买高层住宅，到底是不是被“割韭菜”？

今天不做隔音科普，让我们来讲讲中国的高层住宅。这两者之间有着千丝万缕的关系，高层住宅意味着居住体验差，体验差之中最主要的就是噪音这一环。（以下文字较长，干货较多，阅读约需10分钟）

按照我国住宅设计规范，高层住宅意为十层及十层以上的建筑。

最近的限高政策预示什么？

如果你现在想买一套房子，那对于小城市或者大城市的非核心地段的高层住宅，请谨慎购买。

现在很多人买高层住宅，首先纠结房屋的性质，是不是商住公寓，是不是有住宅产权。但这些根本不是我们最应该担心的，因为不管产权是70年还是50年的，它们都面临同样一个问题，就是二三十层的楼，到底能不能用到产权到期的那一天。

可能有人在说我危言耸听，那我们来看看今年以来国家对于住宅建筑的一些政策来做预测吧。

1、2021年6月规定，县城住宅以6层为主，75%的住宅不能高于6层，而且最高不能超过18层。

2、2021年7月，关于加强基础设施建设项目管理，确保工程安全质量的通知：严格限制城市里的新建超高建筑，250米以上的要专门去住建部备案，500米以上的一律不得再建。

这说明国家已经充分意识到：高楼就是给未来埋下隐患。

不缺地的城市为何疯狂建高层？

高楼大厦、灯红酒绿被认为是一个城市发展的标志之一，城市发展得好不好，先看你的高楼多不多。为了疯狂内卷，各大城市纷纷盖高楼，而且出乎意料的是，中国高层住宅最多的城市，不是北上广，第一名是重庆，第二名是武汉，第三是成都，第四是西安，第五是深圳，第六是长沙。

除了重庆市地理位置特殊原因，其他很多根本不缺地的地区为什么也要建这些超高层的住宅呢？而且很多地方盖房子，喜欢盖33层，法律规定，再盖更高，有很多的额外建筑要求。比如100米以上要额外建避难层，要做正压通风，不能用自然通风，要配三台以上的消防电梯，还要有很大的人防面积。

一般的住宅建筑成本，大概在2千多/平米，但是超高层住宅会有1万多/平米，根本不划算。但是就算是33层楼，对普通人来说还是太高了，首先买的时候就不划算，矮房子，特别是7层以下的房子，得房率高达85%甚至90%，而20层以上的楼，由于需要电梯、剪力墙，这些占用空间很大的公摊面积，得房率往往只有70%多，一对比差了15%、20%的得房率，相当于房价就涨了一两成。还有，现在大部分城市的消防设备根本够不到30楼以上，就算有，楼房周围的环境也不一定能承受这些设备。所以高层万一火灾地震了，基本不能指望自救或者他救。

你说得房率低，没关系，你有钱不在乎；火灾地震概率小，经常求神拜佛的你不一定会遇到，但是高层住宅真正的痛点，根本不是这些，它有一个几乎没有办法善终的命运：未来的高层住宅老化谁来拆？

高层老化还会有人拆吗？

concise

你们是否在小城市看过成片的那种高层小区，然后小区旁边就是大片的空地或者矮房子，这种情况在国内非常常见。买的时候，大家可能觉得特别有面子，收房的时候公摊面积30%，咬咬牙也就认了，但是你们考虑过以后吗？不是说三五年后房价怎么样，而是20年以后你还能不能住下去。中国的房价涨了这么多年，大家都忘了一件事，那就是房子也是有寿命的。而且第一批高层建筑马上就要迎来老化期了，首先是电梯会频繁的坏掉，然后水电管网经常需要维修，楼房漏水、墙面剥落、邻里噪音，这些问题直接导致居住体验感极差。例如现在八九十年代的老楼，如果管理稍微差一点，现在的居住体验已经没法住了，这些楼一般的还不算太高，而现在这些高楼，都面对这样的老化问题，未来就是无解：

1、让开发商来修？这不可能，开发商只给你保障结构问题，而且只保障50年，就是说整个楼50年没有塌，他就可以当甩手掌柜。

2、那么让物业来修？现在很多老的小区，修个门、倒个垃圾、打扫卫生，都已经爱答不理了，未来这些高层建筑如果需要更换电梯或者做加固这些花大钱的地方（其实现在做电梯隔音降噪就已经不愿意了）物业公司还靠得住吗？那点维修基金是根本不够的。

