建材行业专题研究报告：城市改旧，建材迎新

（报告出品方/作者：中信建投证券，杨光）

一、旧改开启城镇化高质量发展，相关产业链直接受益

1.1 老旧小区改造纳入保障性安居工程，顶层设计推动项目加速

我国城镇化进入城市更新时代，老旧小区改造撬动存量市场开启高质量发展。我国城镇化水平经过 40 年的 快速发展，2020 年我国常住人口城镇化率达 63%，目前已经进入较快增长的中后期阶段。而在中高收入群体住 房需求基本解决、低收入群体住房需求通过保障房基本覆盖的背景下，我国城市发展正逐步从大规模增量建设 转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，其中老旧小区改造为城镇化高质量发展的重要环节，将推动城 市发展从外延式扩张向内涵式发展转型。

老旧小区位置优越、数量较大，与不完善的功能和较差的居住环境出现明显错配。据统计，全国目前有超 过 30 万个城镇老旧小区，涉及居民 7000 万余万户、4 亿余人，住宅建筑面积约为 60 多亿平方米。而老旧小区 多建于二十世纪八九十年代，往往房屋陈旧、建设标准低、功能不完善、居住环境差且很多是失管、弃管的小 区，但是它们地处核心区位，土地价值仍在不断升值；同时老旧小区还存在不少闲置用地、普通平房、仓库等， 利用效率低，需要把这些用地重新高效利用起来再开发，因此老旧小区改造是城市发展的必经之路。

中央政策奠定旧改基调，多项政策多方面加速旧改。从 2019 年开始，中央政府频频提及城镇老旧小区改造。 2019 年 7 月，在国新办政策吹风会上，正式将城镇老旧小区改造上升至国家层面，认定其为既保民生又稳投资 同时拉内需的重要民生项目；2020 年 4 月，国务院在常务会议上再次强调确定加大城镇老旧小区改造力度；2020 年 7 月，国务院下发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》就改造任务、完成进度、改 造内容进行了详细界定，要求到“十四五”期末力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务； 2021 年 3 月，国务院在《2021 年政府报告》中规划 2021 年全国新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个。

从发展阶段来看，老旧小区改造正式纳入保障性安居工程，接力棚改持续促进经济内循环。2019 年前，老 旧小区改造就已经陆续在不同省份分散展开但体量较小，而 2019 年后，老旧小区改造被正式纳入保障性安居工 程，与棚户区改造、保障性住房建设共同分享中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算。棚户区改造与老旧 小区改造不同，前者通过拆除重建满足人民群众最基本的“住”的需要；后者则体现了人民群众对人居环境和 生活品质的更高要求。从 2019 年开始，我国棚户区改造数量大幅降低，预计到 2021 年改造数量将不足 100 万 套，棚户区改造接近尾声。而老旧小区改造登上历史舞台，相比较棚改，老旧小区改造力度更大，增速更快， 同时在资金支持方面，自老旧小区改造被纳入保障性安居工程中央预算内投资后，分配金额不断增大，占比不 断提高，2021 年分配金额占比超过 70%。对比棚改带来的经济效益，老旧小区改造更能在短期内带动投资快速 增长，现已成为惠及民生、扩大内需、助力稳增长的重要举措。

1.2 旧改项目开工超预期，拉动万亿级市场需求

从政策内容来看，老旧小区认定标准明确，改造内容主要分为三大类。在国务院新闻办公室于 2020 年 7 月 21 日举行国务院政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳介绍：《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导 意见》（下称《指导意见》）整体规划了 2020 年~2025 年老旧小区的改造任务，明确了老旧小区的认定标准，界 定了老旧小区改造内容范围：①何时改：到“十四五”期末，要力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老 旧小区改造任务。②改哪些：重点改造 2000 年底前建成的 21.9 万个老旧小区。③改什么：城镇老旧小区改造 内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类，既包含供水、供电、排水、保暖等市政配套基础设施，还新增了光 纤入户、充电设施、智能快件箱以及幼儿园等完善类、提升类设施。

