价格超50万，为何最赚钱的奶茶店、网红店仍开在CBD？答案都在这里了

某企业家：

今年，在福田福华路投资了一个商铺，总价880万，每月租金3.5万元，回报率接近5%。在经济不景气的当下，商铺能获得如此高的回报率，只有CBD地段才能做到！

数据显示：福田CBD商圈已经步入成熟期，目前一线商铺销售价格已经超过50万/㎡。

灯光秀，你去看了吗？

若问深圳现在“人气最高”的地方，非福田CBD灯光秀莫属了，自9月28日晚，“辉煌新时代”深圳中心区灯光表演正式首秀后，迅速成为全国瞩目的焦点。

你知道吗？仅国庆小长假期间，9天就有112万人来市民中心观赏了灯光秀，堪称深圳新晋“人气之王”！

至今，每天仍有大量市民茶余饭后，携朋带友前往福田中心区一睹灯光秀的风采。近600米的平安金融中心领衔，福田中心区35栋楼宇显示屏+5个广场的绿化灯，每晚上演着震撼人心的灯光夜景表演。

这场灯光秀也展现了福田CBD强大的人流聚拢效应，其中，繁荣的商圈也起了重要的人流吸附作用。

随着深圳福田CBD建设接近尾声，目前已经逐步形成了“市民中心—会展中心—购物公园”聚集而成的中心商圈，加上市民中心广场、中心书城、美术馆、音乐厅等配套加持，大大覆盖了“游客、会展消费、高端写字楼白领”主力消费群体，让福田CBD商铺真正成为日不落的商业象征。

深圳中心书城 夜景

福田Cocopark、皇庭广场、中心城商场、地下连城等等，正组合成强大的消费磁场，官方数据显示，仅皇庭广场一家2017年全年客流就达到2200万，节假日均客流10万，单日最高客流15万。

强大客流，也给营业商家带来了可观的业绩，数据显示，H&M 深圳区销售排名第一，BONA博纳影城深圳区销售排名第一、盒马鲜生深圳区销售排名第一……的店都位于福田CBD商圈。

福田皇庭广场 内景

数据显示，福田CBD商铺租金也是连年看涨：

2011年，大型百货商业租金400元/㎡/月，一线临街商铺租金达到3000元/㎡/月；2015年，福田CBD商圈百货商业租金达到650元/㎡/月，一线商铺租金达到4500元/㎡/月，售价在35万/㎡左右；到2017年，一线商铺售价已超过50万。

深、莞工厂主Jacky：

其实，CBD的租金回报率高，在全球都是一个惯例。

租金最贵的铺，都在CBD

戴德梁行最新发布《全球主要零售街区年度报告》显示，2017年铜锣湾以年均2725美元/平方英尺，相当于每平米19.4万元人民币的租金，蝉联全球第二大最昂贵零售商业街。而同样紧邻城市商务核心区、租金位居全球前列的还有曼哈顿第五大道、东京银座等等。

为什么世界上最贵租金的商铺都聚集到了CBD？

主要在于CBD拥有最特殊的规划，办公、配套设施、酒店、住宅等物业占据总面积的70%，远远高于商业占比，投资巨头正是看中CBD聚集最优区位和资源的优势，争先抢夺CBD商业稀缺的黄金铺。

从香港中环CBD、曼哈顿第五大道、东京银座的商铺租金数据可以看出，CBD的特性决定了其代表未来消费趋势，其优良的地段条件、庞大的消费人群、强劲的消费能力对商业具有绝对的吸引力，越是靠近CBD中心，商铺的投资收益就越高。

福田CBD 夜景

这也能解释为什么福田CBD商铺租金高企了。虽然深圳的零售租金水平没有挤入全球前十，但是未来发展潜力很大。

从下面这个深圳商铺十年价格走势图（2007-2017）可以看出，2017年深圳商铺租金为295元/㎡，租金相对前两年上涨明显。有业内人士表示，接下来深圳商铺租金和售价都将走上上涨的快车道。

