珠海各区域对比，哪里才真正有价值？

珠海的地形地貌是沿边海岸线贯通南北，中间行政规划为山地，所以在城市建设发展也是受地貌影响。

由于40年的改革开放以来主要发展的是以拱北口岸为中心的主城区-当前可新增开发地块有限，已经没有土地可开发利用，仅剩下旧改，

西部城区面积是主城区的2/3，从2007年珠海市政府就提出启动西部中心城-开发产业西进，东城西拓，

珠海截至目前新增了至少五个规划新城区域。

西部中心城C片区的航空新城是整个金湾的热门板块、目前航空新城B片区在今年也迎来集中土拍.

A片区的湖心新城、 D片区的白蕉新城， 还有唐家湾区域的TOD中心科教新城 高栏港区域的平沙新城，都是目前集中建设的规划用地

今天我们分别来盘点和对比下这几个新城的发展情况。

一.规划定位

观点：

从规划定位角度来看，航空新城、功能配套更加前沿完善，属于国际标准提前规划（高）

唐家科教新城主导产业为主，是定性为高新产业开发区（中）

平沙新城、主要还是服务高栏港深水港片区，以及做一些温泉主题生态旅游规划。（中）

而白蕉新城（低）与湖心新城（中）更偏向居住功能。

从区域位置来看，航空新城政片区是具有代表性的热点板块，未来在承接港澳和横琴上更具优势。湖心新城、白蕉新城虽然为西部中心城规划区域，但其实是承接市区人口以及航空新城发展外溢

前环科教新城位于唐家半岛，与主城区距离更近，且稀缺的海景景观优越的生态环境独一无二、不可复制，目前已经在落成实用阶段。北围TOD中心城是深珠通道落脚点，是深珠示范区首站区域.

航空新城

航空新城是珠海建立以来最高规格的规划，特地聘请了“新加坡规划之父”刘太先生格 亲自设计，

总面积达约 3.8 平方公里，打造了六大中心及金湾华发商都。这些配套基本都规 划在 2020-2021 年前后可以投入使用， 珠海现在的发展，大基建都在横琴和西区，有句话说“横琴的发展决定珠海的高度， 西区的发展 决定珠海的厚度”。

但是横琴经济开发区多为写字楼，住宅用地少，房价高 （ 5 .5万/㎡以上）， 满足不了未来的居住需求，未来必将外溢。

在历史级别的发展机遇下， 珠海市政府实施工业西进、城市西拓战略，未来发展指向占据珠海版图 2/3 面积的珠海 西区，2017 至 2021 年，西部生态新区计划建设项目共 137 个，计划完成投资 358.37 亿元，西区迈入飞速发展的快车道。

珠海是政府报告中也非常明确将表达了将金湾定义 为城市新中心，以金湾航空城为核心的第三代高端人群聚集地正在快速兑现。

随着港珠 澳大桥开通，以及目前正在建设的洪鹤大桥以及金海大桥，未来航空新城将成为珠海未来人口最佳聚集地，

航空新城承接着珠海主城区所有的价值外溢、政策倾斜和人口西移的重任。

三桥两轨一地铁一机场，无缝 连接世界。

珠海大桥——是目前连接香洲区与金湾区的动脉主干道，拱北到金湾目前仅需 20 分钟车程；

洪鹤大桥是连接鹤洲、金湾往西直达高栏港，连贯珠海东西，已经通车。

在港珠澳大桥延长线洪鹤大桥建成通车后， 经洪鹤大桥 1 小时即可到达香港，洪鹤大桥被称之为港珠澳大桥的西延线，目前已有好多港澳人士过来航空新城投资居住。

金海大桥——贯穿横琴与金湾两岸，目前已经开始动工建设，按规划预计 2022 年通车

金海大桥中间为时速 160 的双向城轨，两边为 时速 100 的双向 6 车道高速公路，届时将无缝连接金湾和横琴自贸区并直通澳门。

金海大桥是城市快速路，全程没有红绿灯，连接金湾机场到横琴。金湾被称之为横琴的后花园， 目前在横琴工作的高精尖人才，很多都已居住在航空新城，毕竟房价才是横琴的一半。 伴随着配套设施的逐步实现，追平横琴的房价指日可待。

