以“新加坡绿色”为镜的商业探索革新 | 城市好时光⑪

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以新加坡的绿色商业、凯德中国的践行为镜，反观我国商业地产格局，我们着实还有很长的路要走。

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当环保逐渐由行业共识衍变为全民生活方式，关于绿色的讨论又多了起来。

从匡威环保鞋到Prada的再生尼龙包；从喜茶上线“纸吸管”到百事为减少塑料污染推出的铝罐包装水；再从上海市民的垃圾分类到一次性餐具的免主动提供，可以说，可持续之风正以“星星之火，可以燎原”之势，蔓延至你我生活的每一个角落，并越发成为一种潮流。

商业地产行业怎甘落后？如今，地产企业关注点逐渐由高速发展高质量发展转移，他们也开始发布社会责任报告，眷注ESG（环境、社会、治理因素）评级、绿色建筑、健康建筑、被动式建筑等。但是，我们离商业地产的全面绿色发展究竟还有多远？

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绿色商业里的“蝴蝶效应”

众所周知，购物中心具有单体建筑面积大、客流密度大等特点，为确保全天候运行，大型商业综合体往往被设计成完全依赖中央空调的封闭空间。

由于巨大的体量和客流量，加上餐饮、交通带来的空气污染、噪声污染，商业综合体项目对周边环境、社区居民生活往往会造成很大影响，

数据显示，大型商业综合体的影响半径通常为1.5-3公里，而一些特大型购物中心，其影响半径可达5公里。对于塑料、油烟、厨余垃圾和汽车尾气等向外排放的污染物，其影响半径则甚至是区域型的。

此外，能耗也是不可小觑的一环。购物中心一般每天营业12-15小时，全年无休。期间，各种照明、电气设备密度高，全部采用中央空调对商场温度、湿度进行控制，能量传输距离较长、转换设备多，以电为主要能源。

近年来能耗调查数据显示，大型商业建筑能耗为普通规模下，不采用中央空调的公共建筑能耗的3~8倍。清华大学建筑技术科学系曾对数家大型商场进行实测，结果表明：大型商场年耗电量为200~350kWh/㎡。空调和照明系统的使用成为造成购物中心高能耗的两大关键点。

奇点研究院绿色商业研究中心高级顾问黄俊鹏认为，造成购物中心高能耗的原因除其本身的运行方式和技术特征外，与运营商的经营观念也有很大关系。目前市场上已经出现关于节能/节水/节电的工程设施，但企业往往出于成本考量并未应用，更多的企业甚至根本没有这一认识，其背后的根本原因在于，驱动商业地产全方位绿色发展的整体意识欠佳。

图/商业地产的价值链模型

来源/奇点商业研究院绿色研究中心

在商业地产的价值链上，包括政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者的在内的六个角色中，每一环都散发着不可或缺的能量，如同“蝴蝶效应”的正向作用，每一个微小的改变都可能影响全局。

我们与“绿色”的距离

据《2018年绿色商业报告》统计，我国商业地产项目中GB认证和LEED认证项目共有近200个。估算一下，我国市场目前为绿色建筑的购物中心尚不到20%。

奇点商业研究院绿色研究中心调查显示，虽然当前我国的消费者比较注重绿色节能意识，但也是近几年才逐渐形成，并且只有少部分消费者才有这样的意识，消费者群体还没有形成足够的力量来促使商家提高绿色节能意识。

此外，商业地产价值链上的每一环均存在疏漏。首先，政府层面没有进行相关绿色节能设施以及技术的投资，也没有安排相关的岗位来管理施工中的绿色节能问题。另外, 管理人员在进行现场管理时, 他们不注意将原材料等进行合理放置, 以至于造成资源浪费。最后, 施工人员缺乏绿色节能意识。由于很多施工工人是农民工,文化水平较低，时常会出现建筑垃圾乱堆乱放、不关水龙头的现象等。

