迈向 “ 世界城市 ” 成都房地产能跟上脚步吗？

近日，成都人的朋友圈被一则 “ 官方方案 ” 霸屏—《成都市城市总体规划（2016-2035）》。

方案中明确提出：2035年，成都建成「泛欧亚具有重要影响力国际门户枢纽城市」2050年，成为「世界城市」，完成“西部重镇—国家中心城市—世界之城”的三级跳。

另据成都 “ 十三五 ” 规划，到2020年，成都入境游客将达到480万人次，年度举办国际会展175次，驻蓉领事机构达到18个，世界500强落户数超过285家。

而刚好在2020年，成都 “ 一带一路 ” 西部节点初步成型、 “ 天府国际机场 ” 投入使用、 “ 蓉欧 + ” 班次增多，各项国际化指标将仅次于北上广。

是的， “ 世界城市：成都 ” ，可能比预期得来得早一些。

迈向 “ 世界城市 ” 成都房地产能跟上脚步吗？

一个城市的国际化，首先是人的国际化。

中国加入WTO后，北京、上海、广州，都经历过这个阶段。全球精英人士爆发式涌入，大量外籍、外埠人士、在中国城市发展、定居、本地人士也会到海外投资发展。

来自五湖四海的精英群体，还有一个学名“global citizen”(世界公民），他们的身份大多是世界500强高管，跨国总部、投行、律所、咨询业的经理人，是领馆高级官员、海归、华侨和港澳台同胞。

出于商务与社交需要，他们往往会选择当地市中心的摩天住宅，实现效率最大化，由于生活节奏快、品质与细节要求高，更偏好于能提供奢华酒店式服务的房子。

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那么问题来了：以目前的成都房地产国际化水准看，能容下未来 “ 爆发式涌入 ” 的 “ 世界公民 ” 吗？

2013年，成都商报联合多家机构提出了一个观点：成都居住 “ 国际化 ” 还停留在概念层面，尚未得到夯实。

5年后的今天，这仍然一个严峻的话题。与港澳台、北上广相比，成都拥有国际视野的地产项目可谓凤毛麟角，且水准上有明显的“时差”，时下热词—“不平衡、不充分”最能说明这一点：

▪ 唯有商业地产达到初步国际化。香港著名杂志《世界地产见闻》评论称，大陆城市成都，商业地产已经初步国际化，以IFS、太古里、仁恒置地为代表的商业综合体已经兴起，洲际、华尔道夫等顶级奢华酒店也相继落户，这是因为九龙仓，太古，凯德等境外开发商的杰出贡献。 “ 而相比之下，住宅方面，由于大多企业缺乏环球地产打造经验，国际化火候不足。 ”

▪ 大多国际化住宅，有皮囊而无灵魂。几年前，成都涌现了以阿玛尼、银泰中心等对标世界一线城市的商务豪宅。特有的市中心地标高度、玻璃幕墙、大尺度平层、商务会客厅等形态，让人们眼前一亮。但多数开发商对国际居住的理解，只停留在物理层面，缺乏对国际生活方式、文化理念、资源整合的作为，以至于客户大多都是省内二三线城市买家，甚至有资深媒体人在批判某项目时，直言 “ 有国际化皮囊而国际化无灵魂 ” 。

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美国权威奢侈房产杂志《 Robb report 》列举了25个遍布世界国际物业标杆，UP君筛选了其中7个，从城市、地段、配套到产品和圈层方面，分析其特点，发现：它们全部满足以下 “ 四法则 ” ：

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中信出版社《地产开发逻辑学》中提到“产品类型，必须与区域气质契合，才能实现价值最大化”，而开发国际主流的大平层、摩天公寓与商务社交豪宅，最好选在一个城市里担负CBD功能、最国际化的示范区。

这样看来，从 “ 对外开放 / 地段 / 资源 / 配套占有层面看 ” ，在天府新区CBD未完全成熟前， “ 最国际 ” 的物业只能生长在金融城（曾经是桐梓林）除了它是当之无愧的城市CBD外，其配套都是世界级标准打造的。

▪ 从人群结构看，有银行报告称，金融城是归国华侨、外籍人士、以及有海外生活经历的精英居住热点板块。来自北上广深等一线城市比例为55.56%，中国香港、中国台湾、新加坡等城市占比也非常高。

▪ 从交通上看，除自身四通八达的路网外，距离双流机场10分钟、拥有中国西部唯一的城市航站楼，并以18号线快速接驳天府国际机场，就像上海2线直连浦东一样。

▪ 无论是世界500强的聚集，洲际、华尔道夫等国际酒店的落户，还是 “ 三明治 ” 、 “ 鸟巢 ”、环球中心等现代化建筑 “ 争奇斗艳 ” 的态势，都证明了其国际范首屈一指。

▪ 由于市政府落户引发的磁场效应，区域商务、政务气氛十分浓厚，入驻的金融机构达约1800家、中国五百强400余家、城市级政务机构也多如牛毛，堪称 “ 顶级生活与商务平台 ” 。