两轨

广珠城轨——广珠城轨一期工程从珠海站至横琴段目前已在建设中，目前已进入验收 的进度，即将通车；二期工程横琴站至珠海机场段预计 2021 年完工通车，建成后将与广佛 江珠城轨无缝对接、直接连通横琴、澳门、广州、中山、江门及佛山，可享受粤港澳大湾区 1 小时生活圈。

一地铁：地铁 1 号线——2017 年 2 月，十三五珠海政府提出规划地铁 1 号线从九州港 到金湾枢纽站，全长 36.8km，预计 2020 年开工，到 2024 年完成建设，具体信息以政府 规划为准。

机场：珠海金湾机场在 2018 年驻场航空公司已达 26 家，航点 52 个，年旅客吞吐 量突破 1000 万人次，进入国内千万级机场行列，本项目到达金湾机场仅需 15 分钟车程。 通过金湾机场，无论是商务出行，还是旅游度假，都是十分便捷的。

世界级的城市配套：除了拥有完善的交通网络，生活配套也是一应俱全的

国际商务中心

公共文化中心

产业服务中心

市民艺术中心

青少年妇女儿童活动中心

奥体中心

首屈一指的教育医疗配套：

生活配套完善的同时，航空新城的人均教育资源远超越市区！

【医疗配套】医疗配套医疗配套方面，3大医疗中心金湾人民医院已开发、吉林大学珠海医院（建设中）、友爱国际医院（建设中）。

【教育配套】规划配有幼小初高十三所，满足全龄段的教学需求。而且都是省一级，整个规划区涵盖了三大三甲医院.教育配套教育方面航空新城规划2所中学，4所小学和7所幼儿园，共13所。

其中，航空新城幼儿园、航空新城小学和航空新城中学已投用，满足9年教育需求。此外，金铭小学在建，按36个教学班设计，在校生达1620人，已经投入使用。

航空新城幼儿园实景图

航空新城中学效果图

优质的地理生活环境：囊括山，河，湖，海。独特的自然资源一应俱全

城市休闲城市休闲公园方面，紧靠机场北路的金湾情侣路、金湖公园、金山公园建成开放，已是珠海市民休闲娱乐的必选之地。

湖心新城

湖心新城板块由西部中心城A区域湖心路东西侧的区域组成。

A区域规划建设用地818.32万㎡，规划人口15.8万人，功能定位为生态湿地滨江田园特色的生态宜居示范新区(其中涵盖配套，医疗，教育)。而湖心路东侧的所有地块基本在交付状态，已经是一片成熟的片区

金海大桥开通后，斗门的交通利好也有一定的改善，从湖心路到达横琴仅需25分钟。距离湖心新城仅15分钟距离的金湾区主要是以航空产业、医药产业、新能源产业为主，目前房价已经接近3万/㎡，湖心路还算是一个价格洼地。

为寻求城市新发展，引进高端人才，与港澳等国际城市接轨，珠海政府发展重心向西转移，在湖心新城打造可容纳140万高端人才的生态纯住区。

湖心新城是珠海政府全力打造的唯一一个高端纯住区，全区以纯住宅和商业业态打造,没有任何工业掺入。目前如金茂、建发、中铁建、恒大、复星等大型央企国企及大型民企开发商已进驻，区域发展潜力未来无可限量。湖心路作为香海大桥连接线的落脚点，大桥明年通行后，从湖心路到主城区，预计20分钟。

