源源不断的收购 景瑞控股真能吞的下吗？

斥资2.4亿收购北京东城区物业

景瑞控股(01862-HK)昨晚发出一则公告称，2018年5月9日，其全资附属公司北京景业商业管理中心(有限合伙)拟总计2.4亿元人民币(含1亿元股东贷款)向鑫隆基业投资(北京)有限公司及悦海兴业(北京)投资有限公司收购北京天安华峰旅游投资有限责任公司全部股份。

财华社了解到，所收购的北京天安华峰旅游主要从事投资控股，拥有北京东城区交道口南大街15号第2、3、4、7及8栋，该物业乃由建筑面积为4,268.1平方米的五个单位组成，用作商业用途。于协议日期，已订立14份租约，年期介于2至12年，于2018年至2027年之间届满。截至2017年12月31日止两个年度，北京天安华峰旅游分别亏损2220.3万元人民币及溢利610.3万元人民币。

景瑞控股表示，预计物业将作为投资物业持有，因此可进一步多样化及扩拓景瑞的业务、收入来源及地域覆盖范围，主要为其进一步扩大在北京的投资组合提供良机。

一年来累计进行13项收购

事实上，这已经不是景瑞首次进行扩张了，自去年2月份以来，景瑞控股累计进行了12项收购，累计金额高达49亿元。所收购项目的规模多在2-3亿之间，并且多为分布于北京、上海的物业，景瑞近一年来仍然主要深耕一、二线城市。(详见下表）

（表：来源于港交所公告统计）

而从今年新收购的物业来看，无一例外均位于北京。由此分析，北京应该为景瑞控股2018年的一个重要战略据点，此外，过去一年，景瑞亦向杭州、武汉及新加坡等地辐射。2017年收购了3个上海的项目，代价共计8.26亿元，占2017年收购总金额的比重为16.74%。下图为景瑞控股于过去一年来在各地区收购的项目占比情况。(按项目个数计)

基本财务情况

据资料显示，景瑞控股所进行的收购，代价多用现金及股东贷款抵销来支付。而自2017年以来，景瑞控股进行了2次融资，均为发行优先票据，累计金额7.5亿美元，至今为止尚未赎回。此外，根据景瑞2017年年报显示，景瑞控股于截止2017年12月31日止银行存款及手头现金总额为95.13亿元，未偿还借款总额达141.15亿元，对于一个房地产商来说，其财务结构还算稳健，于2017年12月3日，景瑞控股净债务与调整后资本比率为68%。

再来看看该公司近年来的盈利情况，景瑞控股主要于中国从事房地产开发业务，截至2017年12月31日止年度的合约销售额约为人民币183.73亿元，较上年增长9.5%。 收入为人民币156.68亿元，同比增长4.1%。公司拥有人应占溢利为8.06亿元，同比大增6.58倍。下表为财华社统计的近年来的营运数据。

近四年来，景瑞控股的收益均出现了不同程度的上涨，特别是从2016年开始，收益由50多亿人民币大增逾1.6倍，从此迈入了150亿营收的新时代。与此同时，扭亏为盈，2016年净赚1.06亿元，时间到了2017年，纯利净增6.58倍至8.06亿元。

总而言之，源源不断的收购对公司业务、收入来源及地域覆盖范围的扩大的确起到一定的作用，但景瑞控股如此大力度的扩张，会否在一定程度上加重了资产的负债比重？对其长远的财务结构而言真的有利吗？

从盘面上看，景瑞控股自今年年初至5月, 股价一路高歌，累计升了1.6倍, 然而自5月起，突然急轉直下，截止昨日收盘，景瑞控股累计下跌近25%。今日略有上升，收报3.44港元，升2.99%。

文：陆小梅

编：张骏芬 夏雨辰