港系房企江湖风云

来源 | 地产风声（fangshi488）

“香港虽只一个小岛，却活画着中国许多地方现在和将来的小照。”

鲁迅说。

01

清王朝大门被撞开之前，香港是桃花源，嵌在南方边陲。不大的岛，有人捕鱼，有人种地。

1841年，英国人登陆后，香港瞬间被卷进颠沛流离的命运。

洋人上岛第一件事：卖地。

1841年6月14日，在义律的主持下，香港进行第一次土地拍卖。拍卖地点选在隔海相望的澳门，因为那里纸醉金迷，聚集着一帮鸦片贩和做贸易的洋商，有的是钱。

这次拍卖，推出35幅地块，每幅都是10英镑起拍。最终，卖出34幅，最少的卖20英镑，最高的卖到265英镑。

3272英镑轻松到账，尝到甜头后，港英政府卖地如吸毒，有瘾。

1881年，地产收入大概占到香港财政收入三分之一，比鸦片还多。

竞得土地的基本都是英商，对他们来说，地如白菜，少抽几口烟的事。

看一收入比就知道地有多便宜。

十九世纪三四十年代，伦敦的女裁缝，一年收入大概是15英镑，《简爱》中的女主做家庭老师，一年能赚20英镑。换而言之，那时的伦敦白领不吃不喝，一年就能在香港买块地，占有34米海岸线。

而一百七十年后，同样的购买力，只剩两个平方。

2017年，伦敦平均工资为39476英镑，大概是35万人民币，港岛的房价，20万一平。

英国人侵占前，岛上只有7400人，两千渔民，其余是佃农，或小商贩，谁也想不到脚下的土地，有朝一日，贵如金子。

第一批官地拍卖后，洋商上岸掘金，商铺、街区接连涌现，中环、上环、下环逐渐划定。海上升起一座全新的维多利亚城。

香港的地产江湖史，也由此徐徐揭开。

1889年，香港第一家房企诞生：香港置地及代理公司。由印度人遮打联手怡和洋行创办，专营地产生意。很长一段时间，置地盘踞一方，到1930年，已成中环最大的地主。此后50年，置地稳坐香港房企老大之位，从未旁落。

同期，太古轮船公司借着航运垄断的优势，在鲗鱼涌批量拿地，用来建糖厂和船坞。遮打与怡和洋行创办的另一个公司——九龙仓，守着九龙半岛西南部，痴迷于建设货仓码头。

这一时期，香港地产江湖中，叱咤风云的多为英商，比如怡和洋行、宝顺洋行、公和洋行、林赛洋行。只有少数洋行的华人买办，在夹缝中建起庞大的家业，比如何鸿燊的爷爷的哥哥何东。

