上海十大富豪第十名林中与他的旭辉，都长胖了

我第一次见到林中是2018年，地点在北京国贸大酒店。

局是王石跟冯仑组的，来的各个都是妙趣横生的人才。

局上气氛很微妙，链家与“友”商58同城、世联行三位创始人都来了，陈劲松与姚劲波挨在一起，左晖坐的离他们很远。

整个局上，地产占卜师丁祖昱都没忘记展示一下他的看家本领“预测”，嘴里不停叨囔着“未来怎么样、未来怎么样”。

建筑“愤青”黄其森都在抨击行业建筑，说什么“泰禾只有盖精品，盖好房子，才能够让客户保值增值啊”、“什么不能完全说市面上盖的这么多房子是建筑垃圾，但都是粘贴复制的建筑快餐。”之类的。

他说这些话的时候一直盯着胡葆森。

旭辉创始人林中的话题比较高端，局上能接住话茬的人没几个：《千亿之后的思考》。

2017年旭辉的销售金额是1040亿，林中说：1000亿是生存门槛，3000亿才算竞争。

协信吴旭也在，他带着厚重的黑框眼镜，反光的镜片让他那水汪汪的大眼睛看上去像泛着泪光，他说，“原来现在行业已经根本不讲百亿了，一谈就是千亿。”

吴旭一直在检讨他自己这些年做小镇犯过的错误，什么要耐得住之类的。

今年四月份，没到千亿的协信被新加坡丰隆敲门拿走51%的股权，吴旭持股比例由60%降至29%，市场没给有耐心的人一点点的时间与犯错机会。

再见到林中是2019年10月份在酒泉水峡口子。

我陪着林中在烈日当头、风起尘扬的西北遗址中行走了38公里。

漫长的步行中，林中跟我讲了很多人生的道理，在狂风怒吼的干扰中我只记得两个：一是在对的路上坚持，难的不是坚持，而是找到对的路。

二是：做好事业，就不怕找不到老婆。

钻天杨频频弯腰，天地间消失了猎物、一轮秦时明月、一轮烈日各自悬腾在酒泉的戈壁滩的两边。

在路途上时常会碰到旭辉各个区域的高管，他们身上拎着沙袋，袋子里装的不是沙子，而是业绩目标，一斤沙子代表着：三亿。

旭辉要求这些高管们把1000斤沙袋分摊着走完这38KM，意味着：共同完成3000亿。高管们领导的任务卡里写着：千斤重担人人担、人人身上有指标。

在出发前我问林中有什么话要说的，他伸出拳头做出打气状喊了一声：“前进。”

最近见到林中是前几天中房网的论坛上，他长胖了。

在这论坛上是我第一次见到林中反驳别人的观点，在他发言之前很多人都在说今年楼市要涨。林中说，“我不像他们看房价涨20%~30%，太乐观了，还是平稳，平常心看这个行业。”

在美国有一个叫利弗莫尔的操盘手，他是靠玩空头出名的，他出了一本书叫《股票大作手操盘术》，书里有一句话很经典：上车的希望车快开，没上车的希望车等等他。

很多人以为开发商内心一定是很想看到房价上涨的，其实也要取决于上没上车：房价是在拿地前涨的还是拿地后涨的。

林中跟我说过，“他不希望房价一直上涨，因为拿地会变贵，杠杆会变高，你的企业很容易被资本改变。”

王文学的华夏幸福就是在杠杆过高之后，被平安的资本成城市运营商改变成两半：一半是政府基建平台公司，另外一半是平安长期不动产资管公司。

这个理念的背后体现着旭辉20年的经营原则：稳中求进。

这与少赚就是亏的市场理念格格不入，可见旭辉有多特殊，前几天刚去世的何鸿燊说：富贵险中求。

在论坛上，林中又再次说出了他的这个观点：“资本不会比你更了解你的企业，涉及到企业发展的业务和战略就笑一笑，不要变换自己的策略去迎合资本市场的口味。”

希尔顿饭店的创始人叫康拉德·希尔顿，他最初的梦想不是开酒店而是开银行，他说“做什么都是给资本打工，还不如自己做资本。”

希尔顿曾多次面临破产，后来轻资产收服务费这一招让他成为了现今的世界酒店龙头，但是在服务别人的时候经常出现跟客户理念不同的情况，有一次康拉德在柏林跟一个酒店业主争吵过后，说，“企业把自己做胖了，才能有话语权，不会被资金牵着走。”

