楼市巨变？深圳抛弃“香港模式”改学新加坡

之前文章《房地产市场大动作，住建部强调落实城市主体责任！又一个对楼市“下狠手”的城市出现》就有提到，在8月28日，深圳住建局局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会曾透露，深圳之前的楼市调控是“行政手段为主、经济手段为辅”，未来将调整为“经济手段为主、行政手段为辅”，未来深圳房地产要学习新加坡模式，会有60%的深圳市民住在政府提供的公共住房。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。
张学凡表示：“目前全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。”，这样算下来，人均面积27.8平方米，人均住房面积低于国家相关标准中25%-40%的下限。

《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%，但安居工程建设筹集共计35.34万套，仅完成“十三五”规划任务的88%。
深圳商品房供应量更是少得可怜，按套数来算不足20%，按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》，到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套。而深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。

一方面是人口和经济的迅速增长，另一方面是用地受到很大限制，于是，深圳成为中国诸多城市中，新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一，这导致深圳房价一直高居不下。数据显示，2019年,深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均价在6.5万/㎡左右波动。为了从根本上解决这一矛盾，深圳在不断尝试解决途径。
房地产长效机制最重要的是，建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。
张学凡强调，深圳要学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。不同之处在于， 香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。
学习香港还是学习新加坡，内地其实很早就面对过这个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。

高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至 “八万五建房计划”，但都不理想。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。然而，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧要的民生问题时，是时候对房地产做出更多探索。
早在八九十年代，深圳就开始向新加坡学习，宽度达120米的深南大道就是学习成果之一，保障房也是当年的功课之一，只不过1998年全国范围内取消福利分房后，深圳也停止了保障房计划。深圳今年二季度房价的魔幻上涨犹在眼前，7月新建商品住宅均价57904元/平方米，二手房均价73343元/平方米，位于全国第一。
面对房价压力，深圳再次提出学习新加坡，但学习的对象和自身的条件是怎样的呢？
首先我们来看看什么是新加坡模式，新加坡模式的核心是，住房市场按收入分层。政府提供从廉租房到廉价组屋，再到改善型组屋，最后到私人住宅的阶梯化供给体系，满足不同阶层的住房要求。低收入人群，可以以不到市价1／10的租金来租廉租房，中低收入人群，政府也提供了很多福利政策来帮他们买组屋。

在新加坡，大部分有工作的家庭都买得起组屋，因为组屋价格并不高，政府还有各种补贴和优惠贷款，有80%的新加坡人都住在组屋里。新加坡的组屋，住起来相当舒服，交通方便、配套齐全，买了还可以拿补贴，基本不输国内的中高档小区。当然，如果更有钱，想住更好的地方，想要游泳池、健身房和24小时保安，还可以购买私人住宅，配套更好，但房价至少是组屋的2-3倍以上。

如今，这个仅有500多万人口的城市，近 80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的。
总的来说，新加坡模式是把楼市分成了组屋和私人住宅两个市场，中低收入靠保障，高收入靠市场。收入不高的政府帮助买组屋，自己有钱的可以花钱买高端住宅，既保证了公平，又满足了效率。
为什么新加坡可以做到“组屋模式”？
首先是土地资源的供应上，新加坡建国以来填海面积非常大。如果按与原有国土面积的比例来算，新加坡是全球填海造地的第1名。而且新加坡的土地平坦，能够开发建设的土地非常多。
另一个重要原因是新加坡每年有大量的财政支出，来确保组屋低价和提供政策补贴。截至2018年3月底，约81%的新加坡居民住在组屋中，其中出售的有98.6万套，出租的有6.0万套，大量的居民可以住在政府提供的保障房中，并且允许居住5年后，售卖给同样符合资格的申请者。
相比新加坡保障房和商品房4∶1的比例，目前深圳的正好相反，是1∶4。按照规划，深圳在2035年，保障房和商品房比例将达到5：9，接近50%，与新加坡的差距仍然遥远。需要强调的是，拥有2200万实际人口的深圳，保障房和商品房其实都不是住房中的主力军，住房结构中占比最大的是不合法的“小产权房”。
张学凡也在会上道明了深圳人均住房面积低的理由：“主要原因是深圳有70%以上的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右”。

根据CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》，对全球39个重点城市2019年住宅市场数据与发展趋势进行综合对比与解读。其中，最高的十大城市中，有一半位于亚洲，香港仍是全球房价最贵城市，上海、深圳和北京的住宅套均价格也再次跻身全球前十，分列第四、第五和第六位。

