以市场上的品质盘在这个商圈里成长性并不突出;

奥森,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;

4、正确,学区房和政策挂钩,存在很大不确定性,现在没有学区需要,完全没有必要这么早买入学区房,期间变化太多;有孩子后等上学前一年根据需要买入即可;这样的思路不会被动;

5、如您所说您们的行业属于工作地不会常年稳定在一个地点,基于这样的情况可以以投资为主,以租换租,在京首套配置一套核心区的优质房产吃板块的红利不会错,400的首付+4万的收入,前面已经告知杠杆的理解,回看会员文章后再做决定,只要找优质区域优质楼盘买入都可,回龙观、望京、奥森、朝青都是不错的区域

如果坚持400首付1万的月供,可以往朝阳的常营看看,常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;如果改变思路则可以往更高等级的板块看,祝一切顺利!

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