保利澳洲地产投资中的内房路线

自2017年以来成交量缩减的海外地产投资又陆续回到了内陆房企的视线中。

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就过去的2019年一年，绿地、万科等房企曾多次披露海外业务新变动。其中，绿地酒店品牌管理输出签约12家海外酒店，首入日本、斯里兰卡；万科动作更多，先是万科置业（海外）收购母公司3宗海外物业、并更名为万科海外投资，再有业绩会上公布将美国、英国的业务移交给海外平台......

这一次，是对外一向保持低调的保利，地点则是其海外大本营——澳洲。

保利“爱”澳洲

进入2020年以来，保利发展海外消息不断。据观点地产新媒体此前报道，1月18日，传保利地产正考虑出售伦敦金融城价值约1.95亿美元的总部大楼5 Fleet Place，浮盈近8000万人民币。

2月12日，据新加坡机构房地产私募股权投资公司SC Capital Partners披露，保利发展向其买入一栋位于澳洲悉尼南面中央商业区Goulburn Street 59号的写字楼。该写字楼建于1973年，楼高26层，净可出租面积1.95万平方米，初始租金回报率4.9%，以2.7亿澳元成交，折合约12.66亿人民币，均价为6.52万人民币/平米。这将是保利在悉尼的第二个写字楼项目。

公开资料显示，保利澳洲为保利国际子公司，面向澳大利亚市场，旗下项目始于2014年。彼时刚刚成立的海外事业部辗转于美洲、英国、非洲市场，最后选择了澳大利亚作为出海首站，先后以1984万澳元、1.1亿澳元收购墨尔本克莱蒙公寓地块、悉尼埃平地块，折合逾6亿人民币，按成交价计算每平米均价为5.83万人民币。

此后，保利澳洲保持每年拿2-3个项目，表现稳健而谨慎。据观点指数不完全统计，截至2020年2月，保利发展在海外持有至少16个地产项目，尤以澳洲市场项目居多，占据了其中13个。

保利在澳项目以住宅开发为主，并涉及综合体、写字楼。其中，住宅项目的产品形态以公寓、联排别墅为主，面向澳洲移民海外置业及当地居民住房需求。综合体及写字楼项目不多，以旧楼改造为主，最新计划尚未公布。

保利在澳项目集中分布于澳洲前三大首府城市。其中，墨尔本项目4个，悉尼项目8个，布里斯班项目1个——布里斯班为澳洲东北部昆士兰州首府和主要港口，人口仅次于悉尼、墨尔本。截至2018年，澳大利亚人口近2500万，过半人口聚集在上述三城。

多数项目尚未开工。据保利发展2019年半年度公告，截至2019年6月底，保利澳洲在建项目仅墨尔本唐斯卡特项目、悉尼保利胜地项目、悉尼保利林菲尔德项目3个。

从项目体量上来看，与国内项目体量相比，保利在澳项目体量在规模上讲究少而精、小而美，投资规模、拿地成本在总体业务中占比不高。就已公开的住宅项目地价计算，保利在澳项目最高地价为埃平地块项目的6.22万人民币/平米（汇率按4.7计算），但多数住宅项目地价在3万人民币/平米上下，总体上略低于国内一线城市。

对此，保利地产品牌管理中心总经理何智韬曾表示，选择小项目运营是因为澳洲预售制只收10%预付款，剩下的90%房款交楼时才能拿到，周转期延长至3年，对资金要求更高。

另据外媒报道，保利澳洲高层人士曾坦承公司海外项目非常谨慎，一是落地项目强调少而精，如2016年保利澳洲在1200个项目只选择了2个项目，2017年则在1800个项目中选择了3个项目。

谨慎试水澳洲

截至2019年上半年，保利在澳洲共设有24家子公司，经营范围均为房地产开发、经营、管理，多由保利投资设立，权益多为100%，仅63-4-7-5. Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 一家除外（权益51%）。

从经营方式来看，保利更倾向于与当地金融机构和公司合作，逐步试点、推广成功经验。

一方面，保利倾向于收购合作方持有的项目，权益由“试水”51%逐步上升至100%。公开资料显示，目前已公开的卖方机构包括Southlink地产公司、RSL俱乐部、养老村运营商Ingenia社区、日用品公司Harry the Hirer、投资集团Austino、投资机构SC Capital Partners等公司，收购方式涉及股份收购、投标等。