多数华人，别说战江湖了，连块栖身之地都冇。1882年，有个英国工程师考察华人区后，相当惊讶：

街道窄到可以用一根竹竿撑到对面晾晒的衣服。

每间房屋平均要住17个人，人均住房面积甚至不到1㎡。那时候，香港华人的法定墓穴面积12方尺，一平多。死去比活着更有尊严。

也是从这时起，房荒如乌云，罩在香港上空。一百多年，挥散不去。

02

香港开埠后60年，中环不允许华人居住，直到1906年，何东获批居住在太平山山顶，局面才渐渐打破。

当时的中环，算是富人区，一些前清遗老在辛亥革命后逃港，都是提着钱直奔中环，重金买入洋房。因为房荒问题，投机炒房风盛行。

礼部尚书许应骙的儿子许秉璋，就是在中环置业，后来通过倒房，几年时间赚的钱比他爹为官一生还多。

都知道南粤子弟“敢为人先”：梁启超推动维新变法，孙中山确立“三民主义”。许应骙也是广东人，和老乡们比起来，许大人的“先”，过分精致利己。

用今天的话来说，许应骙是个双标G。在戊戌变法中，他作为守旧派，反对的旗子举得最高，人称“戊戌黑旋风”。

他母亲不是正室，按照传统，去世时棺材不能从家庙的中门抬出。这个时候，许尚书才不管什么祖制族规，他责问族人：你们不让我母亲走中门，我能不能走？

族人回他：您是一品官员，当然可以。

然后，机智的许尚书把腿一跨，坐上棺材，下令：给我连人带棺抬出去！

看呆众人。

神奇的南粤大地，什么样的人才都有。

不久后，这里将孕育出香港“地产五虎将”——长江实业、新鸿基、合和、恒隆、大昌，以及“四大天王”——李嘉诚、郑裕彤、李兆基、郭得胜，还有“卖楼花”第一人：霍英东。

1923年5月10日，霍英东出生在香港一户水上人家，在他7岁之前，两个哥哥和父亲相继去世；55岁之前，他都不知道自己的根在哪。只听父辈说，家乡附近有一条铁路，铁路旁是稻田。

后来，霍家在香港修祖坟时挖出一块石碑，上面刻着“番禺”字样，这才找到根。

1945年，抗战胜利，日本撤出侵占4年的香港。一切恢复如昨，这个广东靓仔开始传奇一生。

这一年，霍英东22岁，帮母亲张罗三年的杂货店后，决定回到海上，像祖辈一样做驳运。

他买了几条船，风里来浪里去，同时兼营买卖战后物资。有一回，霍英东花18000元（全文单位为港元）买回一批海军的机器，转手一卖，净赚两万二。

那些同样祖籍广东，日后将左右半个香港的大佬们，此时还乳臭未干。

合和的创始人胡应湘，祖籍广州花都，还在上小学，打小就是学霸，后来去美国普林斯顿大学深造，学的土木工程。潮州的李嘉诚17岁，在舅舅庄静庵位于高升街的一间钟表店当店员，刚学会钟表装配修理技术。他的潮州老乡刘銮雄，还要6年才能从娘胎里蹦出。顺德的李兆基16岁，在老家父亲开的永生银号当学徒，是个富二代。李兆基的老乡郑裕彤，这一年23岁，拿着两万元现金和24两黄金，从澳门来到香港，替岳父张罗开设周大福分店。江门人陈曾熙22岁，日本留学归来不久，任职永隆银行，负责外汇、楼盘按揭业务。中山的郭得胜34岁，大器晚成，在上环租店面，经营一家叫“鸿兴合记”的杂货店。

海上漂泊5年后，一场战争，让霍英东赚到回到岸上的资本。

1950年，抗美援朝战争爆发，国际对新中国实施封锁禁运，香港跟随英国政府加入禁运。这样一来，海外物资无法运到前线。

富贵险中求。

霍英东用他的船队，把铁板、胶管、汽油、轮胎、纱布等运到澳门，交给中资公司。

一百万港元的货，能赚十万，就这样，依靠运送战争物资，霍英东淘到一桶沉甸甸的金。

北京隆重纪念抗美援朝50周年时，霍英东是唯一被邀请出席的港胞。

有了这笔钱，1953年，霍生弃船登陆，和妻子吕燕妮创立霍兴业堂置业有限公司，注册资金465万，另于1954年创办立信置业。

不得不说，霍英东眼光刁，脑瓜灵。那时的地产行业，正站在风口上。

“禁运”使得香港转口贸易萧条，整个城市漂浮着大量游资，单单香港银行体系的存款就有37亿元。

有钱没处投，大水灌进楼市。

加上经济发展推动人口快速膨胀，到1950年，香港已经超过200万人，是日据时期的三倍。随之而来的就是愈演愈烈的“房荒”，地价和房租脱缰野马，跑个不停。

1955年，尖沙咀商业区每方尺售价200元，相当于一平1800元。同比涨幅超过50%。

当时香港的房子按幢卖，每幢3-5层不等，多数平民买不动。

有一个叫吴多泰的港漂，心生一计：何不分层出售？结果，两幢5层楼高的房子，原本要三个月才能卖完，他按照每层三房两厅出售，三天卖光。

紧接着，影响中国房地产进程的“创举”出现了。

1954年，霍英东开发第一个项目——九龙油麻地公众四方街新楼，预计建设100多幢楼，超600个单元，但他的启动资金不够。

于是，“卖楼花”登上历史舞台。

为了筹集资金，霍英东首创“分期付款”：交50%的订金，其它的分5期还清，房子交付时为最后一期。

因为大家买的是施工阶段的房子，恰如植物开花未结果，所以香港人称之为“楼花”。

一年时间，100多幢楼销售一空。用霍英东的话说：

“卖楼花方法一公布，整个香港为之疯狂。”

