魔鬼还是天使：金融大鳄杀入住房租赁市场后就发生了什么？

今天，我跟大家分享《“房住不炒”视角下的长租公寓与金融服务》。在长租公寓发展中，金融到底扮演着什么角色？我想跟大家一起探讨这个话题，从长租公寓的意义、长租公寓发展现状、金融机构的角色、相关对策建议等四个方面跟进行分享。

党的十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。基于“房住不炒”的定位，我们要建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度。2017年，住建部等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要多措并举，加快发展住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。在这样的背景下，长租公寓受到越来越多的关注。

长租公寓作为住房租赁市场的一种重要产品、一种服务方式、一种商业模式，它是具有积极意义的。我认为可以从三个方面理解长租公寓的意义：首先，它是贯彻落实“房住不炒”定位的重要举措；其次，是加快房地产市场供给侧改革、建立租售并举住房制度的重要内容；再次，它是实现“住有所居”民生工程的重要部分。

尽管长租公寓在这两年才备受关注，但事实上它进入中国市场的时间已经超过20年。1998年，总部设在新加坡的高端服务公寓品牌雅诗阁进入中国，长租公寓开始在我国生根发芽。2012年前后，一些专业租赁公司着手布局长租公寓，房地产企业与地产中介服务机构也迅速加入竞争，但基本上以“二房东”为主。最近两年，国家开始实施“租购并举”住房制度，鼓励房屋租赁市场发展，长租公寓行业进入爆发性增长阶段。

随着我国城镇化水平提高，一线城市和核心二线城市聚集效应非常明显，这部分一、二线城市房价总体上是比较高的。当然过去几年重庆在房价调控上做得比较好，但除了重庆之外绝大多数一、二线城市房价增长过快。因为高房价让部分刚性需求受到抑制，所以购房需求外溢到租赁市场，这为长租公寓发展奠定了基础。据不完全统计，现在长租公寓运营商超过1000家，掌控房源有200万间左右。主要是以分散式长租公寓为主，大概有150万间，集中式的相对比较少，不足三成。

从供给主体来说，长租公寓的多主体供给格局正在形成。这其中有房地产企业，比如万科、碧桂园、龙湖；也有中介服务机构、酒店管理集团。此外，这几年来，还大量涌现出一批创业公司。同时金融机构也开始围绕住房租赁市场提供多类型的金融服务。

我们梳理了其中一部分长租公寓运营商，发现不同的供给主体，其主要产品、运营模式和优势特点是不一样的。比如有一些房地产企业旗下的长租公寓，比如万科泊寓，租金可以充当未来万科产品的房款，并且可以转让，租和购可以更好地协同；一些中介机构，比如链家、我爱我家推出的长租公寓，在房屋装修和管理服务方面做得更专业；酒店管理集团推出的长租公寓优势在在物业管理、标准化建设等方面，客户体验可能会更好；创业公司则非常灵活，产品比较丰富，而且配套有形式多样的金融支持。

在房地产企业、中介机构、酒店管理集团、创业公司进入之后，这几年金融机构也加快进入住房租赁市场，比如中国建设银行、中国工商银行、中信银行等，都相继高调宣布进入，并推出了一些相应的住房租赁信贷产品，比如建设银行的“存房贷”等业务。

当然其中也存在一些问题，尤其是2018年以来，这些问题一度还比较严重，甚至影响到社会稳定。特别是创业公司推出的长租公寓，全国已经有超过10家出现了问题，主要表现在这些方面：一是野蛮扩张。如北京某企业，看到长租公寓的风口来了就快速扩张，两年之间并购了52家小的中介机构，管理的房屋数量也急剧增加，后续资金跟不上，隐患较大。二是推高租金。为了快速提升市场份额，部分运营商往往以高于市场价20%的价格抢占房源，然后加价出租，一定程度上抬高了房租，加重了租客负担。三是侵害租客权益。这两年来主以“租金贷”为主要形式侵害租客权益的案例并不少见，甚至出现了骗贷的现象。比如，有人去租房子，对方告诉你需要签个协议，这个协议可能就是“租金贷”“租金分期”的协议。签了之后，中介机构一次性拿到一年租金，但按月或按季付给房东，一旦中介机构出现问题跑路了，或者资金链断了，房东收不到租金，导致房东驱赶租客。而租客一方面住不上房子，一方面还得继续还“租金贷”。

所以，去年出现这些问题之后，很多媒体把矛头对准了资本，对准了金融，认为资本尤其是金融的介入是住房租赁市场乱象的根源之一。这样的看法我个人并不赞同。我认为，金融总体上来说能够帮助整个住房租赁市场尤其是长租公寓更好更健康地发展。但对其中存在的隐忧和问题，我们要正视。

总体来说，在“租售并举”的住房制度下，金融机构加入长租公寓市场，会从供给端和需求端两端来促进长租公寓的发展。

在供给端，通过搭建平台、提供融资，增强长租公寓供给能力。针对有些地方存量房和空置房，金融机构已经介入并提供一些支持，或者把它从房地产企业收购过来，进行统一管理，再统一租出去。在需求端通过创新金融产品，创新金融服务，更好地满足租客的租房需求，促进需求数量和质量的提高。