从投资强度来看，老旧小区改造关联行业众多，预计十四五期间将拉动投资及消费 5.8 万亿。老旧小区改 造产业链较长，前端涉及旧改方案设计，施工端涉及到外部改造，外部改造由市政配套基础设施改造、建筑公 共部位改造、公共服务设施改造组成，其中市政配套基础设施改造、建筑公共部位改造多为基础类改造项目， 确定性较强，竣工端多涉及到内部改造，其是由外部改造竣工后带动居民对自家房屋进行装修和家具、家电的 置换需求。因此，旧改关联了众多相关行业，进而带动周边经济增长，根据相关数据统计，每年我国通过城市 老旧小区改造可拉动区域经济 GDP 增长 2.5%～3.4%。国务院参事仇保兴在《对城镇老旧小区改造正当时》中 提到，经初步测算，“十四五”期间做好城市建设领域、扩大内需的重点工作可拉动投资和消费约 30 万亿元， 其中城镇老旧小区改造约 5.8 万亿元。

从发展现状来看，2020 年、2021 年连续两年超额完成目标，2021 年新开工数量同比大幅增长。2020 年为 老旧小区改造被纳入保障性安居工程的第一个完整年度，中央政府对其提出了较高要求，在 2020 年《政府工作 报告》中提出，全年计划新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，截至 2020 年底，全国新开工改造老旧小区 4.03 万 个，新开工率达 102.49%；而 2021 年旧改势头不减，全年计划新开工改造小区数量 5.3 万个，同比增长 35.90%； 截至 2021 年底，全国新开工老旧小区改造共 5.56 万个，连续两年超过既定目标。目前部分省份已经下发了 2022 年计划旧改数量，考虑到开工到完工之间半年到一年的时滞性以及“十四五”整体目标的完成压力，预计大部 分省份 2022 年旧改目标仍高于 2021 年，老旧小区改造仍然处于加速过程中。

二、模式更新参与资金多元化，机制健全落地效率逐渐提高

2.1 旧改项目落地程序复杂，涉及环节众多

老旧小区改造涉及责任主体众多，工作链条较长。根据各地实践情况总结，老旧小区改造项目实施流程从 前至后基本包含项目动员、前期准备、项目申报、建设准备、改造实施、竣工验收、运营管理、项目审计、考 核评价 9 个大阶段，涉及责任主体包含县区级政府及部门、街道及政府、社区及业主委员会、实施主体以及上 级主管部门，各个阶段不同责任主体的工作内容有所不同，有超过 21 个更微观的工作内容需要上下级部门沟通 协作，以此保证项目的顺利进行。而从时间上来看，老旧小区改造从项目动员到考核评价需要经历 12-18 个月 左右，其中建设时长根据改造内容的不同则需要 5-8 个月，相较于传统普通改造项目，老旧小区改造时间更长。

老旧小区招标过程分为五大步骤，总体历时平均 1~2 个月。细分来看，老旧小区改造的招投标按照时间节 点一般分为五个步骤，首先项目通过审批后，工程合同估算值达到招标限额的，采用自行招标的方式进入各省 公共资源交易中心进行项目登记，接着招标项目会公布招标公告，公布内容包括招标条件、工程概况以及申请 人资格要求，然后评标机构对投标公司进行评选并推荐中标候选人，在中标候选人公示三日（及以上）之后， 公布中标结果，往往整个流程需要历时 1~2 个月。以 2020 年北京市东城区菊儿小区改造项目为例，2021 年 3 月 5 日，东城区人民政府交道口街道办事处公布了招标公告；4 月 1 日公布中标候选人名单；4 月 8 日公布中标 结果，中标总历时 34 天。

各地政府负责旧改项目招标，中标方大多为总体承包商。资金需要通过项目落地，自老旧小区改造政策部 署以来，各地项目招标公告陆续公布，通过对公告信息整理，可以看出招标信息主要分为五个方面。

