物企沽空、增持背后罗生门

都说六六大顺，但对物业第一股彩生活来说却是滑铁卢。

上市六年后，彩生活高增长戛然而止，增速断崖式下跌，曾经的“规模第一”的光环也被恒大物业夺走。

同样是上市第六年，中海物业市值比上市之初缩水了近10个小目标，港交所物业股沽空名单之中排在第二位；另外美银、花旗等纷纷下调了其目标价位。

这让勿爷不免犯疑，中海物业是和彩生活一样是蜜月期后讲了真话，还是说物管圈风向已变？

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作茧自缚的中海物业

2015年10月，中海物业以介绍方式赴港交所上市，当时股价0.94港元，去年最高到过9.19港元，如今跌至5港元左右，几乎腰斩。

物业股的风口下，恒大物业、碧桂园服务等都进入了起飞模式，中海物业的“逆市下跌”要归咎于其“奇葩战略”。

早在上市之前，时任中海物业总经理的李立新大力推行股份制改革，包括股权多元化和员工持股计划，为上市铺路，可惜被中海外叫停；更关键的是，其母公司中海外集团还禁止了中海物业承接其他开发商的物业，认为这是为集团开发树立了对手。

在勿爷看来，这是杀敌一千自损八百。

由此导致了上市多年后，中海物业规模扩张主要依赖内部增长，即拼爹。

上市六年了，仍有9成面积靠母公司输送，第三方拓展不足1成，俨然一个“妈宝男”。

2020年上半年，中海物业的在管面积1.58亿平方米，同比涨幅约10.2%。远低于行业22.7%的增速。

勿爷不知道说什么好了，实施股权激励，加强第三方拓展，这可是目前很多物企上市的基本操作。

所以连彩生活潘军都说：并不担心上市的中海物业。

他认为，一个几乎没有外延式扩张经验的公司难以在三至五年内了解收购对象的心态、把握收购成本、估量难度。

战略失误直接导致中海物业各项指标不及预期，下滑幅度较大。按照去年披露的中报数据：

中海物业去年中期盈利按年升12%，差过其预期的22%。

营收同比增速18.04%，相比于2017年-2019年的26.67%、19.77%、26.62%，增幅下滑走势明显。

毛利率也受到影响，2018年-2020年中报，毛利率为13.85%、10.05%、8.98%，一路向下，跌去35.2%。

所以在港交所的沽空名单上，中海物业赫然在列，沽空比率达到了18.4%,位居第二。

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面积可能缩水的保利物业

除了中海物业，物业股沽空榜第一位的是保利物业，沽空比率达到了21.3%。

与中海物业遭投行下调目标价位不同的是，保利物业直接遭基石、机构投资者减持了。

去年12月底至今，摩根大通、SchrodersPlc（施罗德）、新加坡政府投资有限公司、GICPrivateLimited多次对保利物业的减持。

这是资本嗅出内味了吗？

勿爷认为，除了调仓换股的需要外，对保利物业前景不看好是主因。

据了解，保利物业2020年底将有60%的在管面积到期，若未能续约，下个财报周期盈利将大打折扣，机构趋利避害，自然望而却步。

虽然第三方拓展的面积超过母公司提供的面积，但拓展面积贡献的收入占比远逊于后者,并购的利器并没有砍下期望的蛋糕。

以去年中报数据为准：

第三方在管面积：1.79亿平方米，贡献收入5.52亿，占比24.1%；

母公司提供面积：1.37亿平方米，贡献收入17.34亿，占比75.9%。

另外，保利物业的毛利率增速放缓，降至20.4%，低于行业均值。其中社区增值服务毛利率降幅最大，从44.1%降至31.4%。

因此，即便是基石盟友GIC，也开始减持所持股份，如果在管面积的60%不能续签，前景黯淡，分道扬镳是早晚的事。

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谁是二谁是八

与保利物业、中海物业形成鲜明对比的是，虽然在沽空名单中有碧桂园服务和恒大物业，但碧桂园服务反而遭摩根大通增持866万股。

这意味着，机构对碧桂园服务前景的看好，去年李长江喊出5年营收千亿的口号后，不断融资加紧了并购步伐，估计年报中将有所兑现。

有意思的是，去年碧桂园服务千亿市值前夕，李长江等高管却减持套现了3.7亿港币，不知道看着如今翻倍的股价，作何感想？

目前规模第一的恒大物业也在沽空之列，但其母公司却不断增持，从去年12月至今，许老板累计斥资近20个小目标买入恒大物业股份。

勿爷算了下，短短半个月，恒大物业股价几乎翻倍！许老板炒股的话也绝对不亚于大佬朱孟依。

自家的孩子自己疼。除了碧桂园服务和恒大物业被机构或母公司增持外，一些股价低迷，业绩不佳的小规模物企管理层也自掏腰包购买旗下物业股份。

比如，01月份，医美板块受挫的奥园健康，其总裁苏波、副总裁雷易群，先后买入41万、50万公司股份；上市就破发至今的第一服务，其董事长张鹏多次购入公司股份，占比17.75%。

结语：

目前45家上市物企，随着越来越多的物企IPO,并购加速，行业分化加剧、行业集中度大幅提升，部分缺乏核心竞争力也不具备长期成长的物业管理公司，未来将面临被市场边缘化的风险。相反，头部物企依然是市场最爱。

所以不是中海物业、保利物业说了真话，也不是物管圈的风向已变，而是物管的风口吹掉了一些物企的遮羞布。

正如二八定律下，谁是风口的二，谁又是风口的八，走两步才知道。

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