罕见！深圳550年古村落要被“活化”，比肩“上海新天地”

导读

放眼全球繁华大都市，每个地方都有标志性城市综合体，纽约洛克菲勒中心、法国拉德方斯、新加坡新达城、香港太古城中心、上海新天地……

每一个城市综合体都汇聚着一城精华，代表着城市的形象和精神旗帜，更是城市繁荣，群众生活日益丰富多彩的见证和缩影！

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等，而中国直到九十年代才相继建成一批城市综合体。

NO.1｜壹

上海新天地

传统旧里弄与现代文化的融合典范

▲上海新天地

说到全国具有代表性的城市综合体，不得不提的就是上海新天地。

上海新天地不仅融合了上海特有的传统石库门旧里弄风貌与现代文化，更为承载传统城市记忆与引领现代生活方式开辟了一条道路。

上海新天地总占地3万平，总建面约6万平米，总投资约1.5亿美元（约10亿人民币），于2007年全部建成。

▲上海新天地石库门街巷里弄

这里亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新，从其开幕的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官就纷至沓来，流连忘返。

国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动亦纷纷选择在上海新天地登场亮相。

▲上海新天地南里湖滨道购物中心

上海新天地分为南里和北里两个部分。

其中，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，已于2002年正式开幕。

▲上海新天地北里

北里以保留石库门旧建筑为主，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。

上海新天地招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，85%左右的租户来自中国内地以外的国家和地区。区域有上海地铁1号线，10号线及13号线三条地铁线，可快速通达全城。

▲上海太平桥改造整体规划

其实上海新天地只是太平桥改造其中的一部分，太平桥改造占地面积约52万平米，建筑面积约160万平米，总投资约200亿。

其共分19个地块，5大功能区，其它四大功能区分别为：太平桥人工湖绿地、翠湖天地高级住宅小区、企业天地甲级写字楼区及瑞安集团总部大楼。

在中国，像太平桥改造这样活化城市古建筑文脉，并且极具代表性的城市综合体其实并不多。

不过，深圳很快就有一个超越它的城市综合体——华润湖贝中心！

NO.2｜贰

活化550年明代古村落

华润湖贝中心造就深圳人的“新天地”

▲湖贝中心模型图

华润湖贝城市更新项目暂定名为“湖贝中心”，项目位于罗湖区东门街道，是罗湖的核心位置，南侧为深南大道。

湖贝中心总建面约205.8万㎡，总投资约300亿，因为配建700米湖贝塔而备受各方关注，是一个兼具世界级水平和世界级难度的项目。

▲湖贝中心效果图

湖贝中心未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园、公寓和住宅等现代商业元素融于一体的城市综合体。

片区共设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块（仅供参考，官方暂未确定）。

下图是最新的规划信息：

▲湖贝中心最新建筑规划

根据最新的规划信息显示：

罗湖区对地标湖贝塔的位置结合湖贝古村保护予以进一步优化，使得整个湖贝古村的视野更加开阔，实现文化传承。

湖贝中心保留了城市的古建筑，在未来的整体规划中，以怀月张公祠为代表的湖贝古村历史建筑，将被保护并保存下来。

▲怀月张公祠位置图

▲怀月张公祠供奉在此的历代祖先

从左至右分别为张九龄、挥公、黄帝、张良画像

湖贝古村作为深圳特区内最后也是保留最完整，范围最大的一个明代古村落，至今已有550年，保留了深圳的不同时期的人类生活的空间痕迹，也是深圳地名由来的唯一仅存的物质证据，具有不可替代的精神象征。

在这么一个现代化的城市中还保留着这么完整的生动的留着浓郁民居风味的古村落是很有价值的。湖贝古村民居内外很多细节可以看到中西合璧的痕迹，很好地将中国的传统和现代结合在了一起。

