保利物业｜被高估的市值，被拖累的毛利率

近日，有央企背景的物管大龙头，保利物业，发布了上市以来的第一份年报。

是不是真的就像镁光灯下的大咖一样无死角呢？

好像，是没有外表看上去那么靓丽。

盈利指标落后，全行业垫底

截至2019年末，保利物业的营业收入为59.67亿，同比增长41.4%；净利润5.03亿，同比增长49.7%。

三大业务表现稳定，社区增值服务表现亮眼，收入贡献快速提升，拉动了保利物业的整体盈利能力；其全年贡献11.54亿，较去年同期增长85.2%，占总营业收入的比重由2018年的14.7%上升至19.3%。

非业主增值服务，9.69亿，较去年同期增长约39.1%，占总营收的16%。

传统的物业管理服务，收获38.44亿，同比增长32.1%；占总营收的64.4%。

其中，第三方拓展贡献的营业收入占物业管理服务总收入的18.1%，去年同期为11.3%。

营收及净利润都稳步增长，但是贡献收入最关键的物业管理服务的毛利率仅为14.2%，同近期披露年报的雅生活、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务相比，差了一大截。

受此影响，保利物业的整体盈利指标也大幅低于同行。

对比显示，保利物业的毛利率及净利率仅为20.29%和8.43%，和中海物业处在同一水平，处在物管行业的后排。

东方证券的报告显示，物业管理上市企业毛利率均值为28%，净利润均值为12%。无论是毛利率，还是净利润，保利物业均低于行业均值。

这样的成绩对于有着物管大龙头称号的保利物业确实不够突出。

依靠央企身份拓展业务

公建项目这碗饭不是每个人都愿意吃的，但背景强大的保利物业视乎对此块业务情有独钟。

自2018年以来，保利物业公建项目进入快速扩张通道，其打造的“镇兴中国”物业服务品牌，已经实现在高校物业、城镇景区、城市公共实施等业态的全面覆盖。

2019年末，保利物业有2.87亿在管面积，其中1.4亿来自公建项目，占比高达48.9%，已经超过了住宅社区在管面积；对基础物管收入贡献也达到了12.5%，增长显著。

合作项目上，保利物业公建项目已经覆盖全国22个省、自治区、直辖市，项目数有266个，先后签约了司法部、辽宁孤山镇、湖南工商大学等一大批优质公共服务项目。

据悉，公建领域的收费方式并不同于住宅、商管类项目。公建类物业的定价是按成本加成法来计算的。

什么是成本加成法？

简单来说，就是将所有可计的不可计的成本全部打包成成本价A，然后在成本价A的基础上再增加一定的利润，以此来获得最终定价；

据悉，公建项目的合同年限一般来说是1-3年，到期后再重新定价。

同时，公建类合同到期后，因为议价流程程序化，以及政府机构等甲方在报价时也会考虑企业成本上升的因素，往往都会上调价格，让乙方能够获取合理的利润率。

不过，基数这么低，再怎么调，公建项目的物业管理费也难赶上住宅社区与商业及写字楼的单价呀。

年报显示，保利物业住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月。

而公众最为关心的公建项目物管费，却并未显示。

那么，到底是多少呢？

答案是：0.29元/平方米/月！

对于不能大幅度增加现金流，还拉低盈利指标的业务，保利物业还花大手笔投入，是央企的责任感使然吗？

超80%营收来自于母公司业务

2019年度，母公司输出的在管面积占总在管面积的比重在下降，由2018年57.4%下降至44.9%，而第三方拓展业务上升12.5%，至55.1%。

母公司对其的扶持在减小，难道保利物业真的可以离开母亲的怀抱？

其实并不然，结合在管面积的类型，保利物业住宅类面积基本全部来自保利地产。

母公司贡献了保利物业物业管理服务业务收入的81.9%。

换句话说，保利物业对母公司依赖的局面，还很难打破。

或许，保利物业是该调整下自己的拓展方向，如何让IPO募来的巨额资金发挥出更大的价值。

高估值还能支撑多久

保利物业的上市堪称众星捧月。

根据招股书显示，基石投资者包括著名投资机构高瓴资本、GIC、中交国际（香港）、国调基金，基石占比为30%。

其中，GIC为新加坡政府投资公司，是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一；

高瓴资本则是张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，此前曾投资百度、腾讯、京东等企业。

明星基石投资者、超额认购223倍、高估值，也成就了保利物业开盘首日大涨的盛况。

但是，进入二级市场后， 低于同行的盈利水平，高高在上的市盈率，明星基石投资者难道还能淡定？

通过数据对比，不难发现，保利物业的市盈率已经远高于同行。

再说了，保利物业的上市时机也为其争取到了足够的关注。

随着疫情因素的减弱，保利物业是否还能维持这种热度，这应该要打个大大的问号。

3月19日，联交所资料显示，保利物业遭施罗德减持92.16万股 涉资4860.75万港元，持股比例由9.48%降至8.88%。

值得注意的是，这已经是施罗德（Schroders Plc）2月以来的第四次减持。

二级市场热衷于高成长，高收益的公司，虚胖的公司最终还是会被打回原形。（来源：物业大爆炸）