解局｜保利一日百亿拿地的“特别朋友圈”

观点地产网 临近上半年收官，不管是推地还是买地都很热闹。

6月29日，频频在各大城市揽地的保利又成了大赢家，于广州、东莞联合摘地，涉及总金额超百亿。

大本营广州，保利联合几乎不出现在广州土地公开市场的侨鑫，以底价33.49亿元竞得天河科韵路一宗宅地，折合楼面价41329元/平方米。

相邻的东莞，保利旗下子公司东莞国铁保利实业发展有限公司以底价66.01亿元竞得虎门高铁站TOD地块，另配建工程需投资23亿元。

对于保利来说，在深耕城市补仓并不是多么新鲜的大新闻，但是搭上专做豪宅的侨鑫，以及国铁保利背后的神秘队友，便多了一丝值得琢磨的意味。

东莞联手丰隆、万科？

保利摘得的这宗虎门TOD地块，可以说是东莞重点关注项目。

首先，虎门TOD地块位于滨海湾片区，是东莞打造是三个核心发展区之一；其次，虎门高铁站作为穗莞深三城重要交通枢纽，不到20分钟抵达广州南站、深圳北站，不到一小时达香港西九龙站，实现了一小时大湾区生活圈。

背靠优越片区优势，项目体量也不小。据悉，地块总占地面积约19.89万平方米，总计容面积约105万平方米，由2宗城镇住宅用地、5宗商服金融用地，7宗地块组成，项目内可建5栋超200米商业高楼，2栋150米超高层住宅。

同时，要求竞得人通过地下空间互联互通，整体开发，配合虎门高铁站的升级改造。

业内人士认为，这宗地块的出让条件还是比较严苛的。根据要求，竞得人需须配建高铁站附属市政配套工程、计容建筑面积9420平方米的甲级商业物业、计容建筑面积1654平方米的住宅物业，以及一所幼儿园等。

除了66亿拿地成本，该宗地项目核心区红线外配建工程投资规模为23.15亿元。这也意味着地价加上配建工程成本，该宗地实际出让价为89.16亿元。

另悉，虎门TOD项目地块预计规划产业金融、高新科技研发中心、产业升级资源统筹交易中心及龙头机构、企业机构使馆群落等。

这样的巨无霸地块，加之TOD的独特定位，对于项目操盘方来说并不是容易啃下的骨头。

与上两个月龙湖联合金地拿下东莞茶山TOD地块一样，即便是央企保利，似乎也不敢轻易“单打独斗”。

观点地产新媒体查阅股权结构获悉，拿地企业东莞国铁保利实业发展有限公司由保利湾区投资发展有限公司、东莞市首业投资咨询有限公司、国铁保利设计院有限公司分别持股40%、35%、25%。

其中，国铁保利设计院除了由保利发展持股45%外，实则由中国铁路投资有限公司控股55%。而东莞市首业投资咨询有限公司除了由东方伟业集团下子公司广东东方伟业置业有限公司持股51%，还由东莞市首铸六号投资咨询有限公司持股49%。

与保利的持股比例对比来看，这家叫首铸六号的公司似乎不太起眼。然而，工商信息显示，首铸六号由首铸（广东）集团有限公司持股100%，后者隶属于新加坡丰隆集团旗下的首铸集团。

作为丰隆集团的合营地产企业，首铸在东莞市场并不是生面孔，最为出名的项目是2014年在东莞落地的首个大型综合体项目“东江之星”，曾被誉为东莞市区第三高楼。

首铸与保利之间也不是没有合作，如在东莞万江胜利社区联合开发了保利首铸o天际花园，于去年9月动工。

除了丰隆，这场保利牵头的合作里面或许还有万科的身影。

据悉，上述所提及的东江之星后于2016年9月由万科接盘其中项目55%股权，丰隆就此退出。

之后，万科以首铸一号为名，承接了以东江之星住宅、写字楼、SOHO组成的大型TOD城市综合体，其中还囊括东莞首铸万科广场，这正是东莞万科进驻后践行集团“轨道+物业”打造的TOD商业体。