前个月，旭辉发了2019年的年报，营收是548亿元，同比增29.3%，销售额是2006亿，同比增长32.0%。

林中胖了，旭辉也胖了。

1

黄其森跟林中一样虽然都是福建人，但林中喜欢住上海，黄其森喜欢住北京。

黄其森在北京的起居室是在泰禾盖的通州院子里，以前黄其森接待金融机构的时候都喜欢把金主们喊到院子里喝茶。

但黄其森说，“现在都是我出去找他们了。”

1991年相声大师川普麾下的“大西洋城泰姬陵”陷入经营困境，并在同年晚些时候根据美国破产法第11章的规定申请了破产保护。

巴菲特在圣母大学演讲，有学生巴特菲愿不愿借钱给阿普，巴菲特说，“我只借钱给有赚钱能力和自己认可的人。”

有一句歌词：得不到永远在骚动，被偏爱的都有恃无恐。做企业跟做人也一样，优秀的女人一堆男人抢着娶进门，优秀的企业多的是机构抢着过来送钱，而那些不被看好的企业只能高成本融资。

年前恒大发布2019年全年业绩数据，全年合约销售金额约为6010.6亿元，当时我想着要不要去买恒大的股票。

结果没几天，恒大就再发公告说他要发行两笔合计20亿美元的美元债，一笔的利率是11.5%，一笔是12.0%。

有各种一顿分析结果最后卖车卖房还债的小散朋友跟我说他的买股觉悟：“企业的融资水平是最重要的指标，跟着大机构走才是对的 。”

今年3月恒大股价连续暴跌，最低时：一年卖6000亿的恒大，股价只有11块钱。

前几天，旭辉发了一笔债31.2亿元的债券，票面利率最低才3.8%。

在这不久前，惠誉、标普、穆迪三家都给旭辉正面的评级，他们认为：旭辉值得大家借钱他。

2

去年2月份的时候，苏宁把万达37家百货门店收走的时候，大家又开始说老王断臂求生了。

有个万达高管在朋友圈里转发了一篇关于这件事的新闻，并配文：我们是去脂增肌。

在2018年万达的工作总结大会上，王健林说，万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。

房地产在王健林眼中就是那种有周期、没有科技含量、现金流不长远的行业。

梅花鹿，牦牛，东北虎，熊、猩猩等畜生都知道，最终能让你熬过冬天的是：脂肪。

据数据显示，2019年旭辉的135.6亿税前利润中却有35.6亿来自权益性投资，占比是26.2%。

从2017年到2019年旭辉的营收增长分别为43.2%、33%、29%，但是资产收益率却从26.91%掉到2019年的23.08%。

增收不增利的情况旭辉也清楚。林中26岁就开始就步入开发商行列，但这么多年来，没有吵架，没有花边，甚至连议论极大的收并购案都少出现。

这一些还是源于林中的稳，稳到所有的风险都让找人一起分担。

截止至2019年底，旭辉债务总额1037亿元，净负债率仅为68.5%，行业较低水平。

有数据显示，目前有旭辉股份的公司大概有160家，但有108家参股比例不到50%，平均参股只有39.7%。

财报里显示，2019年旭辉2006亿元的销售额里只有1149.6亿元属于自己的，权益销售占比仅为57%。

如果激进一点那135.6亿的回报都是自己的。

最近一年旭辉好像发现自己实际并没有多少脂肪是虚胖，所以开始填充，2019年旭辉控股提升了拿地权益比例从57%提升到了65%。

前几天我在某音上看到一个专门做富豪排行榜的营销号，福建人林中被排在上海富豪榜的第十位。

房地产行业来到了大鱼吃大鱼的年代，在很多人眼里旭辉已经是条大鱼，但林中还是遵守着他那个：1000亿生存、3000亿竞争、5000亿发展的理念。

他不觉得旭辉是条大鱼，不吃别人也保护好自己不被吃。

去年在戈壁滩行走了4天135公里结束后，在敦煌的夜市里，林中唱了一曲：《爱拼才会赢》。

这些年来，很多房企资金链陷入问题，林中也接待了很多企业，他们要求林中收走他们，但经过评估过后，林中发现这些企业：不符合内部标准。

前几年我去西港旅游的时候，路过一个赌场，看到一句中文毒鸡汤：“要想赢，就一定不能怕输，不怕输，未必能赢，但是怕输，结果则一定是输。”

有很多媒体说旭辉因为胆小错过了很多机会，但要知道稳中也能求胜。

赢，是拼来的，不是赌来的。

林中当然也害怕自己会被别人接待。