为什么有远见的投资者都选择马尼拉房产？

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近年来东南亚房产凭借超高的升值潜力、低成本的投资门槛，吸引了国内许多新富阶级的投资目光。尤其是随着菲律宾近几年的经济大幅成长，吸引许多投资人将资金投入到菲律宾的各项产业当中，国际知名咨询机构PwC普华永道更是将菲律宾马尼拉评为“2018年亚太区最佳房地产市场第三名”，排名高于其他东南亚城市。

今天，我们就来讲讲为什么聪明的投资者都选择在马尼拉买房？

为什么选择菲律宾？

政 治

合作日益加深 中菲进入蜜月期

随着“一带一路”的开展，中菲两国不断加强来往，菲对华友好态度日益升温，而中国也成为菲律宾第一大贸易伙伴，第二大游客来源地，菲律宾也成为中国“一带一路”建设中受益最多的亚洲国家之一。

今年4月，在第二届“一带一路”论坛期间，中菲两国企业签署的19项商业交流协议。菲律宾共获得中国121.65亿美元的投资，预计将带来2万多个就业机会。这些种种可以说明，中菲关系空前友好，进入蜜月期。

菲律宾人大多数信奉天主教，国民性格温和，对待外国人很友好，无论你是中国人还是韩国人，他们都一样十分友善的对待。

经 济

连续多年高速增长 全球经济增速最快经济体

看全球经济，东南亚国家整体增长最快，其中菲律宾更是东南亚经济的“黑马”。权威媒体《美国新闻与世界导报》将菲律宾评选为“2018年全球最佳投资国家第一名”；据世界银行预测，未来5年，预计菲律宾会实现每年7%高速增长；汇丰银行也预计菲律宾将于2050年成为世界第16大经济体。

随着经济条件的不断改善，目前世界五百强公司中，已有四百多家进入马尼拉，比如摩根大通、花旗银行、IBM、阿里巴巴、华为等。

此外，菲律宾政府也在不断的改善国家投资环境，并长期计划改善铁路、机场、港口、道路与大众交通系统等，期待透过改善基础建设，吸引外资投资菲国制造业，增加国内就业机会，进一步吸引海外菲人回乡，带动经济成长。

经 济

年轻化人口结构 鼎盛人口红利时期

众所周知，人口是影响房价上涨的最重要因素，只有足够多、足够密、足够年轻的人口，才能支撑并推高房价。

目前菲律宾人口数量达到1.03亿，排名全球第十二位，国民的平均年龄只有24岁，是一个很年轻的国家，劳动适龄人口（指15岁-65岁）占65%，人口年龄结构是完美的金字塔结构，正处于鼎盛的人口红利时期，加上菲律宾人口出生率高，能为经济发展提供持续动力，人口红利至少能释放30年。

这样的人口结构，能产生大量买房和租房刚需，导致房子供不应求，推动房价不断上涨。过去5年，菲律宾的房价每年都保持6-8%稳定上涨，首都马尼拉每年的房价涨幅甚至达到10-15%。

为什么选择菲律宾？

01

首都红利

马尼拉是菲律宾的首都，也是菲律宾最现代化的城市，更是菲律宾经济、文化、商业中心，有“亚洲纽约”的美誉，毫不夸张的说，马尼拉就是菲律宾的心脏。

作为菲律宾最大的城市，马尼拉各项配套设施完善，集中了菲律宾半数以上的工业企业，同时马尼拉也是菲律宾的重要交通枢纽和贸易港口。也是外资进入菲律宾首选的入驻城市，马尼拉的CBD区域集中了菲律宾80%以上的外资企业总部，已吸引华为、亚洲银行等跨国集团入驻。

马尼拉作为菲律宾的核心，在菲律宾政府的“大建特建计划”以及中国的“一带一路”的辐射下，马尼拉成为菲律宾政府大力发展的首要重点区域，尽享国家发展红利。毫无疑问，投首都马尼拉是最稳妥，也是发展潜力最大的。

02

人口红利

面积只有600多平方公里的马尼拉了，却拥有2400万的常住人口，高密度人口带动住房刚需，使得马尼拉出现房屋紧缺现象，平均房屋空置率低于8%，热门核心区低于5%。

随着菲律宾经济的不断发展，马尼拉也正源源不断地吸引当地的年轻人口聚集，就算国内的人口不断往一线城市集聚一样，而其他城市发展不同的是，因为马尼拉的地理位置，可土地资源有限，在怎么发展也只能在原有的土地上，加上菲律宾的土地都是私有制，无法开发供应新的住宅。

根据菲律宾官方预计，到2030年菲律宾将产生1200万套的住房缺口，其中有450万都集中在马尼拉大都会，外加大量外来人口涌入，加上外来人口的的“淘金”，马尼拉的住房缺口将越来越大，将催动房价租金进一步上涨！