一次颠覆式营销，把普罗大众卷进地产这个大池子。买房的、卖房的，所有人如鱼得水，再也出不去了。

霍英东由此声震香港地产界，江湖喧腾起来。

03

1955年，霍英东在铜锣湾盖起17层高的蟾宫大厦，地价和建筑费合计200万，但他只从口袋掏出13万，其它通过“卖楼花”支付。

蟾宫大厦落成后，成为当时香港最高的建筑物，标志着霍氏家族崛起。

随后，霍家敞开大口袋，在铜锣湾一带收购地皮，希云大厦、礼顿大厦、礼加大厦、礼希大厦等接连建起。

1956年，入赘周家的郑裕彤守得云开见月明，从老丈人手中接过“周大福”。

1958年，李嘉诚经营塑胶厂已有8年，是香港塑胶花大王。他给公司取名“长江”，寓意长江不择细流，能纳百川归大海。这一年，他在香港岛北角买地，盖起一栋12层高的工业大厦，叫长江大厦，以此踏入地产界。

此后，李嘉诚将制造业捞到的钱，大把大把撒进地产行业，悄悄地书写一个人的地产传奇，名叫《李家的城》。

别看李首富现在得风得雨，其实，他35岁之前是个爱而不得的光棍：

我本将心托明月，奈何明月藏静庵。

直到1963年，看着李家小子业有所成，亲舅舅庄静庵才松口，同意将女儿庄月明托付他。

李嘉诚踏足地产的同年，郭得胜也拍马赶到。拿着独家代理日本“YKK”拉链赚的钱，郭得胜拉着冯景禧、李兆基等八人组团出道，成立永业有限公司。

过五年，郭得胜觉得8个老板太难整，于是搞小团体，和冯景禧、李兆基另创新鸿基企业有限公司，被称“地产三剑侠”。

每次有人问老郭，为什么取名新鸿基，他都得解释半天：

“新”是冯景禧的新禧公司之“新”，“鸿”是郭得胜的鸿昌合记之“鸿”，“基”是李兆基的“基”。

创办新鸿基时，三剑侠各出100万，互不赊账。

同样找人合伙做生意，霍英东差点运气。说起澳门赌业，众人皆知何鸿燊。

其实，50几年前，站在何鸿燊背后的男人是霍英东。

1961年，霍英东在澳门创办澳娱，大小四个股东。出资时，霍英东拿300万，何鸿燊拿200万，钱是找霍英东借的。

一代赌王，空手套白狼。

后来两人意见相左，逐渐心生间隙。霍英东看不惯何鸿燊拿赌业牟利，“澳娱”成立之初有一个宗旨：公司所得利润，九成用于建设澳门，包括发展外港、现代化酒店及高速快船等，其它的用于澳门的慈善事业。

然而，何鸿燊是个嗜“赌”如命的人。

1974年，亚洲足协会议在伊朗举行，霍英东时任香港足球总会会长，想着如何帮助中国恢复国际体坛合法地位，何鸿燊和郑裕彤相视一笑，计上心来：

简单，在伊朗开马场。

矛盾最大时，两人通过媒体呛声。

有一回，霍老放话：“当年，如果没有我出钱疏通外港码头，澳门的一切都是假的，包括Stanley（何鸿燊英文名）的地位。”

何鸿燊听到，本来就长的脸，拉得更长了，隔空回应：“讲我对澳门没贡献，真是笑话！霍生说自己二十年没来澳门，公司不是我打理谁打理？”

后来，霍英东决定退出澳娱，跟何鸿燊说：“我把股份卖给你，10个亿。”