综上，我们可以看出，目前老旧小区改造项目的整体流程较为复杂，项目落地与申报之间存在着较长时滞。 因此在项目推进过程中，只有解决以下问题项目才能顺利实施：①老旧小区改造的资金来源如何保证？②资金 到位后，影响老旧小区改造的其他因素如何解决？

2.2 资金：政府财政提供有力支撑，模式更新带动社会资本参与

老旧小区改造资金来源多样化，不同资金覆盖项目有所差异。目前老旧小区改造的资金主要源于政府财政 投入、市政专营单位投入、社会资本投入以及居民个人筹款。若单一项目资金包含上述全部资金来源，则政府 财政投入主要用于基础类的设施改造，市政专营单位主要配合例如水、电、气、路、管网等改造项目，承担部 分或全部各自管线改造费用；居民投入和社会资本投入主要用于完善类与提升类项目，政府财政进行适当补贴。 以河北省旧改项目为例，其改造资金 87%来自财政筹款，主要负责安全设施以及环境整治等项目；4%来自于居 民个人筹集款主要用于屋面、楼道等建筑物本体改造项目；剩余部分则来自于社会资金，由市政专营单位和小 区原产权单位共同承担。

资金来源存在南北差异，但政府财政投入占比均较高。观察 15 个试点城市中已完成旧改的小区资金来源， 北方地区的试点城市旧改资金大部分来自于政府财政补贴，如秦皇岛市、呼和浩特市、沈阳市，三市的旧改资 金 100%来源于财政资金补助；张家口市则 86.7%来源于财政补助，4.3%来自于居民个人筹资，9%来自于社会 资金，而南方地区旧改资金来源较为多元，但仍以财政补助为主，个人筹资仍占比较低，如广东广州市越秀区 仰忠社区旧改中市财政补助占 66.3%，区财政补助占 33.5%，居民筹资只占 0.2%；山东淄博市居民筹资占比相 对较高，达 26%；韶关地区则分基础性改造和提升性改造，居民占比分别达 30%和 80%。总体而言，北方地区 旧改财政占比普遍在 90%以上，而南方地区旧改资金财政占比大约在 70%-80%。

政府财政：中央预算内投资稳健增长，地方专项债额度有所倾斜

政府财政为旧改主力资金，2019 年后纳入保障性安居工程资金更有保障。2019 年以前，各省旧改资金由 当地政府的财政拨款为主，2019 年后国家发改委和财政部首次将老旧小区改造纳入保障性安居工程中央财政补 助支持项目，同时专项债额度也获得相应倾斜。因此目前老旧小区改造的政府财政资金主要来源为中央预算内 投资补助、地方政府专项债以及政策性金融机构贷款，组合模式多为“财政资金+专项债券”或“财政资金+专项债券+金融机构融资”等方式。

各省分配额度大致与旧改计划相匹配，容量充足保证分配额度。从 2021 年全年中央预算内投资地区分配 金额来看，华东地区分配金额占比最高，华南地区占比最低，原因在于华南地区获得分配金额的省份较少，且 广东省老旧小区改造开始时间较早，进度领先全国其他省份，现主要以城市微更新项目为主；而华东获得分配 金额省份较大，且平均值较高。从分配省市来看，四川、河南、辽宁等 2021 年旧改大省位居前列。中央预算内 投资分配金额与计划旧改数量基本呈正相关，而 2020-2021 年的合计已开工数量占“十四五”旧改计划数量的 42.56%，因此 2022-2025 年各省旧改项目依旧充足，预计后续中央预算内投资将保持稳定增长。