03

基建红利

只要来到马尼拉的朋友都看到大兴土木的景象，不是在修路、就是在建房子、建商场，不由想到十年前深圳的样子。

经历了祖国的发展史，大家深知基建发展对一个国家的整体发展是多么至关重要，尤其是道路交通方面的基建，在“大建特建”计划之下，未来大马尼拉将有七条捷运（目前已通车三条），当地政府长期计划改善铁路、机场、港口、道路与大众交通系统等。

根据菲律宾官方数据显示，全国大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中，而这些项目中的一半都位于首都马尼拉。基建红利将为马尼拉经济的发展创造了良好的局势，房地产市场的发展也会更加稳健，地价和房价的上涨也将顺其自然。

04

发展红利

虽然近两年，马尼拉的房价以年均10%左右的幅度稳步上涨，但与国内动辄数万~十来万元每平的房价相比，马尼拉现时新开发区的均价为2~3.5 万人民币之间，价格十分亲民。

除去稳定的房产增值之外，马尼拉的租金收益更是十分可观，根据相关数据显示，菲律宾在亚洲租金收益率名列前茅排名第一。全国平均租金收益率高达6.13%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%，一套24㎡的公寓，月租金能高达6000人民币。

经济指标中，人均GDP与房价上涨关联度最高。研究证明，当人均GDP从3000美金增长至8000美金的过程中，是“房价上涨黄金期”。目前菲律宾人均GDP是3100美金，刚刚进入“房价上涨黄金期”，正式投资的最好时期。

马尼拉重要区位分析

◆◆帕赛湾区

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帕赛湾区曾经由菲律宾第14任总统阿罗约女士在任内规划开发，主要以发展赌场、度假村与商业吸引游客为初衷。

目前湾区最核心的区域是填海而建，这里除了MOA这座亚洲第二大的商场之外，填海区坐落着世界级酒店，游乐园，豪华度假村、高端写字楼、商业住宅和赌场等，号称是亚洲的“拉斯维加斯”。

目前帕赛湾区已经投入使用的赌场有Okada、COD、slaner、云顶赌场等，正在建设的有双龙大厦、新云顶大厦等。

◆◆马卡蒂

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马卡蒂作为马尼拉最古老的CBD，是当地首屈一指的中心商业区，各方面的商业配套都比较成熟便利，这里集中了许多公司、餐厅、商店、电影院和饭店，菲律宾证券交易所总部、本地主要银行，大量跨国公司的分支机构，以及中国大使馆、委内瑞拉大使馆等多个国家的大使馆都设在此。

因为马卡蒂是马尼拉较早开发的区域，土地资源已经差不多开发完毕，剩下的土地都是各大财团早已圈好的，目前已经没有多余的土地开发。

◆◆Ortigas

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Ortigas是一块位于马尼拉大都会帕西市、奎松市、圣胡安和曼达卢永市四方交汇处的区域，它不是一个行政市，而是以 Ortigas 家族命名的一个区域。

Ortigas Center是Ortigas的中心，也是该区域发展最成熟完善的一个区域，聚集了大量跨国名企和BPO外包产业，入驻了艾莎香格里拉大酒店、美加购物广场、华纳唱片、亚洲开发银行总部等知名企业，吸引了大量年轻白领和资本企业的涌入。

Ortigas区域也是马尼拉未来重点规划的区域之一，马尼拉第一条地铁已经于今年开工，在Ortigas区域规划了两站地铁，分别是Ortigas South Station和Ortigas North Station。

◆◆BGC

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波尼法西奥环球城（BGC）是由Ayala集团于2000年后全力打造的集商务、购物、酒店、娱乐、住宿为一体的大型商务区，是马尼拉新兴的商业中心。BGC地处大马尼拉中心的位置，交通四通八达，紧邻菲律宾主要干道EDSA、C5、南北高速公路等。

作为后发展的区域，BGC的规划相对其他区域来说比较完整的，无论是交通，还是绿化都属一流，商业步行街、高档写字楼、五星级酒店、众多国际学校和多家全球500企业（宝洁、可口可乐等）、新加坡使馆、英国使馆、韩国使馆等多家大使馆纷纷进驻bgc。

◆◆C5大道沿河新区

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随着马尼拉的不断发展，三大CBD可建地皮越来越少，但发展还在继续，CBD需求的外溢，使开发商们正将目标锁定在了Ortigas东边的C5大道沿河新区，目前该区域可建土地已经基本被各大开发商拿下，开始了布局规划。

房地产最重要的永远都是地段，跟着政策走，才能找到最合适的地段。目前菲律宾政府有意把这个区域打造成马尼拉大都会地区新的CBD，来消化马尼拉大都会日益膨胀的各类需求。

这里是马尼拉的核心富人区，汇聚了大量的菲律宾的精英富豪阶层，目前已经有大量的写字楼和BPO行业，积攒了不少的人流量。而从开发商发布的规划消息中，接下来会有更多商业、住宅、办公场地汇聚于此。

马尼拉以更有优势的人口结构、更快速发展的经济、更便宜的房价、更轻松的付款方式，毫无疑问是东南亚最佳买房城市。