一方面，在获得项目之后，保利澳洲继续选择了合作开发，并于2019年2月宣布引入战略投资者共同开发悉尼、墨尔本写字楼业务。

保利国际相关人士在接受外媒采访时透露，保利澳洲项目目前以自持为主，因澳洲政策限制，单个项目仅有20%-30%的体量可以销售给海外人士，不排除建房出租、再次出售等可能性。就建房出租方面，比对国内的长租公寓行业，考虑一次性6个月至2年租约，同时欢迎签署时间更长的租约。就再次出售方面，时间节点或设置在持有6-10年后。

回归保利半年报，4家英国子公司与澳洲子公司情况类似，但其经营范围均为房地产租赁，说明保利在海外市场之间并非完全的复制成功经验。

截至2019年6月30日，保利澳洲年内取得营业收入4154.84万人民币，成本3897.25万人民币，同比2018年上半年则双双缩水约六成。就海外业务占比，保利澳洲的营收与成本在海外业务中分别占比65.88%、65.48%，同比下降了14.4%、27.79%。

据业内人士分析，这或与早期项目的“清库存”、新项目多未开发有关，并不代表保利有意收缩澳洲市场；以3年运转周期推算，保利澳洲在近几年内还会有一批项目陆续入市。

英国脱欧与澳洲房价回升

将澳洲作为出海重点的房企不止保利一家。

在海外地产最疯狂的那几年，碧桂园、绿地、万达等国内房企已先行进入澳洲市场。

据观点地产新媒体不完全统计，仅2019年下半年至今，已公开的澳洲地产项目大宗交易至少已有4起，均位于悉尼，以写字楼与住宅公寓为主，成交金额逾12亿澳元。其中，写字楼均为带租约出让。

另外，自2017年年底以来几近喊停海外地产投资的万达也有了新动作。2019年10月18日，万达酒店向万达香港转让伦敦和澳洲项目应收款项约8亿港元，有意重提海外布局。

而据观点地产新媒体此前报道，澳大利亚是英国退欧背景下，全球投资者寻找的首选替代投资目的地之一。在长达7年的拉锯战之后，2020年1月31日，英国宣布正式“脱欧”，结束其47年的欧盟成员国身份。

回归到保利本身，基于之前的海外战略与稳健拿地考虑，上述消息的错综复杂对其影响有限。

保利相关人士对观点地产新媒体表示，澳洲市场投资环境稳定、贷款利率低、房地产业务开发流程与国内相似等因素是保利选择澳洲的主要原因。此外，部分国内开发商已经先行试水，在澳项目面向客群为当地华人，均取得不错的反响。

即使澳洲政策与楼市热度一度退潮，保利澳洲的拿地进度未曾停止。2015年以来，维州政府加强了地产开发控制，增加了3%的外国购房者印花税，叠加技术移民签证收缩，澳洲房价大幅下滑，海外买家数量下降；但当地购房需求受政策推动出现了上涨，保利澳洲项目也将目光放在了这部分新增购房需求上。

而得益于房贷抵押贷款利率降低、借款人可用性性评估放宽、住房支付能力提高、本地居民首次置业优惠，澳洲房价在2019年经历了先跌后涨，但仍低于其2017年10月的最高纪录。

据澳大利亚地产咨询机构CoreLogic指数报告，澳大利亚住宅价格在2019年上涨了2.3％，悉尼和墨尔本同比上涨了5.3％。?在全国范围内，CoreLogic指数在2017年10月创下最高记录，当前住宅价格仍比2019年底的历史高位低3.1％。以2019年第四季度的增长率推算，到2020年住房价格将会迎来新高，澳洲房屋市场将在3月复苏。

研究和预测机构SQM Research也在报告中做出了更进一步的分析。假设澳储行不再进一步的降息、澳大利亚审慎监管局（APRA）不出手干预、经济对迄今为止的降息反应良好，预计未来12个月全澳首府城市的房价最高将飙升11%。其中，预期悉尼房价将上涨10％-14％，墨尔本房价将上涨15％，堪培拉房价将上涨7％，布里斯班上涨6％，阿德莱德上涨4％，霍巴特上涨5％-8％。

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文章来源:观点地产网