何鸿燊一听，太贵了，砍去一半价。

霍英东反过来说：“那不卖了，我花10亿买你的。”

何鸿燊也不答应。

霍英东是大股东，占股27%，何鸿燊占25%。

再后来，霍英东不玩了，把持有的澳娱股份捐出去。

除了澳门赌业，霍何两人一度携手驰骋香港地产界。1962年，两人在尖沙咀海边投建商业大楼“星光行”。

1965年，香港地产建设商会成立，会长是霍英东，副会长是何鸿燊。董事局成员星光熠熠，有发明“分层出售”的吴多泰、“五虎将”中的胡应湘、陈曾熙，以及“四大天王”中的两个：郭得胜、李兆基。

此时的霍英东，俨然华人地产圈一哥。

04

就在霍英东如日中天时，一声惊雷，毫无预兆。

1967年那场“五月风暴”，霍英东被卷入其中，受到港府处处刁难。影响最大的是“星光行事件”。

就是前文提到的，霍何联手开发的“星光行”，一栋用来收租的商业楼。

为给霍英东一点颜色look look，港府使出一个损招：不给大楼通电话。

紧接着，美国驻香港领事宣布，“星光行租户不能买卖美国货”。重重打压，霍英东只好贱卖星光行了事，接盘侠是老牌地产公司——置地，英资企业。

回忆起这段往事，霍英东说：“在香港，没有哪一个富豪发家后，像我一样如履薄冰地生存。”

确实，毕竟属他“最红”，头顶五星闪闪。

明白没有自由之岛，拳头大才有自由，霍英东淡出香港地产圈。

而他的小弟们磨刀霍霍。

趁着1967年香港地产低潮期，李嘉诚和郑裕彤低价收割大量物业。对此，以大胆名扬江湖，被称“鲨胆彤”的郑裕彤有句名言：

所有行业的兴衰都是有周期性的，在低潮时购进，总不会错到哪里去。

果然，不久后，机会降临。

1969年，“远东会”创办，英资对香港证券市场的垄断被打破，又过两年，香港股市“四会”并存，即香港会、远东会、金银会、九龙会，华商企业上市渠道瞬间打开，港人玩股票的热情空前高涨。

1971年底，香港股市收市时341.36点，1973年3月，最高峰冲到1774.96点。

牛气冲天，地产业趁势而动。1972年，超过65家房企上市。

5月，嘉年地产上市，成为香港最早上市的大型华人房企；7月，信和地产上市；8月，合和地产和新鸿基地产相隔一天上市，郭得胜本想筹1亿，结果收回10亿；10月，恒隆、鹰君先后挂牌；紧接着，长江实业、新世界发展、大昌地产排队登场。

如今能在香港地产界叫响名号的，大多数在72年登陆资本场。

上市第一年，长实获利4370万，比预想的多出3000万，李嘉诚欣喜之余加速跑马圈地，第二年公开发股5次，购入皇后大道联成大厦、观塘中汇大厦、德辅道中环球大厦等。

更为生猛的合和地产，1972年利润达6070万元，1973年市值36亿，成为规模最大的华资地产上市公司。

这一时期，合和、长实、新鸿基、大昌、恒隆组成的地产五虎将，各具特色。例如，新鸿基称霸工业市场，1956-1972年销售额5.6亿；恒隆沉浸于地铁上盖物业，以及当包租公，1977年租金收入2880万，占公司综合纯利超45%；大昌热衷联合开发。

眼看地产业日渐繁荣，全球航运业务江河日下，太古集团开始发力地产业。1976年，太古推出第一个项目太古城，先开的两栋大楼叫“洞庭阁”、“鄱阳阁”，担心销售不佳，让内部员工享受折扣认购，制造“短期售罄”的热销效应。

这种营销花样，40年后的今天，大陆各房企仍然屡试不爽。

当时，包玉刚也想从海洋转向陆地。

这一年，一次会面，改变香港过去一百年的财富格局，甚至，决定了未来四十年的财富版图。

李嘉诚约见包玉刚，想把手中的九龙仓股份转给船王。包玉刚意在扩大陆地版图，爽快买入。随后，包玉刚暗暗增持“九龙仓”，1980年4月，包玉刚已占股30%，把置地急坏了。