首铸一号也成为万科在东莞拓展势力范围的平台之一，包括于去年6月21日，以最高限价25.48亿元、楼面价10788元/平方米摘得东莞南城地块，并与东莞本土房企宏远投资成立首铸二号，共同开发该项目。

虽目前尚未有直接股权关系指向首铸六号与万科的关系，但作为有着丰富TOD打造经验的开发商，保利若与万科联手的话，会是一个合理的猜想。

一位东莞业内人士对观点地产新媒体称，随着2017年东莞市政府批复成立TOD办公室开始，TOD已经成为东莞土地出让和资源综合开发的一个关键方式。

该人士还称，在东莞做TOD比较成熟的开发商就是万科，其在东莞的项目不少都以TOD作为概念进行打造与销售。

拉来侨鑫再造豪宅？

在大本营广州，保利也拉来了侨鑫，一起拿下天河低密度宅地。

该地块为天河区科韵路西侧汇景新城E3地块，用途为二类居住用地（R2）、医疗卫生用地（A5），宗地面积64640平方米，计容建面不大于94051平方米。

据悉，作为天河稀少的宅地，自2018年出现在广州市国规委发布的《2018经营性用地供地蓝皮书》便备受关注，然而由于各种原因直至今年才进行出让。

有消息指出，推后出让与该地块较为复杂的权属关系有关。

此次最终以超4万楼面价成交，且由侨鑫联手保利摘得，让人好奇该项目的产品与价格定位。

可以窥见，不管是操盘企业、项目区位及条件，都指向了“豪宅”。

侨鑫在广州的项目虽然不多，但均是以高端住宅方向进行打造，如汇悦台、从都国际庄园，以及此次出让地块旁边的汇景新城。

其中，汇悦台一直是广州高端住宅市场的标杆，自开盘销售以来便长期在华南地区高端住宅市场上占据着一定地位。

拿地消息一出，不少网友都在猜测，侨鑫是要再造一个汇悦台吗？

据观点地产新媒体了解，该地块最大容积率仅为1.94，是广州极少有的容积率低于2的宅地。

对此，广州中原地产项目部总经理黄韬称，地块将来大概率会打造成一个低密度高端住宅区。

从成交结果看，地块以底价33.49亿元竞得，折合楼面价41329元/平方米，已经是目前广州出让地块中位列第八的水平。

“这个项目的话入市价格一定不会便宜，应该能达到10万。”黄韬称。

目前，该项目地块周边一手住宅稀缺，邻近的汇景新城、珠江东境同样为高端住宅项目，其中汇景新城二手参考价在6.5万元/平方米左右，同样是由侨鑫开发。

黄韬对此认为，保利联手侨鑫摘得的地块并没有一线江景景观，而且所处板块也不是珠江新城核心区，所以打造出来的项目应该达不到类似于汇悦台的顶豪产品层次。

“应该会更偏向汇景新城的产品类型，不过容积率比它要高一些。”

除此之外，保利与侨鑫这对新搭档也颇令人好奇，在外界印象中，保利并不是一家擅长做豪宅的企业。

不过，保利在豪宅方面并不是没有尝试，试水第一站也是放在了大本营广州。

2012年，保利琶洲地块终于入市，翻身一变为豪宅项目保利天悦，这也是当时保利首个高端豪宅项目。

由于定价相对周边较为合理，彼时保利天悦开盘两小时即销售逾300套，销售金额突破10亿元。

此后，虽坚持规模化发展道路，但保利仍在试行一些“性价比高”的豪宅项目，如天悦品牌的各地试水，如北京保利地产“和”系项目等。

这次拉上侨鑫，是不是保利又一次“豪宅梦”的突破呢？

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