3、如果靠业主联合自己解决呢？首先现在的老旧小区里面，超过40%的住户都是租客，大量的业主早就换了新房子搬走了，未来的高层也可能是一样的情况。这些业主自己不在这里住，住得难受也不是他自己，所以他没有多大意愿来修。那租客就更不可能了，房子又都不是他的，住得不舒服换一个就是了。

像一些矮一点的老旧城区的建筑就好办了，拆了就行，因为开发商他能赚钱。你把5层楼拆了，盖一栋30层的楼，赔几套房子根本不算什么，之前的旧城改造很多都是这样的，把这些容积率1左右的城中村拆了，盖成容积率3左右的小区，开发商能赚钱，政府也赚了，拆迁户也赚了，因为同一块土地上的房子变多了，而现在这些十几二十几层的楼将来谁愿意拆呢？拆了之后难道在盖个50层的吗？那不傻的开发商为什么不去旁边拆更矮的房子呢？高层的容积率都已经是3了，已经没有更多的利润空间了，高层住宅在拆迁的时候比起矮楼根本没有优势。甚至那些高层旁边的小块矮楼也会被误伤。

所以你在买房的时候如果旁边有特别高的高楼也要小心，在很多其他国家早年这些高层建筑现在都已经沦为了“贫民窟”。

不同国家地区的高层住宅现状

那政府会不会兜底这些破旧房屋呢？私人住宅的房屋产权是个人的，它不属于国家，那么花纳税人的钱来给你修房子有可能吗？所以最后，高层住宅未来就是慢慢折旧，过了二三十年的舒适期之后，只有不断的降价，转手给那些愿意接受这些不方便的人。

1、比如在美国，除了想曼哈顿这种核心地段，稍微偏远一点的高楼，那真是连拆迁都没有人愿意去拆；

2、在欧洲也是一样，二战后建立起许多高楼群，现在都变成了贫民窟。

3、像香港现在的许多高层，恶劣的居住环境，就是国内许多高层20年以后的结果，修不得，也拆不得。

4、新加坡做的稍微好一点，它有一个旧楼维护的升级计划叫HIP。因为新加坡的土地政策比较特殊，住宅的祖屋只有99年的使用期，到期之后连房子带地都得归还国家，国家在这个期间拿钱出来维护房子，是维护他自己的东西，法律上面十分合理。

5、但我们国家土地虽然归为国有，但是房屋产权是个人的，国家根本就没有义务来帮你修房子。

以后拆迁还会多吗？

中国现在有碳中和的大政方针，巴不得高层少住人，因为楼高了，每次用水用电梯、采暖这些都在消耗额外不必要的能源，带来环保压力，特别是那些根本不缺土地的城市，是在大片的平地上面突然建一堆高层建筑，最后谁来接盘，谁就需要承担这种虚荣的后果。

我们现在就要建立一个意识，就是房子是会老化的，就算是买矮楼也得注意，就是房子未来好不好拆，也是购买的时候一个重要的因素。像大片优秀地段、核心地段的房子，不管高矮，几十年后拆迁问题都不大，但是我们以后很难再看到大面积的拆迁了。因为现在国家已经全面减少拆迁和棚改，而转为去改造老旧小区，说白了现在还没拆的地方，大部分都已经拆不动了。

国家现在要求六年内改造17万个老旧小区，就是打算把这些小区缝缝补补接着用。所以我们以后看到拿高额补偿的拆迁户会越来越少。可能只有像深圳这样的真正缺土地的城市才会有暴富的拆迁户了。

主要原因其实就是国家判断：

1、已有的住宅基本可以满足现在的需求。

2、人口并没有在增长。

3、在建的住宅每年都在更新。

房子再往高处建一间没有必要了，现在大量的高层烂尾楼，也是非常尴尬，县城或者不太缺土地供应的房子，那些33层以上的空置住宅，未来的价值真的不知道在哪里。大家如果要买请千万谨慎。其实当你住过各种房型之后，你就知道什么高楼大厦这些都是外人看着舒服，麻烦事非常多，而居住体验最爽的，永远就是大平层，农村大院，如果再离上班地方不远，又有家人等你吃饭，那就是理性生活了。

▍以上文稿来源于短视频博主：温义飞的急救财经