当时，香港最大的四家公司是怡和、太古、会德丰、和记黄埔，也称为四大洋行，这四家公司握着香港一半经济命脉。

九龙仓和置地都属于怡和的下属公司，置地握有九龙仓20%的股票，面对包玉刚的突袭，财大气粗的置地以100元每股的高价，收购市价77元的“九龙仓”股票。

行船跑马三分险，在海上驰骋三十多年，包玉刚什么风浪没见过？

两天内，包玉刚调动21亿现金，宣布每股出价105元，拿现金收购2000万股。置地一想，好汉不吃眼前亏，然后卖了1000万股给包玉刚。

这一战，标志华资财团集体崛起。香港，进入“四大天王”时代。

1979年，在包玉刚的帮助下，李嘉诚收购和记黄埔。

此后，长实、和黄双剑共舞，李家的财富像滚雪球一样膨胀。

1981年年底，长实市值78.77亿，是1972年上市时的62.5倍。这一年，长实成为港股中市值仅次于置地的第二大地产公司，利润高达13.85亿，是上市时的32倍。

鲨胆彤的新世界市值43.71亿，排在长实之后，新鸿基排在第四。

和郭得胜“分手”后，李兆基另创恒基，1981年上市首年市值35亿，位列第七。

05

金光漫天，有时是泡沫反射。

陈松青，南洋来的过江龙，曾是香港的发财神话：半年赚7个小目标。

1980年，他斥资9.98亿，买入置地手里的中环金门大厦，半年后以十七亿出售，转手就赚七亿，惹得香港股民神魂颠倒，两年把佳宁股价抬升一倍。

1981年，陈松青对外宣称佳宁盈利20亿，超过包玉刚和李嘉诚。

1982年，英中谈判，香港前途未卜，各行各业惴惴不安，股市下挫。

佳宁的财富泡沫被戳破，负债累累，随之停牌清盘，多家财务公司及银行无法追回欠款。

佳宁财富大厦坍塌的原因，和现今一些企业别无二样。

陈松青玩的把戏叫“一个锅盖盖五个锅”。他自己没多少自有资金，也没有足够的抵押物，但通过行贿财务公司和银行的高层，屡屡批得巨额贷款。拿到贷款后，陈松青随之买买买，给自己打造成“财大气粗”、“运筹帷幄”的商界奇才。同时，操纵、逼高股价。

比如，1979年，他通过行贿高层人士，向马来西亚裕民财务借入大笔资金，然后收购一家上市公司，随即更名佳宁企业。紧接着通过庄家操盘，把股价从1元炒到18元。

环环相扣的精心布局之下，韭菜难逃被割的命运。

而香港楼市，终究不过是政策市。

1984年，中英签署《联合声明》，香港的前途渐渐明朗，历史走入回归的平稳过渡期。

政治前景明朗加上本土经济复苏，地产业开启一轮长达13年的繁荣，在香港地产史上绝无仅有。

按照以往，二战后每八九年，香港楼市必经一次低迷。

这一轮繁荣的直接结果：富人更富，穷人更穷。

1985年，包玉刚以5亿新加坡币购入会德丰股权，隔一年，再买渣打银行14.5%的股份。有人说，他富得足够买下一个国家，他笑说：

“我不愿意知道自己到底有多少财产，因为害怕不知所措引起心脏停止跳动。”

整个80年代，长实完成60多个项目，物业一度占据香港市场20%。李超人那时候有个嗜好：开发大盘。比如一个叫嘉湖山庄的项目，占地38.8公顷，58幢高层住宅，一万五千多个单元。

这时开发大盘有个好处，财富的雪球滚得快。

1991年，嘉湖山庄首期推出，每方尺1850元，相当于每平16650元，到1997年房价顶峰时突破36000元。八九十年代，长实开发了4个这样的大型项目，揽金130亿。