福田CBD商圈已经步入成熟期，快速上涨的红利期已过，目前一线商铺销售价格已经超过50万/㎡。

对于想要投资商铺的人来说，还有没有类似福田CBD这样的配套、商业前景，而目前还处于发展早期，商铺性价比很高的商圈呢？

还真有，这就是龙岗中心城万科广场商圈。

三馆一城，堪比福田CBD

据了解，万科广场是一个超140万平米城市运营综合体项目，涵盖了约6600户高端住宅群、约35万平米商务集群、约25万平米商业体量、以及约5.9万平米红立方（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、城市规划馆）等全方位城市综合功能。

细细分析，万科广场商圈与福田CBD惊人的相似。

龙城广场=市民中心

龙城广场 夜景

龙岗龙城广场，龙岗区政府所在，相当于福田的市民中心广场。

跟福田市民中心一样，龙城广场周边也是片区目前配套最成熟的地方。这里有“三馆一城”，就跟福田市民中心区一样，有图书馆，少年宫，科学馆，是龙岗的中心区，不久前，三馆已经开放。

龙岗的三馆“深圳红立方”

如上图，“深圳·红立方”也就是人们口中的龙岗“三馆”，坐落在龙岗中心城的核心地段，占地14363.09平方米，建筑面积59827.16平方米，计容建筑面积38500平方米，地上5层、地下2层，塔楼高度23.9米。由科技馆、青少年宫、公共艺术馆（含规划馆）三部分组成。

全区独一无二的市政配套，带来了大量的休闲人流，也培养出来了龙岗区最旺的商圈。

万科广场/万科里=

皇庭广场/Coco park

在万科广场商圈，最繁华的商场要数万科广场，这里商业非常旺盛，周末人满为患，去晚了，停车都没有位置。这里就相当于福田皇庭广场、Coco park、南山的海岸城，云集了龙岗最时尚的餐饮、服饰、影院、儿童教育等品牌。

目前的龙岗万科广场周末客流6-7万人次，工作日客流4-5万人次，年客流量达1600万人次，可以说目前的人流量是非常庞大的，要接近南山海岸城人流量了。

万科广场效果图

除了万科广场，还有开业不久的万科广场二期——万科里，万科里是24小时营业的购物中心，随时随地满足你逛街吃饭的欲望。

虽然1月才开业，但万科里目前周末客流量已经达4-5万人次，工作日约2-3万人次，年客流量预计近1000万人次。

龙城万科里效果图

并且从品牌上来说，龙城万科里引入了4大主力店，分别是中影星美国际影城（观影）、迪卡侬（运动）、GAP（快时尚）和超级物种（精选），代表着都市年轻人对生活的主流追求。

龙岗第一高楼=

平安金融中心

万科广场商圈还拥有近百万平高端商务区，堪比福田CBD写字楼群。

其中，包括200多米的龙岗第一高楼——万科时代广场，万科时代广场是万科打造的龙岗地标性写字楼，在龙岗的地位，相当于福田CBD的平安金融中心。

除了万科广场自身约35万㎡的商务办公集群，周边1公里范围内，还有40万㎡的高端商务集群，包括了正中时代广场、珠江国际中心、荣超英龙大厦等，构筑了近百万平龙岗顶级商务配套，行政商务氛围非常浓厚。

大量的高端商务人群，也为周边商业提供了强大的高消费人群。

万科广场最后一批收官商铺

淘哥了解到，万科广场即将收官，近期已经推出其最后一批商铺——万科时代广场.9拾9街 中心街铺。

9拾9街区位图

9拾9街位于万科广场V寓裙楼街铺，是纯正的临街商铺。紧邻龙岗第一高写字楼——万科时代广场。

该写字楼目前是龙岗区最高端的商务办公大楼，未来将引进高端商务办公，楼下的裙楼商业也将引入高端商业，未来租金水平可期。

并且，万科广场自身就有超10万人的稳定消费群，加上周边3公里范围内的五星级酒店、100余个居住区，更有甲级写字楼、3大购物中心、十馆一城、双地铁口等，汇集高端居住人群、中央商务人群，娱乐休闲人群等，带来庞大客群潮流穿梭，商业存在巨大的机会。

万科时代广场即将收官，目前推出的9拾9街最后一批商铺，10-300㎡现铺，价格有惊喜。万科年底冲刺全年任务，才有这样惊喜的价格，投资商铺的朋友，可重点关注。

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有790多位资深投资者。

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