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▪ 说道这里，就不得不提到一个代表性物业：中国华商金融中心，选址于金融城交子大道咽喉处，为金融城黄金口岸，与地铁一号线无缝对接。目前已成为500强、上市公司入驻成都的重要地带，而这条路上拥有顶级的城市资源，吸引了大量巨头公司聚集，被誉为 “ 成都华尔街 ” 。

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（中国华商金融中心。开发者：全世界有近二十年的开发与投资经验、连续获得“最佳海外不动产商”称号的华侨凤凰集团。）

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要知道，海外或海归人士，从起居环境、生活习惯、日常饮食、社交模式、健身娱乐、宗教礼仪都与本土有巨大化差异。美国MG2设计公司总裁张铭曾说过，要看一个社区是否国际化，很简单：找一个老外家庭让他们住进去，看是否能够满足他们的需求。

以中国华商金融中心升级作品——交子公馆为例，为了将产品打造为原汁原味的国际生活模板，邀请了久居海外的设计大师——李玮珉，李玮珉是美国哈弗大学与哥伦比亚大学的双料硕士，曾任新加坡重建局建筑师，他对于世界最前沿生活方式了熟于心。

李玮珉与华商的共同磨合下，交子公馆里出现了本地不常见的空间设置：海归人士喜闻乐见的中西厨、能藏纳红酒的空间、电视墙被省略，以定制的壁炉取而代之、设计形态各异壁龛，可以收纳主人的艺术品与装饰品、也增加了空间层次感，大理石来自地中海，橡木原产地是北美……极其注重品质与细节。

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▲ 中国华商·交子公馆效果图

中国华商国际金融中心，还是集顶级居住空间、商务会所、国际商业、超甲写字楼为一体的综合体，呈现以 “ 生活，办公、消费 ” 为场景的高端闭环式平台，这也让交子公馆业主的生活方式得以延伸和拓展。

与本土生活方式相比，国际生活还有一个差异化关键词—— “ 服务 ”

《 New York’s journey 》一书中说到：一家三口从国外旅游回到肯尼迪机场，管家安排专车接送，不用亲自搬运行李箱，人到家后，行李就已经毫无差错地放到了每个人的房间，躺在衣柜里。第二天一大早要去中城区参加一个会议，精美的早餐已经准备好，洗干熨干的西服和衬衣也已经准备好……

作者描述了主人翁在纽约生活的一幕，而殊不知，这样的一幕，却是诸多国际社区的常态。

上海仁恒滨江园，总户数3500户，更有超过60%的住户为来自全球50多个国家和地区的国际人士，被誉为上海国际化程度最高的国际社区之一。它备受欢迎并不是“极度奢华”，而是其全球闻名的国际服务团队、每栋楼都有专属管家，曾任职于各类奢华酒店，能无微不至、事无巨细的满足每个入住者的生活需求。

回到交子公馆，UP君了解到，在已拥有荷兰皇家管理学院资源的基础上，华商正向世界发出邀请，委托最顶级的私人管家共赴成都，实施360°无死角的 “ 御用 ” 服务，世界一流的礼仪、餐桌管理、衣物管理、行程管理都将涵盖。华商此举，被业内称为提升产品竞争力的关键。

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▲ 交子公馆向全球发出的私人管家邀请函

迈向 “ 世界城市 ” 成都房地产能跟上脚步吗？

事实上，国际高端人士的生活，是典型的 “ 永远在路上 ” 的状态，需要腾出双手，避免生活琐碎，从而投入时间和精力到事业与商务社交上去。所以他们对服务是有 “ 硬性要求 ” 的，成都的奥克伍德、辉盛阁、盛捷、香格里拉等针对外籍人士长租公寓，能够租出 “ 天价租金 ” ，离不开其成熟而全面的服务体系。

迈向 “ 世界城市 ” 成都房地产能跟上脚步吗？

《胡润百富》的创刊人胡润说： “ 十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。 ”

这就是圈层思维。超脱了 “ 买一个房子 ” 本身的意义，而是去融入一个人脉社交圈，获得与志同道合、身份匹配的精英开启合作共赢的机遇。所谓 “ 千金买房，万金买邻 ” 。

历史上有不少成功的案例，如英国的骷颅会，迪拜的首都俱乐部、北京的长安俱乐部，这些圈层在世界各地运营了不少房地产项目，最终都促成了物业价值的飙升。

而华商也拥有自成一体优质圈层，名曰 “ 华商家人会 ” 。理念是让 “ 好人与好人在一起 ” 。为此，华商还制定了 “ 产、学、识、财 ” 为门槛的入场券，形成了独有的 “ 筛客选客 ” 的体系，为此拒绝过不少与项目不契合的人。定期举办沙龙、讲座、私宴等交流会，为了让邻居统一纯粹、有效连接、共创共赢。

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