专项债：政策推动专项债额度倾斜，旧改相关发行金额不断提升。自 2020 年 4 月明确将城镇老旧小区改 造纳入专项债券支持范围后，后续政策不断加码，推动专项债额度不断向老旧小区改造倾斜。根据企业预警通 数据统计，2020 年全国共有 28 个省份以及直辖市启动老旧小区改造专项债发行，累计金额 541.12 亿元；2021 年全国老旧小区改造专项债发行金额共计 819 亿元，同比 51.35%，超过中央预算内投资金额。老旧小区改造财 政资金来源逐步向多元化发展，将对老旧小区改造的资金层面提供更有力的支撑。

专项债偿债资金来源逐步拓宽，满足本息覆盖要求使得未来发行空间持续向好。老旧小区改造专项债的发 行需要满足项目本息覆盖倍数大于 1 的要求，即存续期内项目净收益要大于项目需支付的专项债券本息总额。 之前老旧小区改造的收益主要来自于改造项目本身带来的收益，例如物业费、停车费等，但由于改造空间有限， 往往收益较为淡薄。目前除传统旧改收入外，偿债资金来源已经拓宽至水电暖气收益、配套商业运营收益、打 捆项目整体收益等不同渠道。同时由于为达到较好改造效果需要长期运营，因此专项债的发行年限也相对较长， 项目预期收益可与融资相平衡，预计将成为财政支持旧改的主要方式。

政策性金融：政策性金融机构加大金融服务力度，为老旧小区改造提供相应信贷支持。除财政补助以及专 项债发行等直接资金投入外，国务院还积极推动政策性金融机构在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对 实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。2020 年 7 月 17 日，国家开发银行、中国建设银行与 5 省 9 市 签署战略合作协议，预计在未来五年内将向 5 省 9 市共提供 4360 亿元贷款。随着旧改步伐的不断加快，预计“十 四五”期间，国开行将在城镇老旧小区改造领域投放 2 万亿元。目前已有河南兰考、济宁任城、西安长安区等 项目申请到较多额度的信贷支持，老旧小区改造的资金来源进一步丰富。（报告来源：未来智库）

社会资本：模式更新促进收益优化，社会资本参与度逐渐提升

引入社会资本为必要举措，未来提升空间巨大。老旧小区改造整体投入资金规模较大，仅靠政府财政投入 将不可持续，需要吸引社会资本，通过市场化运作，用财政资本撬动社会资本进入，进而形成老旧小区改造的 长效机制。但由于老旧小区改造具有长期公益性的属性，项目整理利润率较低、盈亏平衡周期较长，目前社会 资本参与动力不足，参与主体多为物业公司，参与原因多为自身项目更新或公益参与提升自身品牌形象。

细分来看，每种模式下均已出现标杆项目，示范效应下有助于带动收益率整体优化。目前上述三大基本模 式下均已经出现了标杆项目，且在一定程度上为可复制的推广项目，该类项目的收益模式较为清晰，同时收益 率相较传统项目也更为优秀。

1）社区自平衡-“劲松模式”：传统社区自平衡模式通常为政府通过 EPC 总包模式引入承包方，但这种模 式仅止步于建设，并不负责运营，因此难以形成老旧小区改造的长效盈利机制。为实现“建管结合”的有机更 新，北京市政府与愿景集团达成“EPC+BOT”模式，即由特许经营者在政府授予下投资新建或改扩建运营基础 设施和公用事业，期限届满后移交政府。比如“劲松模式”下，愿景集团通过规划闲置空间盘活，改造可投入 使用居民商店以及其他可租用店面来增加收益。目前，愿景集团将老旧小区改造扩展到了全国 23 个城市，30 多个县区，成功打造了北京劲松北社区、北京石景山六合园社区、重庆白马凼社区、厦门深田社区、贵阳乐街 小区等多个明星示范项目，社会资本盈利模式该中方式下正逐渐成熟。

2）大片区统筹模式-广西南宁：比如南宁市按片区划分城镇老旧小区改造区域，以“大片区”模式进行打 包，统筹推进各片区项目前期工作。再根据居民改造意愿、实施难度差异等因素，谋划储备、推进实施项目。 “片区化”实施模式妥善解决了城镇老旧小区单独实施前期工作进度不一、投资规模小难以融资等问题，也有利于申请上级财政补助资金。