例如，中国建设银行在住房租赁市场的反应就很快，措施最多也最实。建设银行有三大战略，第一是金融科技，第二是普惠金融，第三是住房租赁。可以看出来，建设银行从战略高度来定位住房租赁业务。从2017年11月开始，建行就在佛山等几个城市推出了住房租赁业务，搭建了一个叫“建融家园”的平台，平台包括监管服务、企业租赁、共享应用、公租房监测分析等五大系统。目前，“建融家园”已累计上线房源12万套，已出租超过2.6万套。

在需求端，一些银行面向个人客户推出了一些住房租赁信贷服务，简单来说就是租房贷款。以前是购房按揭贷款，现在租房也可以按揭了，比如说建行的“按居贷”。前段时间，工商银行也推出了类似的产品。此外，各地方政府也通过调整公积金政策，如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等，鼓励住房租赁消费。这些措施，对长租公寓的发展也会起到促进作用。

针对存在的一些隐忧和问题，我提几点建议：

按照十九大要求，加快建立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房制度，这是一项需要长期坚持的制度。长租公寓对租售并举的住房制度意义重大，出现一些问题并不可怕，正好给我们下一步发展提供警示和调整机会。所以应该尽快出台相关的制度和办法，对部分领域进行集中整治和规范管理，以便更好地发挥长租公寓优势，促进住房租赁市场更健康发展。

首先，要健全长租公寓管理制度。这方面的制度现在还不是很明确。长租公寓到底由谁来监管？职责边界在哪里？还不是特别清晰。所以我认为第一就是要明确职责分工，住房建设、司法部门、金融部门以及地方政府要各司其职，加强协同，形成监管合力。

第二是加强统一管理。长租公寓有多方参与者，包括房地产企业、中介公司、酒店管理集团、创业公司，进入这个市场是不是该有一定的门槛？现在对房地产企业开发项目都有一些要求。对长租公寓门槛不一定设定得特别高，但是可能需要有一些准入要求。

第三要细化制度安排，特别是金融服务方面，包括租赁关系、借贷关系、投诉渠道这些都要进一步明确。

其次，加强住房租赁信贷审慎经营。今天报告的主题是“长租公寓和住房金融服务”，金融服务方面要积极审慎。金融机构与长租公寓运营商合作，对合规经营、实力较强的运营商要加大支持力度，但对于一些实力较弱、模式不清晰的运营商要比较谨慎。有部分运营商，特别是一些创业公司，资金实力比较弱，扩张很快，就靠着“租金贷”支撑发展。对这些机构要加强审核，审慎合作。对长租公寓市场存在的乱象要重视，一些参与其中借贷平台，并没有金融资质，如果违法乱纪，应该加大打击力度。

最重要的一点，是要加快产品创新。金融机构应多提供额度适中、利率适中的住房租赁金融产品和服务。我们看到了一些大型银行提供的住房租赁信贷产品，比如“按居贷”等。需要租房贷款的更多是中低收入者以及刚工作的年轻白领，能不能直接针对他们开发一些比较灵活的产品？这非常值得研究。我之前也看了几款银行的租房贷款产品，但门槛太高，大量需要租房贷款的人达不到这样的要求。还比如，是不是能够免除担保抵押提供一些信用类贷款？所以，我们呼吁大型银行加快创新产品与服务，同时也要鼓励一些中小银行积极进入，比如鼓励互联网银行推出全流程在线贷款。总之，在金融服务方面，要开正门，堵偏门。

从监管上来说，要出台专门针对住房租赁信贷产品的监管办法， 2010年监管部门就出台了个人贷款管理暂行办法，现在个人住房贷款制度也比较完善。但住房租赁贷款没有专门的规范，是一个空白。应加快出台这样的办法。此外，还要加快社会信用体系建设。银行为什么在这方面非常谨慎？如大行推出的产品门槛比较高。这跟整个社会诚信体系不够完善有关系。所以社会信用体系建设也非常重要。

最后，租客要提高风险防范意识。要从一开始要做好风险防范，租房的时候尽量选择实力较强的运营机构和平台，签订合同的时候要看清楚合同条款。不少人租房子，合同拿过来看都没看就签了，人家告诉你说这是租房合同，其实是“租金贷”合同。还有，要保护好个人信息。此外，有信贷需求应该尽量通过正规金融机构去申请。所以我也再次呼吁正规的金融机构特别是吁商业银行要加快产品创新。

当然，我们还希望中央政府、地方政府能够出台更多的支持政策，包括信用基础设施建设能够加快完善，为住房租赁市场特别是长租公寓的发展提供更好的环境。如果这个环境得以完善，金融服务一定会做得更好。金融服务做得更好，一定会促进长租公寓更健康发展！

（根据作者5月16日在重庆“'租售并举'时代共话住房多元新格局”论坛上的演讲整理）