繁荣滋养下，长实为首的地产寡头，加速长成。

1995年，香港四大地产上市公司的坐席依次为：长实、新鸿基、恒基、新世界，第五是陈曾熙的恒隆，第六是包玉刚的会德丰。

100家多家上市地产公司中，前10家的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。

1996年，李兆基的资产高达127亿美元，被《福布斯》杂志评为亚洲首富，跻身世界十大富豪榜第四名。

同一年，香港631万人口中，有41万人处于赤贫，60万家庭月收入仅5500元。

一个更有趣的现象：这一年，香港从事地产业的有64028人，相当于每100人中有一人干地产，还不包括全民炒房。

当年，有个金牌经纪人廖玉娟，全年收入超过400万元。足见楼市有多火爆。

社会流传一句话：High Teah就揩，Low Teah就捞。意思是，高科技费钱，炒房子赚钱。经商获利不如炒房投机。

炒房投机的后果是什么？

1996年，香港甲级写字楼租金每年每平945美元，全球第一，远远高于排名第二的莫斯科711美元，第三名的东京666美元。

这一年，地产业产值1157亿，占香港GDP10.2%，超过制造业和金融，仅次于进出口贸易，位居第二位。如果把建造业和楼宇业权业算上，则占到29.1%。

仅仅卖地收入，就占到政府财政收入的14%，这还不包括地税、买卖印花税、物业税、差响、溢率税。

土地养肥了香港，也反噬着这片土地。

1999年，一部批判“房地产”和“金融市场”的TVB热剧——《创世纪》开播，用这个剧名来形容彼时香港，恰如其分。

剧中人物许文彪，说过这么一段话：

“我不是没有尝试过安分守己，但我拼命干活，就挣那么一点点钱！外面那些人，他们懂建筑懂盖楼吗？他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高赚大钱！这公平吗？”

狭窄的香港，塞满来自底层的呐喊。

06

1997年7月1日，香港回归阔别百年的怀抱。中英双方的交接仪式上，霍英东被邀请就坐主席台，身份是全国政协副主席。

地产盛宴正酣，后辈钵满瓢满，霍英东徐徐转场。

1979年，中国女排在香港战胜东洋魔女，首夺亚洲冠军，霍英东为此宴谢八方。

宴会上，邓丽君坐在女排对面，献歌两首。身姿灼灼，音之靡靡。

1984年，女排在洛杉矶奥运会豪取三连冠，路过香港时，被霍英东拉去购物中心挑礼物。

琳琅满目，女排姑娘们看了又看，最后挑了绒毛玩具。

同年，霍英东捐赠一亿港元设立“霍英东体育基金”，用来支持中国体育事业。

1993年，北京申办2000年奥运会，霍英东是申奥顾问。他个人以中国奥委会的名义向国际奥委会捐资100万美元，同时承诺：若申奥成功，我捐10亿港币建一座容纳10万人的主场馆。

不仅仅是体育。

1983年，他投资兴建的广州白天鹅宾馆开业，成为第一个中国人自行设计、自行建设、自行管理的现代化大型酒店。参观的市民摩肩接踵，宾馆5个公共卫生间，仅卷筒卫生纸就用掉200多卷。

1984年，广州另一座由港商投资的酒店——中国大酒店开业，牵头人是胡应湘，出资者包括李嘉诚、郭得胜、冯景禧、李兆基、郑裕彤。

也是从这时起，胡应湘将合和的重心转到内地，投资电力和交通，从而掉出香港地产五虎之列。

有一次，胡应湘向广东省提出兴建广深高速，并根据未来车流设计6个车道。有工程师觉得胡应湘不切实际，问他：“这里不比香港，普通人连自行车都买不起，你建6车道的高速公路给谁用？”

胡应湘确信，深圳和广州会高速发展，回道：“香港也是这么发展过来的。”

动动嘴的反对，向来容易。

1983年，胡应湘提出兴建连接香港与珠海的伶仃洋大桥，但方案一直搁置。2001年，胡应湘又提建桥，这回的计划更宏伟：港珠澳大桥。

计划一出，香港豪门争论不休，有赞同，有反对，也有吃瓜静观的。

李家是反对的。

2002年，胡应湘拉拢李兆基、郑裕彤、何鸿燊、郭炳湘，提出集资150亿，发动民间腰包的力量来推进方案。

和记黄埔是香港最大的港口运营商，同时在深圳和珠海有建有码头。

有了桥，港口业务势必笙萧默。

个体命运和国家命运的关系，是大佬的终生必修课。

有人问过霍英东：“你从商半个世纪，如何评价自己走过的路，假如人生满分是100分，那你给自己打多少分?”