一中轴：是指西区的黄金中轴线-湖心路，是西部城区通往主城区的必经之道。

四横：项目向北出发通过香海大桥（预计2021年通车）未来15分钟即可到达主城区，目前项目所在区域与主城区的房价价差达到2倍之多；

经湖心路接驳珠海大道，向东20分钟即可到达南屏华发商都、前山、拱北等区域；

项目向南出发通过洪鹤大桥（港珠澳大桥延长线，2020年航展前通车）接驳到港珠澳大桥，50分钟可通往港澳；

经金海大桥（2022年通车）25分钟可快速抵达横琴自贸区及横琴口岸通关澳门。

四纵：从湖心路出发通过江珠高速、广澳高速、机场高速及高栏港高速，20分钟可抵中山，30分钟可达江门，60分钟至广州、佛山、深圳，轻松实现1小时粤港澳大湾区生活圈。

除此之外，湖心路驱车20分钟即可到达珠海国际机场，同时通过广佛江珠城轨（规划中）、广珠城轨1小时即可抵达广佛。如果您经常来往港澳，从湖心路出发30分钟可抵达拱北口岸，40分钟可到达九洲港和横琴口岸，出行十分便利。

【教育配套】教育强区，一站式教育配套聚集地

片区内规划15分钟范围内有16所幼儿园、10所小学、4所中学，此外，湖心路将引进华中师范大学附属中学，12年全龄段优质教育，12班幼儿园、24班小学、30班初中就在家门口。未来将是珠海教育配套最齐全的区域之一。
目前湖心路的小学主要有齐正小学、城南小学、白藤湖小学，中学主要有城南中学和白藤湖中学，学位相对紧张。

而在A片区中规划了15所幼儿园、8所小学、4所初中。未来几年内，湖心路片区还将新增多所幼儿园、3所小学及2所中学，届时片区将至少新增小学学位4050个、初中学位1500个，全龄学区覆盖，学区资源逐渐丰富。

【医疗配套】10分钟家庭式医疗呵护系统

湖心新城规划有社区医疗用地，未来家人走出家门口就能享受便利的医疗服务。10分车程内有两所三甲医院：遵义医学院第五附属（珠海）和广东省人民医院珠海医院，还有目前规划在建的具有省级医疗水准的西部医疗中心。同时，红旗医院、同和医院、斗门区妇幼保健院等医院都坐落于湖心新城旁边，众多医疗配套可为您及您的家人健康保驾护航。西部医疗中心占地近11万平方米，将按照三甲综合医院规模设置床位1000床，总投资22.1亿元，届时将为整个西部中心提供高水平的医疗配套服务。

【休闲配套】天然氧吧，15分钟内的休闲生活

片区内涵盖金茂配建8.5万㎡市民公园，规划6大主题全龄段休闲配套；外加豫园商城等高端商业配套，另外在湖心新城有约32 公顷幸福河湿地公园（建设中），驱车10分钟左右还可以到达白藤山湿地公园、鳄鱼岛、尖峰山公园、金湾高尔夫球场，公园休闲配套非常丰富。公园休闲方面，湖心路区域处在水域、湿地、公园的包围中。黄杨河、白藤湖、幸福河都是湖心路区域的天然水域。幸福河生态公园迎来改造建设，

目前正在建设阶段。商业方面，自2017年家和城广场开业，湖心路的商业从无到有，未来还将有合计超过21万㎡的商业体量，重塑湖心新城的商业圈格局，形成以点带面的商圈集合效应。

金茂府项目有6万平将用于建设商业综合体；复星将引入4万平方规模豫园商城；爱琴海购物中心高端商办项目，将建造12万平米商业广场；白藤头水产品批发市场蜕变为休闲美食之城。

