花样年的债主急了：已呈请清盘
出品｜大摩财经
去年秋天，潘军曾表示，如果2022年6月份政策环境没有改善，销售仍然延续颓势，60%的民企开发商或面临倒闭。当天的晚宴上，潘军还献唱了老歌《再回首》。一语成谶的是，如今的花样年“再回首”时，早已荆棘满布。
5月30日，花样年控股（1777.HK）公告称，因到期未偿还约1.49亿美元贷款，该公司于5月26日接获境外债权人清盘呈请。
若花样年最终因呈请而清盘，清盘开始日期（5月26日）后，花样年（不包括子公司）除获得开曼群岛大法院授出认可令的直接财产处置、股份转让或股东地位的变更都将无效。
花样年表示，极力反对呈请，将征询法律意见，并采取一切必要行动保障其法律权利。
这不是花样年及关联公司第一次被申请清盘。 去年11月，花样年就公告称，子公司花样年投资被申请清盘呈请，原因系涉及未偿还1.49亿美元贷款，花样年投资为担保人。
目前，花样年尚未披露其待偿债务规模及资金缺口。截至2021年底，花样年的债务分为4大类，总规模在520亿元以上。包括约260亿元的美元债、60多亿元的境内债、200多亿元的银行类金融机构贷款和没有披露金额的非金融机构融资。2021年中报显示，花样年当时在手银行存款和现金等价物仅有271.8亿元。
百强房企花样年，为何走到如今这个地步？
债务泥潭
花样年的流动性危机在七个月前已经浮出水面。
2021年10月4日，花样年一笔2.6亿美元的票据逾期，让其流动危机正式浮出水面。随后，花样年实控人曾小姐发布内部家书，宣布公司流动性出现阶段性紧张。同时表明，花样年绝不躺平，公司已第一时间就流动性问题成立专项小组。
口号是响亮的，但解决问题很难。
花样年一直是百强房企中的 “另类”。1998年，彼时27岁的曾小姐在深圳创立花样年。2009年，花样年在香港联交所主板上市。成立初期，曾小姐亲自参与公司的大小会议，直至2015年长居香港后，才逐渐在公司淡出。2019年，神秘了数年的曾小姐回归，任命自己为花样年地产集团CEO，与老搭档潘军共同执掌花样年。
虽然花样年的总部在深圳，但其实业务重头一直在西南区域，尤其是成都。用花样年自己的表述是“深耕成都20年”，截至去年六月末，花样年位于成都的土储占比接近三成。
在住房不炒的大基调下，西南二线城市政策调控不断趋严，楼市表现温吞，逐渐将花样年拖入危险的边缘。
对于花样年此前暴雷，国金证券曾在研报中表示，“花样年违约本质上是由于销售疲软叠加短期大量债务到期导致”。
自去年起，花样年销售额就已经出现明显下滑，2021年花样年全口径销售额466亿元，相比上年减少26亿元。
今年以来，花样年的销售更是萎靡。花样年最后一次披露销售业绩还是今年1月份，当月全口径销售额只有5.1亿元，此后不再披露销售规模。
克尔瑞数据显示，以今年前四个月的销售额计算，花样年已经跌出房企百强名单，全口径销售额不足41.7亿元。
不合时宜的投资，也加速了花样年的衰落。2021年12月，潘军首次谈及花样年暴雷时表示，“我们今年上半年遇到这么大的压力，我们不应该再买地了，结果我们还花了80亿元。”值得一提的是，曾主导投资拿地的原花样年执行董事张惠明已于去年12月离职。
花样年的发展高度依赖债券融资。2021上半年，花样年有息负债中债券占比达到67.1%。过去几年，花样年通过借新还旧不断扩大债务规模，随之而来的是融资成本不断攀升。2021年6月，花样年发行的最后一笔美元债，票面利率已经高达14.5%。
截至目前，花样年共有3只债券已经展期，总规模超过32亿元。值得注意的是，随着多笔债券违约或展期，花样年主体信用评级已经在2021年11月被调整至BBB-。由于信用崩塌，花样年已无法在任何债券市场和银行间借到资金。
艰难求生
“回血”最快的方式，当然是卖资产。
早在暴雷之前，花样年就将彩生活（1778.HK）的核心资产以33亿元的价格出售给碧桂园。彩生活脱胎于花样年的物业板块，2014年赴港上市，在很长一段时间内，彩生活的管理规模一直处于行业第一。
2019年起，房企掀起拆分物业板块上市潮，随着头部房企的物管企业上市并大规模“跑马圈地”，彩生活的行业领军地位遭遇挑战，在管面积自2018年突破5.5亿平方米之后，就一直在这一规模徘徊。
2021年10月，花样年将持有的深圳奥启富投资48.98%股权，转让给了奥园集团。次月，花样年退出北京密云区国祥府、国祥云著两项目，由旭辉接盘。
今年4月，花样年将位于新加坡的一个住宅开发项目挂牌出售，获得379.4万新加坡元（约合人民币1.02亿元左右）的净投资收益。
今年5月，花样年再度宣布将中交花创(绍兴)置业51%股权，以总对价7.61亿元，出售给中交地产。中交花创为花样年和中交地产此前联合成立的项目公司，核心资产是浙江绍兴官渡板块19.7万平方米的地块。该项目于2020年4月，由合资公司以41.56亿元拍得，彼时花样年和中交地产分别持股51%和49%。以账面价值计算，花样年在该地块上损失接近13.6亿元。
花样年也试图引来“白武士”纾困。
今年4月，花样年与彩生活分别与粤民投旗下的另类私募基金（现已更名粤民投另类投资）订立协议，聘请粤民投另类为公司债务重组潜在战略投资人。
根据协议，粤民投另类将在四个方面对花样年提供协助：制定方案增强花样年的资产价值；将其自身或指定人士定位为花样年债务重组的可能战略投资者；促进与花样年债权人的沟通；协助花样年制定可能出售资产的计划。同时，粤民投另类也将在多个方面向彩生活提供相关的协助。
粤民投另类成立于2020年，是专注从事股本投资、不良资产投资、资产管理及产业资源整合的内资企业，其大股东为粤民投，持股40%。
粤民投于2016年成立，是目前全国资本规模最大的地方民营投资平台，首期已实缴资本金就达到160亿元。粤民投发起股东共16家，包括美的、星河湾、香雪制药、康美药业等多家粤系民企。
值得注意的是，粤民投另类与花样年的合作，其实是一个可进可退的协议。
根据协议，粤民投另类将在多方面为花样年提供协助，其中“包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者”。“可能”一词，让花样年的债务重组充满变数。
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