霍英东不假思索：“不止100分”。

接着补充道：我不单自己赚钱，还帮别人赚钱。

07

香港首任特首董建华，就曾在霍英东帮助下，让家族企业免于破产。

董建华他爹叫董浩云，中国东方海外货柜航运的创始人，是上世纪60年代的世界级船王，顶峰时拥有149艘船，总吨位1100万吨，比希腊船王奥纳西斯多出一倍。

董浩云的青年时代，战火弥漫，几度创业都因战争无疾而终。他的第一个孩子出生时，正值抗日战争全面爆发的1937年，被他寄予厚望取名建华。

之后，董家其余子女相继问世，老父亲殷殷期盼，取名建成、建平、小平、亦平。

1986年，董建华接掌下的“东方海外”出现财政危机，霍英东输血9.36亿，帮助解困。也有传闻，中国交通部通过霍家施以援手。

后来，董建华由商转政，他以为自己能“救”香港。

一上任就推出“八万五”建屋计划，即“每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；10年内全港七成家庭拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。”

白纸黑字，写在他的施政报告《共创香港新纪元》里。

宏伟蓝图还没铺陈开来，风暴袭来。

1998年，索罗斯为首的国际金融炒家，将炮口对准香港，试图做空港币。

股市跌跌不休，香港危在旦夕之际，董建华拍板：调用外汇储备，放手一搏。

这是一个艰难的决定，如果失败，香港一蹶不振，并且要饱受西方的指责，说这是“对自由经济原则的践踏”。

时任香港财政司司长曾荫权，后来回忆说：“决定由政府入市干预的前一晚，我忍不住哭了，压力很大。生怕这个决定如果错误，害了香港，怎么向中央政府、向市民们交代。”

香港政府动用100多亿美元，消耗13%的外汇基金，总算平息这场无硝烟之战。

一场艰难的外战，赢了，对内之“战”，董建华却输得彻底。

“八万五”对香港楼市冲击巨大，2003年，香港房价跌落谷底。有人高呼：

董建华滚蛋。

说他是杀富济贫，中产走上街头抗议，地产大佬公开喊话：房价大涨大跌都不好。

迫于压力，董建华宣布无限期停建及停售居屋计划单位，理由是：

违背私人住宅物业市场应由市场主导的原则。

把市场还给自由，谁又能把生存的尊严还给蝼蚁？自由之港，从这时开始，再也没有地产江湖事。

大佬转身离去，豪门内斗不休。

2005年，董建华称病辞职。2006年，没能撑到北京奥运会开幕，霍英东在京病逝，留下300亿遗产，霍家人争争吵吵。他的拍档何鸿燊尚在，但17个子女早已明争暗战，抢着结婚霸热搜。

2016年，91岁的郑裕彤去世，同为88岁的李嘉诚和李兆基，在旁扶灵。

2018年，李嘉诚退休。2019年，李兆基也隐到幕后，交班前给香港年轻人留下致富秘诀：经济未定，不宜早婚。

去年，林郑月娥率队北上，领着香港代表团访问深圳、北京，庆祝国家改革开放40周年。

代表团成员中有李嘉诚次子李泽楷、郭得胜三子郭炳联、李兆基长子李家杰、郑裕彤孙子郑志亮。

一个时代就此结束。

今宵离别后，何日君再来？

在支持香港填海计划的宣传短片——《让下一代看见》里，老去的刘德华，用年轻的声音念旁白：

你觉得香港还有希望吗？很多人觉得没有，我觉得有。