国美商业地产40亿“割肉”？悦秀城“商改写”浮出水面

国美商业地产版图“生变”。

自面世以来经历了业态混乱、商家跑路、消费者维权、停业等风波，国美撤离，“风口浪尖”上的北京悦秀城的“接盘侠”终于落定。8月3日，据多家媒体报道，颢腾投资（SDP Investment）联合境外投资人40亿合资收购北京悦秀城项目，将对该项目进行全面改造，转型为集办公、展示、交流、商业服务等功能为一体的综合体。据了解，颢腾投资成立于2017年，是一家由美国华平集团前合伙人迟淼发起设立的综合型房地产投资管理公司。

这是继2019年颢腾投资带领投资人收购中关村鼎好大厦之后，在北京购入的又一高品质物业。去年4月，颢腾投资曾联合瑞士合众集团 (Partners Group)和中东家族财富基金(The Family Office Co。)等境外机构投资者对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。

占尽北京绝佳位置，却蹉跎多年时光的悦秀城，再度经历了命运变革。国美”割肉“卖项目后，变身写字楼的悦秀城能否扭转长期经营不善的局面？

“惊天面世”到“锈迹斑斑” 悦秀城的前世今生

悦秀城的身世折射了商业地产的变迁。

悦秀城位于南二环开阳桥和北京南站附近，为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平米。悦秀城前身为大康国际鞋城，于2003年由鹏润集团开发，并一度成为亚洲最大的鞋类专业市场。

唏嘘的是，2010年，市场首次传出由黄光裕任法人的北京大康鞋城欲挂牌出售，预计售价在11亿左右，但因最终未能找到合适接盘方而告终。2011年2月，大康国际鞋城宣布因经营困难而停业关闭，闲置两年后，国美集团把大康鞋城所有的股份进行统一收购，开业再次被提上日程。

彼时，低端的批发商城已不符合当地产业调整。闲置两年后大康国际鞋城转型为“国美生活广场”，并引入餐饮、电影院等业态，后改名“U-SHOW悦秀城”。

然而事与愿违，大康鞋城停业、“重生”为悦秀城后，流量依然较为枯竭。

悦秀城的初期定位为轻奢，希望进一步聚集时尚产业，着力打造城南时尚商圈。而中国购物中心发展委员会主任郭增利曾表示，大城市火车站交通功能大于商业功能，以快速疏散为主要目的。而悦秀城地处北京南站旁，很难发展高端轻奢定位，可以从购物中心转型为社区生活方式中心。

再度转型为“社区型购物中心”的悦秀城，却依然没有激活右安门地区的居民消费。

开业不到4年的时间里，悦秀城无法逃离坎坷的命途。经历了多番纠纷、跑路、维权，“一脸愁容”的悦秀城在2019年宣布停业出售。

自亚洲最大的鞋类专业市场鼎盛时期之后，命运似乎没有眷顾悦秀城，三度转型多番停业，悦秀城的“重生文”似乎不遂人愿。

退守“商改写” 零售写字楼的“两重天”

城市更新下存量项目的改造中，悦秀城“商改写”能否成为一场自我救赎？

与零售物业市场相比，写字楼市场受电商冲击非常小、运营管理成本较低。从增量跨步存量时代，中心城区里不少闲置的旧楼，亟待更新。“商改写”则成为了北京为数不少的传统商业寻求转型的一种趋势。今年2月，东北三环，爱琴海购物中心在顾客的惋惜声中落幕，转身蜕变成一栋写字楼。

在一线城市写字楼空置率日渐升高的压力下，扎堆尝试“商改写”胜算几何？

悦秀城“商改写”的定位似乎更为合理。北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示悦秀城“商改写”能在一定程度上降低经营难度，且北京南站商圈的客群多以商旅为主，能够给予需求上的支撑。

对于购物中心的经营不善，鲁炳全认为主要是悦秀城自身定位有问题，与商圈的匹配度，与周边其他项目的互动、联动不够，比较孤立。“定位出现问题，业态组合就会偏离商圈的需求，自身核心竞争力难以形成，商圈内的影响力始终没建立起来。”鲁炳全称。

颢腾投资表示，此次收购后会启动项目全面的城市更新改造计划，依托于项目本身优越的位置及未来精准的定位，不仅使悦秀城实现一个全方位的品质提升，更加有助于提升北京二环周边的城市品质和形象，相信借助于当前北京交通枢纽区域发展的绝佳机遇，通过全方位的升级改造，优化租赁组合，项目的稀缺性将进一步凸显，物业价值也将得到显著提升。

颢腾投资创始人迟淼表示，随着北京交通网络的不断扩张和商业配套的日趋成熟，对于无法承担高租金的大中型企业，非传统商务区的高品质办公楼将越来越具有吸引力。

目前悦秀城所在的南站区域具有完善的城市和城际立体交通网络，这样的战略位置在特大型城市中非常稀缺，类似于上海虹桥商务区。据观点新媒体，谈及项目未来规划时，迟淼表示，还会在项目改造中引入更多的传统和现代文化元素，以及增加公共空间功能，使项目更好地融入社区和为城市服务。

重点投资北上等一线城市的办公及大型综合项目，正是颢腾投资的投资策略。

存量市场改造浪潮中，商场扎堆转型空置率居高不下的写字楼市场，这场“自我救赎”之路充满风雨。

北京首超上海成“新宠” 大宗交易长期向好

悦秀城这一宗大宗交易浮出水面的背后，显示出北京大宗交易仍保持较好的态势。

据戴德梁行数据，截至2020年6月底，2020上半年中国内地大宗交易市场共有884亿人民币成交，较去年有所回调。北京、上海两地表现抢眼，合计成交约700亿人民币，占到内地总成交额的80%。

来源：戴德梁行

上海大宗交易上半年成交金额455亿元、北京大宗交易成交金额为244亿元。其中，外资买家方面，北京首次超越上海成为“新宠”，外资占比达44%。

来源：58商铺写字楼整理

北京大宗交易成交金额较去年同期持平，外资占比的提高主要得益于LG大楼项目的贡献。2020年2月，LG集团决定以1.37万亿韩元价格，出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，折合人民币80.46亿元，买方为新加坡政府产业投资有限公司下属公司。

上海大宗交易市场热度不减。据58同城、安居客7月发布的《2020上半年商业地产大宗交易报告》显示，写字楼仍是上海市场最热门投资类型。

从购买方企业性质来看，有6家内资企业、3家外资企业、及2家国有或国有参股企业。其中长城金融大厦项目是今年到目前为止，外资机构投资人单体交易额最大的成交，总成交金额接近31亿元。

随着疫情发展与复工复产的持续进行，2020上半年商业地产大宗交易市场活跃度提升，北京上海大宗交易表现依然抢眼，反映出国际资本对中国商业地产长期投资价值的看好。

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