观点：由于各新城建设启动时间上存在差异，其现状完善程度上各有差异。

从成熟性来看，金湾航空城综合配套齐全性和兑现程度最高。

另外湖心新城目前已有大型商业和综合配套能够满足居住需求，未来3年将集中兑现。

科教新城和白蕉新城依靠各项目自身商业配套均能够满足基本生活需求，但科教新城的教育配套起点要高于其它几个区域。

平沙新城，目前均处于开发建设阶段，还需要时间来完善。

白蕉新城

白蕉新城位于珠海“东北门户”，紧邻白蕉老城区，江珠高速西侧，粤西沿海高速从该片区北部穿过，是通往粤西地块，重要的门户。

按照规划，片区总用地面积316万㎡，总建筑面积327万㎡。主导属性为居住、商业和文体，人口规模7.44万人，教育设施用地10处，5所幼儿园，3所小学，2所初中，还有3处公园。经过5年的发展，片区居住面貌已焕然一新。随着香海大桥的改善，这个片区的交通以及跟市区的链接也会缩短一部分的距离，目前整个新城在珠海来说还算是里边的位置。

【商业配套】接近10万㎡的时代-万科-华发-金地商业长廊，足以满足日常生活，其中万科商业街已开设了诚丰电影院，麦当劳等。

斗门热门商圈大信新都汇，集国际五星级希尔顿酒店和Shopping Mall的富元广场等多个大型商业圈也环绕周围。

【教育配套】随着博雅中学、博雅小学、新城小学、新城中学以及东湖小学改建项目的落实，白蕉的教育配套将得到一波大补给，实现蜕变升级。

前环科教新城

唐家前环科教新城板块用于打造集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体海滨新城区。在整体规划中居住用地占比23.44%，商业用地占比24.36，总部经济用地占了63%，目前居住用地项目基本开发完成。已经到了交付使用阶段，目前整个前环的利好消息比较平淡，近期主要的基建就是兴业快线。

北围还处于建设当中，各种配套有待完善，还有最大的利好，深珠通道的落脚点，这样的结果也明显反映在两个片区的楼价差别上.涵盖了大片高新企业，还夹杂着居住区

平沙新城

位置：珠海西部沿海

总面积：约25平方公里

规划总人口：约22万人，

旅游人口约5万人

容积率：约2.5

按照规划，将依托海泉湾，发挥区位优势、环境优势和土地资源优势，打造集休闲旅游、商务办公、会议会展、研发展示、高端商住为一体、区域性现代服务业聚集的现代化滨海新城。

而目前正在建设的起步区规划面积约570万㎡，将围绕交通换乘中心/市民服务中心/医疗康养中心/商务办公中心/文体创意中心/智慧城市中心六大功能中心，建设为高栏港经济区高端生活配套服务区。

高栏港处于珠海最西端，距离市区较远，同样具备战略地位。未来主要依托“两桥（港珠澳大桥、黄茅海大桥），两港（高栏港、珠海机场）、两铁（广珠铁路、广珠轻轨），多高速（港口高速、洪鹤高速、机场高速、京珠高速、沿海高速、江珠高速）”的现代交通体系，通过江海联运、海铁联运、海空联运、水陆联运和独特的管道运输，直接参与到西江流域和珠三角的资源配置中，辐射珠江口西岸城市群和华南、西南、中南地区。

黄茅海大桥为双向六车道高速公路，设计速度100km/h，路线全长29.93千米，预计2024年底竣工通车。

特色节点：静心岭南企业会所及小型会展、未来交换中心。

三、温泉度假中心

充分利用临海优势，滨海资源和水岸现有的地块，，保持自然环境与旅游配套之间的平衡，为基地提供一个以旅游服务为主的水岸区域，旅游休闲片区以海岛主题为核心设计力量，在区内设置海主题五星级酒店，海滨公园滨海无边 际泳池等，功能提升水岸区域利用率和活力。

温泉度假之海泉湾度假村

海泉湾度假区是香港中旅集团继成功开发建设深圳华侨城、世界之 窗、锦绣中华之后的又一力作。它位于珠海西部海滨，总占地5.1平方公 里，首期开发建设面积约1平方公里。