其中，怀月张公祠重建于清嘉庆九年。不说大家可能不清楚，原来张姓是黄帝（姬姓）的儿子少昊的第五个儿子挥的姓氏，他因擅长制弓，被皇帝命为弓正，即赐姓张氏。

▲湖贝古村最新建筑规划

根据最新规划，湖贝中心将拆除3万多平的公园绿地，对湖贝古村进行保护性活化利用，初步活化面积为12100平。

▲湖贝古村活化效果图

此外，湖贝中心将挪移怀月张公祠以及旁边的罗湖文化公园，规划建设一批具有岭南特色的古建筑群，活化岭南文脉特点。

▲湖贝中心模型图中的湖贝古村范围

从湖贝中心模型图中可以看出，湖贝古村范围位于湖贝中心的核心位置，不远就是地铁湖贝站，周边被美术馆，国际会议中心及粤剧舞台环绕。

湖贝古村活化后，具有文脉传承的商业是其重要的特色。

用华润官方的话来讲就是：“城市更新1.0版是已经完成的罗湖华润中心（万象城），2.0版是华润城，3.0版是湖贝！”

交通方面，湖贝中心将打造一个地上地下一体化，有6条城市轨道交通实现同层换乘的交通枢纽，甚至还规划有一个地下高铁站，连通香港，远超上海新天地的3条地铁线。

艺术文体方面，湖贝中心将打造一个上海新天地所不具备的8大文化设施集群。包括：大剧院，音乐厅，会议中心，视觉体验中心，电竞中心，冰上运动中心，城市更新展厅及王子武美术馆。

此外，湖贝中心还将配建住宅，商业、办公及酒店，商务公寓，创新型产业用房等，这里就不再一一细述。

目前，湖贝中心已经动工，详情可以阅读这篇文章：700米！湖贝塔再拔高？湖贝拆迁现场曝光

相比于包含上海新天地的太平桥改造，华润湖贝中心的体量更大，投资更多，轨道，人文，教育等业态也更为丰富，相当于升级版。

华润湖贝中心相当于第二座华润城+上海新天地+福田中心区北区，相当于4倍万象城体量或5倍于京基100的体量。建成后，将成为深圳城市新名片，深圳人的“新天地”！

NO.3｜叁

深圳升级版“上海新天地”该如何估值？

华润湖贝中心如此具有代表性，那么应该如何估值？我们先来看看上海新天地周边的估值。

目前，上海新天地旁的房子可是天价，是上海的豪宅区。

在上海中原网查了下，上海新天地周边无论住宅还是公寓，价格要18万/平米左右。

例如：华府天地是约17万/平米的价格，大平层公寓，在售的两套房，一套是5080万，一套是7400万。

翠湖天地御苑也差不多，16万-18万的价格，123平米才能做两房两厅，价格去到2000万以上。从面积段看，华府天地公寓，明显比翠湖天地御苑这个住宅要大。

再来看看上海新天地周边的租金如何？从上海中原上看，翠湖天地御苑2房单位一个月要3万以上！

我们同样看看酒店的价格，上海新天地旁边的安达仕酒店，48平米的大客房基本市2200-2600元一晚，大一点套房是3900-4400元一晚。

上海新天地旁边的朗廷酒店价格稍微便宜点，但也要2200-2400元一晚。

看完上海新天地周边物业的价格，相信大家对华润湖贝中心的将来的价格已经有一定的心理预期了。

壹地产总编辑陶文杰曾表示：如果不限价，届时湖贝中心的住宅卖到15万+算保守估计了。

这不仅仅是房价的问题，而是整个区域城市形象、人居环境、生活品质、商业配套等全方位的脱胎换骨。

正如七八年前，租住在南山大冲村中的人们，绝对想象不到，短短几年后，旧改后的大冲，会成为深圳最受年轻人喜好的时尚网红之地。

以罗湖蕴含的消费力，湖贝中心对片区的提升，很可能还会超乎我们的想象。

湖贝中心效果图

壹地产认为：投资的原点就是，发现未来价值，提前布局。

目前湖贝中心周边的物业具有明显的长线投资价值，正是布局的好时机。不要等到价值都实现了，再来追高布局。

想想如果届时湖贝中心卖15万+，周边该卖多少钱？等那个时候，聪明的投资者们，再考虑把现在埋伏的产品，按市场价卖给纷涌而至的大众。

目前，距离湖贝中心最近的是马路对面的万科深南道68号，价格才6万左右，具有明显的升值空间。

据悉，目前该项目推出了最后保留的臻藏产品，建面约42-95平米。有兴趣的朋友可以去了解下。