3）跨片区统筹模式-山东济宁“4+N”模式：以山东济宁“4+N”旧改项目为例，该项目共包括 14 个组团 实施改造，涉及 7 个片区，引入任兴集团创展置业公司为规模化实施运营主体，将片区内闲置的单位宿舍楼、 闲置厂房等打包改造、新增便民服务中心、停车场、人才公寓、社区食堂等有收益的服务设施，通过 20 年运营 实现收益平衡。

居民自筹：政策支持提取公积金用于旧改，提高居民资金参与程度

中央政策加快旧改小区居民公积金提取，地方政策跟进保证落实。在中央财政保证实施、社会资本积极参 与的背景下，居民资金也通过直接出资、使用住宅专项维修资金以及提取居民住房公积金等共担旧改责任，其 中提取公积金用于旧改获得中央以及地方层面政策支持。在中央层面，发改委明确提出：加快支持城镇老旧小 区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造项目，同时内蒙古呼伦贝尔、云南文州、山东青岛等多城 也相继推出支持政策，明确公积金使用范围，加快落实情况，提高居民资金的参与程度，进一步实现旧改资金 参与的多元化。

2.3 制度：项目流程逐步优化，保证旧改顺利落地

旧改前：建立健全政府统筹协作工作机制，合力打通旧改工作痛点。老旧小区改造涉及内容众多，供水供 气、通信、垃圾排放等不同内容对接政府部门也有所不同。为保证旧改的顺利进行，避免各自为政、反复开挖， 各地不断优化组织实施，通过建立工作领导小组的方式统筹协调，形成了牵头部门与专项工程牵头机构的部门 协作机制，进而在统一安排的情况下保证施工衔接，实现信息互联共享，解决了因过往信息不畅通而导致的项 目施工进度缓慢、权责不清晰带来的问题无法解决等痛点。

旧改中：政策推动审批速度加快，老旧小区改造效率提高。老旧小区改造时间紧、任务重，若按照传统建 设项目的常规审批流程则会导致周期过长且部分环节不适宜等问题，因此需要完善统一规范、明晰高效的项目 行政审批流程，同时完善老旧小区改造项目跟踪监管系统。以宁波市为例，宁波市住建部于 2020 年 4 月推出《进 一步简化宁波市城镇老旧小区改造项目审批流程和环节的实施意见（试行）》方案，建立城镇老旧小区改造项目 审批绿色通道，进一步简化审批流程和环节，大大减少了资料的重复提交，缩短了审批时间。

旧改后：老旧小区改造绩效考核目标明确，各地严格执行保证旧改质量。除数量目标外，中央还下发了其 他相关方面的考核指标，从过程管理到最终实施效果都设置了细化安排，如年度计划投资完成率需大于 80%， 项目开工率需大于 90%。考核指标将敦促各地政府全程监督老旧小区改造工程的推进，以黑龙江省为例，2020 年黑龙江省有关部门成立了专项检查督办组展开专项督导检查，针对整改工作进展缓慢、施工现场管理混乱等 现象给予了 11 家施工单位、8 家监理单位处罚；先后五次组织对外墙保温材料进行质量检测，抽样检测 55 个 标段 117 批次样品的合格率仅为 54.7%，针对此现象当地处理了 74 人，查处党员干部及公职人员 43 人。未来 在考核目标的要求下，各级政府将会保证旧改实施的效率和质量，优质建材将更有机会进入老旧小区改造市场。