香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。

从套均总价来看， 香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。从均价来看， 香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在 房价收入比上并不弱于这些城市。

新加坡、香港、深圳三个城市都土地狭小、人口密集、经济总量巨大，但房价表现却差异甚大。得益于组屋计划，从2000年至2017年，新加坡的房价一直保持平稳，其涨幅大大低于香港。

由此，我们可以得出一个结论：保障房在整个住房结构中占比越少，其房价上涨就越猛烈。当然，一个城市的房价是否大涨，这不是充足条件，但一定是必要条件。

例如，新加坡也是9成土地国有，也是采取招拍挂的卖地模式，土地也很稀缺，但是新加坡却并未在土地市场上发财，土地出让金占新加坡政府收入的比重只有12%，而我们像浙江已经差不多到100%了，安徽，江西都在90%以上，河南，江苏，山东，四川都是80%，经济大省广东也有38%，超级大都市，北京上海接近了30%。所以土地不能炒，这就极大的压低了建房成本。

另外，新加坡在房地产的税收上也是积极的打击炒房和多套房，首套房免征印花税，而多套房则收重税，出租或者赚差价，基本上都会被政府所拿走。而且最要命的是，新加坡一个家庭只能拥有一套房子，这个家庭一辈子，也只能买两套房，这就会让大家非常谨慎，不会轻易去买房。即便收入状况大幅改观了，也不愿意换房，过早的把房票用掉，以后收入再增长，也都不会再有机会了。而且新加坡还配以严刑峻法，一旦发现离婚弄虚作假者，轻则罚款，重则坐牢。

而深圳学习新加坡，还得面对很多问题，前面说到，新加坡之所以可以补贴组屋，是因为人少钱多，深圳虽然也很有钱，对土地财政依赖相对不高，理论上也可以用财政来补贴政策性住房。但问题是，深圳人实在是太多了，聚集的人口众多，人口密度远超新加坡。

从2014年底到2019年,深圳共增加266万人,年均增长53.2万，居全国各城市之首。加上深圳的落户门槛低以及各种“人才政策”的招揽，使得年轻人不断涌入深圳，刚性置业需求也随之大幅度增加。不仅如此，日后人口还有进一步增长到3500万的可能，这就给房地产的计划带来了巨大的挑战。

其次，深圳的市域面积并没有增加，仍然是1997平方公里。深圳最大的困局就是土地匮乏，由于土地供应跟不上，使得深圳住房及很多公共服务项目供需关系长期紧张，商品房价格一路上升，给市民解决住房需求带来非常大的压力。

另外，和新加坡还有很大差距的是，国内的城市规划没有那么严谨合理，新加坡对于一个商场在哪里建、怎么建、建多大，有着详细论证和规划，规划局在新加坡的话语权仅仅次于国防部。而国内的城市规划，完全是领导意志，更有城市建设是随着领导心情建设，如果从一开始就规划错误，后续基本也就定型，即使要调整也要付出巨大的代价。要知道，深圳的城市化水平已经达到了100%，很多基础建设和房屋结构早已确定，那么想要重新规划几乎是不可能的事情，只能在现有的格局下打补丁。

总的来说新加坡模式，虽然是一个很成功的模式，但毕竟国情不同，新加坡毕竟人少，只有560多万人口，仅仅相当于北京人口的四分之一，而且人均GDP极高，是中国的6倍，所以他们居者有其屋计划其实并不困难，踏踏实实的干上几年，也就能实现了。而我们要解决十几亿人的住房问题，还得兼顾效率和公平确实是很不容易的。

新加坡的低价组屋，背后是 政府主动让利，不依赖土地财政，不依赖房地产刺激经济，从而得以供应大量的低价土地，让组屋价格维持在合理水平。同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力，还需要源源不断的投入。显然，对于许多城市来说， 香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出，而很难有GDP或财政上的得益。

然而，无论是否学新加坡，香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。

深圳学习新加坡的模式肯定值得赞扬，但达到新加坡“居者有其屋”并抑制高房价的效果，那么就意味着，整个楼市制度都要做重大的调整，很多事情，可能还不是深圳一个地方能够说了算的，必须要全国统一实施才有效果。如果这样，恐怕就不是件容易的事情了。

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