来源/奇点研究院绿色商业研究中心

而对比以“绿色”闻名的新加坡，则又是另一番景象。

这个国土面积近719平方千米的小国，垂直绿化率已做到全球最高，很多国际知名的绿色建筑也正诞生于此，如滨海湾花园、樟宜机场等。

新加坡建设局（BCA）数据显示，截至 2018年3月31日，在引入绿色建筑标志认证计划后13年的时间里，新加坡已拥有3,200个达标的建筑项目，占整体建筑面积的34%以上。此外，一项当地调查显示，72% 的人更愿意投资/购买绿色建筑，而不是非绿色建筑，并愿意为绿色建筑多付 5% 的费用，其国民绿色环保素养可见一斑。

当然，这样的比较疏于考虑各国地理情况与实际国情，但从这样的视角中找到差距，或利于我们更好地找到前进方向。

据悉，为鼓励绿色开发，使其成为主动选择而不是被动为之，BCA还使出了很多“妙招”，一位BCA工作人员表示，“若承诺以后建出的大楼能达到绿色认证标准，我们会考虑多给他2%的建筑面积作为奖励。”

新加坡绿色商业基因，如何融入企业？

不遗余力打造绿色建筑，并不只有社会责任的精神彰显，更有落到实地的物质收益。

在美国，绿色购物中心每年每平方米的生产效益可提升1200元，商业租金可提升9%~10%。在澳大利亚，市场通过绿色商业可提升1.25%的生产力，每年每平方米的生产效益可提升190元~220元。

建设局和新加坡国立大学共同研究结果也表明，经绿色标准改造后，商用建筑日常运营费用平均节约最高达13.5%，及可以增加其资本价值至多达2.7%，平均投资回收期限为6.3年。

携裹新加坡的绿色基因，以凯德为代表的践行者也把这样的思维带到中国。

以来福士、凯德Mall、凯德广场、凯德梦之龙等项目为商业产品线，截至2018年，凯德集团管理资产已达到1001亿新元，提前达成2020年度目标。而其在中国的业务资产总值为233亿新元，占到总资产的36%。

图/凯德集团资产分布

来源/凯德集团官方网站

2018年是凯德步入中国的第24个年头。目前，集团已有超160多个绿色建筑奖项，包括新加坡建设局BCA、美国LEED、英国BREEAM、日本CASBEE等。

作为新加坡首批根据2009 年全球报告倡议 (GRI) 准则自愿发布可持续发展报告的公司之一，凯德集团每年均会发布可持续发展报告。截至2018年底（对比2008年基准年），凯德集团碳排放减少29.8%，每平米节能17.6%，节水20.9%，从生活垃圾填埋场转移管理的可回收废物达6,000 吨。2009至2018年间，节约能耗费用达到1.7亿新元，

图/凯德集团2018年节能数据

来源/凯德2018可持续发展报告

环保活动已成为凯德常态化运营的一部分。为营造绿色氛围，凯德不仅在全国推出“凯德绿色商店”，还通过举办野生动物艺术展、打造开心农场、连续11年发起地球一小时关灯仪式等活动，呼吁大众提高环保意识，倡导人与动物、植物共享的生态环境。

以新加坡的绿色商业、凯德中国的践行为镜，反观我国商业地产格局，我们着实还有很长的路要走。当下，我国正投入数以万亿级的资金，让经济和社会前进可持续，让低碳和清洁成为真正的潮流，而每一个企业细胞，唯有真正行动起来，践行绿色理念，才能推动国家整体的绿色进程，实现经济发展模式的深切转变。商业地产向着绿色前进，我们在路上！

破而后立，晓喻新生！秉承媒体价值追求，引领行业独立思考。凤凰网奇点商业将携手凤凰网、凤凰新闻和凤凰网房产共同举办“破而立·喻新生”为主题的2019奇点（中国）绿色商业生态价值论坛。

论坛分为“绿色”“智慧”“责任”“见证”四大篇章，将邀请国内国际行业领军人物和跨界专家，并独家发布《中国商业地产绿色竞争力白皮书》，成立奇点（中国）绿色商业联盟。

2019年7月26日，北京金茂万丽酒店，我们邀您共同见证！

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