三、旧改带动四大建材品类需求，十四五有望新增三千亿市场

3.1 十四五期间旧改容量充足，四大板块将迎千亿需求

老旧小区改造带来建材增量机会，各类项目涉及四大板块。从目前已经公布的旧改方案来看，在基础类、 完善类、提升类三类旧改内容中，主要涉及的建材板块可以分为四大类，分别为：外墙涂料、外墙保温、屋面 防水以及管材。其中外墙涂料主要用于屋面翻新和外墙整体维修，外墙保温材料主要用于对楼体进行保温等建 筑节能改造，屋面防水材料主要用于对外墙、屋面存在渗水的房屋进行防渗处理，管材用于水、电、气、热管 线改造。

四大板块主要覆盖基础类项目，长期需求更加确定。按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容， 而四大建材板块主要覆盖的就是基础类改造项目以及一小部分完善类项目。目前我国旧改项目公益性属性更大， 财政支出预计将是主要资金来源，因此基础类旧改项目的确定性更大，从各省发布的旧改方案中这一思路得到 验证。因此在财政资金的倾斜下，基础类项目的实现程度以及覆盖广度都将大幅提升，为建材板块带来的需求 增长也将更为确定。

我们根据 2018 年发布的《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》，对四个板块十四五期间新增需求进行 测算，以下为测算假设：

1）确定测算面积：2019 年-2020 年全国启动老旧小区改造 5.9 万个，而在十四五规划中，预计到 2025 年 将完成 2000 年前建成的 21.9 万老旧小区的改造工程，因此在十四五期间（2021-2025）全国将完成老旧小区改 造约 16 万个。根据之前各省市的旧改数据，通过测算得出全国单位小区的平均旧改建筑面积为：24318.67m2 / 个，进而可以得到十四五期间总体旧改建筑面积为 38.91 亿平方米。一般假设外墙面积为建筑面积的 62%，因 此新增改造外墙面积 24.12 亿平方米。假设屋面面积为建筑面积的 16%。管材分为两类，楼体旧改按建筑面积 计算管材长度，小区内项目改造按《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》提供的小区管沟长度进行测算。

2）确定旧改所用材料以及场景：根据 2018 年发布的《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》，四大板块 的建材涉及材料主要为 SBS 防水卷材、丙烯酸弹性涂料、耐擦洗涂料、硬泡聚氨酯保温板、塑料管道等，我们 将根据这些材料的涉及场景以及单方消耗量进行测算。

3）确定各建筑材料单价：根据北京市住房和城乡建设委员会提供的工程造价信息以及第三方工程报价网和 各企业年报数据，我们整理出各个材料的单价情况，并以此作为测算依据。

4）确定各类工程渗透率：目前我国不是所有的小区均提供集中供暖，但集中供暖的需求和总量近年来已逐 渐上升，因此我们预测有 50%的小区设有采暖系统并需要实施节能改造工程。在加装电梯方面，由于电梯为并 不属于基础类项目，因此推进速度有限，但各地提出了相应的加装电梯补贴方案，渗透率有望提升，因此我们 假设加装电梯渗透率为 45%。

根据上述数据以及假设，十四五期间，因老旧小区改造而带来的建材新增市场空间为 3634.87 亿元，其中 防水材料增加 749.54 亿元，外墙涂料增加 943.10 亿元，保温材料增加 1100.93 亿元，管材增加 841.30 亿元。因 此，旧改不仅加速了城市更新步伐，也为建材市场带来更为广阔的需求空间。

需注意从项目通过审批到工程开工存在时滞，建材需求放量或有所延缓。2020 年 6 月 16 日，北京住建委 公布了 2020 年首批老旧小区综合整治项目名单，共涉及 153 个老旧小区，包含了 2020 年第一批确认项目和 2018 年、2019 年已确认尚未进场施工项目，名单内的小区按照条件成熟一批、实施一批的原则，条件成熟就可开工。 然而经我们现场实地考察，发现较多项目从公布到开始施工存在较长的时滞，2020 年公布的旧改计划可能到 2021 年才能正式开工。例如朝外社区的三丰里小区，本就属于 2019 年已确认但未进场施工的项目，也顺利进入了 2020 年首批名单，但 2021 年 1 月 19 日才完成招标，直到 2021 年 3 月 30 日才开始正式施工。类似情况也 出现在西城区的京畿道小区，京畿道小区同为 2020 年北京市首批老旧小区改造项目，但直到 2021 年 3 月 20 日 才正式开始施工。以此来看，尽管 2019 年-2021 年累计新开工老旧小区改造数量已经接近十四五总体目标的一 半，但在时滞影响下，此前新开工或通过审批的项目累积量可能会在逐步得到释放，平衡之下，每年年均老旧 小区改造为建材带来的市场规模仍将较为稳定。

3.2 我国旧改尚处于初期阶段，城市更新存在周期性需求

我国老旧小区改造才起步，施行模式仍有较大完善空间。从世界上其他国家的发展过程来看，老旧小区改 造是必然趋势，而我国的旧改还处于初期阶段，各项安排和其他国家仍有差距。从改造模式来看，目前我国老 旧小区改造更多地关注小区内的改造，而对小区外部空间考虑较少，未来需要将老旧小区改造纳入城市更新体 系，以地区或社区为主要改造单位；从出资模式来看，目前资金来源相对单一，以政府出资为主，市场的参与 较少，未来应构建更多元化的融资手段；从制度环境来看，目前我国缺乏专门针对改造类项目的法律、法规、 标准体系，未来应考虑城市更新法等国家专项立法，或在现有相关法律中增加补充旧城改造的相关内容。

改造并非一蹴而就，我国老旧小区将面临多轮更新。老旧小区改造工程与其他修缮工程不同，改造完成只 意味着一轮工作的结束，而改造成果随着时间推进将不可避免的面临折旧，因此每经历一个周期，城市就会迎 来新一轮的住宅更新。以新加坡旧改经验为例，他们建立了一系列长期维护的制度，提出了五年一小修、十年 一大修的更新周期，并严格按照周期来实施全方位的翻新整治。由此可见，我国老旧小区改造还将面临着多轮 更新，未来伴随着城市更新步伐的加快，旧改可能将一直处于“进行时”。

3.3 龙头积极参与旧改，渠道优势抢占市场

需求侧：资金充裕，项目招标优选龙头

目前多省老旧小区改造项目招标以综合打分为主，对企业能力提出要求。通过整理多省的老旧小区改造招 标文件可以看出，目前老旧小区改造项目招标时评标方法主要以综合评标法为主，在该方法下，投标人所得总 分为商务标得分、技术标得分以及信用标得分三大类总分之和，其中商务标得分多衡量的为企业的报价水平， 技术标衡量的为企业的施工能力，信用标更多考虑企业的历史施工水平以及信用情况。因此，可以看出老旧小 区改造的评标考虑的是企业的综合能力。

强者恒强，成本优势以及高质量产品助推龙头更多进入工程采购渠道。在上述评标打分占比中可以看到， 各省商务标打分占比较高，而龙头企业由于自身规模较大，全国布局广泛，因此在成本上更有优势，进而在报 价时有望获得更多的得分。同时，龙头企业产品的品控更为严格，交付速度更快，因此在技术标方面相较其他 厂商更具优势。2020 年 4 月，上海市颁布了《2020 年上海市住宅修缮工程材料推优产品入选名录》，其中管材 龙头永高股份、防水龙头东方雨虹、涂料龙头三棵树均榜上有名，这标志着在老旧小区改造市场中，建材龙头 凭借自身产品的高规格有望更多的进入旧改工程采购渠道。而且在信用以及其他得分项中，龙头企业的历史信 用情况要优于其他企业，同时也能给予大客户相应的优惠，进而得到更高的打分。综上，建材龙头企业在多方 面更具备优势，也有望在旧改市场上实现强者恒强。

供给侧：布局中长期市场，龙头扶持渠道发力

龙头企业积极布局，自建+战略合作抢占更多市场。从老旧小区综合改造项目来看，防水、涂料、保温及管 材为主要使用的建材产品。多数企业对旧改市场较为重视，如防水行业的东方雨虹、装饰涂料行业的三棵树， 细分赛道的龙头公司将通过多种渠道参与其中。（报告来源：未来智库）

1、东方雨虹：多品类直接受益，渠道优势突显

①产品多元化优势：公司于 2018 年正式提出升级战略，从防水系统服务商向全球化建筑建材系统服务商转 型，打造全产业链生态系统。现已开辟出以建筑防水为基础，以民用建材、节能保温、特种砂浆、建筑涂料、 非织造布、建筑修缮为延伸的建筑建材综合“1+6”系统服务体系。因此公司多种产品可应用于旧改项目。

②渠道优势：公司早在 2015 年便率先在国内成立了建筑修缮事业部，之后在 2017 年下半年正式成立了东 方雨虹建筑修缮技术有限公司，以推进旧城改造、助力城市更新为发展口号，不断深耕旧改市场。截至目前， 建筑修缮服务中心以及联营股份公司已经覆盖全国 27 个省份、127 个城市，同时东方雨虹各省级一体化公司也 在积极推进参与旧改项目。2021 年 3 月 26 日，山东东方雨虹同天桥城市更新有限公司签约战略合作仪式，将 为天桥区正在推进的城市更新项目提供高质量的建筑防水新材料。东方雨虹建筑修缮及东方雨虹北方公司联手 签约哈尔滨市 2020 年老旧小区改造道里区楼体改造工程施工，建筑面积共 80822 平方米。

2、三棵树：战略层面重视旧改，涂料防水全面发力

三棵树于 2019 年 8 月正式推出 “城市焕新”工程服务品牌，将针对旧城改造提供专业诊断及定制化产品 体系、施工工艺、管理标准、验收标准、售后服务。2021 年，公司在上市五周年之际，发布了未来五年的战略 规划，其中“旧改、城市焕新”是 B 端渠道建设中的重点。

针对旧改项目需求，提供定制化解决方案。传统的老旧小区施工环境、产品性能要求和普通项目有所差异， 三棵树研发专业的城市焕新内外墙产品体系，提供一站式解决方案。公司近年来中标了多项城市翻新工程项目， 比如厦门 2017 年金砖国家领导人会议期间，成功拿下了 2/3 的厦门城市外墙改造工程；中标南京首批城市旧改特大工程；参与上海陆家嘴的第一个大面积住宅修缮试点项目——梅园新村和市新小区改造工程。此外，屋面 渗漏也是建筑修缮的一个重点，三棵树防水系统可根据建筑物实际情况，结合业主需求，选取合适的防水材料； 公司还有保温装饰一体板产品，同样可用于旧改项目，保障建筑外墙的保温性能和美观效果。

3、中国联塑：生产基地布局全国，深化央企合作有利参与旧改

①产能优势：生产基地全国布局，产品与服务的交付与响应速度显著提升。公司核心产品包括 PE、PVC 管材，可用于城市供水、排水管网、电力通信等领域，与旧改需求高度契合。同时联塑自 2010 年登陆港交所上 市后，加快在全国生产基地布局，截至 2021 年，公司在全国拥有超过 25 个生产基地，分布于 18 个省份，这可 以最大程度上减少运输半径限制带来的影响，提升产品与服务的交付相应速度，更有利于公司参与全国各地的 旧改项目，提升整体中标率。

②央企渠道优势：深化同大型央企战略合作，加速进入老旧小区改造项目。目前央企、国企承接了大量的 老旧小区改造项目，而中国联塑在规模优势以及产品品质等因素的加持下，同中建三局、中建四局等多家央企 签订了战略合作协议，其将通过大型央企的项目资源更加深入的分享旧改市场。此外，公司为超过 300 家水务 公司提供过服务，具备丰富的项目经验。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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