金地商置：“影子”金地

编者荐

金地管理层筑起了一条“护城河”。

原创首发：一市财经

凭借着手握一线城市资源，以及众多耀眼的数据，金地也曾位列“招保万金”的仙班。而在市场的跌宕起伏中，四大金刚逐渐在历史的洪流中淡化。

2007年之前，金地完成了从深圳房企到全国一线房企的蜕变；而后，2007年和2009年的两次踏错土拍节奏，使得金地元气大伤；2013年之后，安邦、前海人寿、富德生命开始在资本场攻城拔寨，这家老牌房企也沦为了险资的“掘金地”。

于是，精明的舵手凌克转身给自己筑起了护城河——金地商置。

8月23日晚间，金地商置披露了2021年中期业绩。报告期内，公司实现收入约49.98亿元，同比下降14%；毛利约14.29亿元，同比下降23%；除税后溢利约12.9亿元，同比下降25%；公司持有人应占溢利10.66亿元，同比下降34%；公司持有人应占每股基本盈利0.0645元，同比下降36%。

来源/金地商置2021年中报

手握“A+H”双平台的金地管理层们，如何看待这份年中“成绩单”我们不得而知，但是金地商置确实和金地越来越像了。

都是股权“惹的祸”

时间回溯至2014年，因生命人寿、安邦财险介入，金地险资入股事件让凌克捏了一把冷汗。

果不其然，在4月初，安邦保险和富德生命分别通过二级市场增持金地，持股比例分别达5%、12.9%。

与此同时，富德生命挑落福田投资，跻身金地集团第一大股东。

金地集团最新股东信息显示，富德和安邦仍旧稳居第一、第二股东之位，其中，富德系控股比例高达29.83%，安邦为20.43%，老东家福田持股不到8%，毫无还手之力。

来源/金地集团2020年年报

于是，凌克带领自己的老搭档黄俊灿，以及受器重的韦传军、徐家俊等人，转身给自己筑起了栖身的“护城河”。

2012年，金地集团收购香港上市公司星狮地产，2013年将其更名为金地商置。此后通过股权融资，不断稀释金地大股东的控股权。

2013~2014年间，金地商置授出了高达11亿份的购股权，占当时总股本的12.3%。其中，凌克、黄俊灿、韦传军和徐家俊4位执行董事获得的购股权将近5.5亿股，占比总股本约5.96%。就连两位独董都分别有500万股、800万股的购股权。

金地商置2020年年报显示，金地集团持股金地商置占比仅为39.87%，而2014年占股最高时为72%。

另外一家股东是大名鼎鼎华联公司（新加坡上市），持股22.96%。印尼力宝集团的背后是两位有故事的男人，一位叫李文正，一位叫陈建。陈建更为神秘低调，是Argyle Street基金的创始人。金地派出的管理持股很少，一直都没有行权。

来源/金地商置2020年财报

与此同时，在金地集团各种优质资源的引流之下，金地商置销售连年翻涨，2020年前11月，金地商置累计合约销售总额约642.8亿元，超过2019年全年销售额，增长速度、盈利水平等都远超金地集团。

2020年年初，金地商置还宣称未来3年要冲千亿，引得前佳兆业集团控股执行总裁翁昊及前龙光地产上海区域总经理鲍轶群，即使是降级也要奔赴而来，入职区域公司做副总裁。

一位资深经济学家对一市财经表示，这一方面是因为险资的增持，让凌克管理层在金地集团的话语权下降；另外一方面，也可以视作金地集团对这些管理层的一种激励措施。

“凌克管理团队想要另起一个平台，但是这个平台和金地集团有业务分工，形成了业务互补的关系。”上述经济学家分析称。

金地集团反哺下的飞速成长

金地集团的确把金地商置在当“亲儿子”养。没有项目，金地注入；没有资金，金地来担保融资甚至金地和商置用的都是同一套领导班子，管理层拿两份工资。

金地集团设立金地商置的初衷是发展商业板块，作为商业地产平台。但从金地集团注入项目，以及金地商置收并购的一系列动作来看，仍以开发业务为主。

从2021年上半年营收构成比例来看，金地商置物业销售的上升仍是拉动增长的主要来源。

财报显示，期内集团实现累计合约销售总额达人民币417.62亿元，较2020年同期增长34%。同时，累计合约销售面积达190万平方米，较2020年同期大幅增长41%。

事实上，从2014年至2020年，金地商置来自物业销售占总收入的比重一直维持在90%左右。土地储备中，也有接近九成是住宅用地。

定位商业地产平台的商置，住宅开发业务占比越来越大，金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。

2020年年报披露，截至2020年底金地商置的土地储备合计约1863万平方米，其中81%位于一二线城市（一线城市占比21%，2线城市占比60%）。而一二线城市也是金地集团的主攻地，金地集团在一、二线城市土储占比约70%。

关于是否会与金地集团有同业竞争发生，一位地产分析师对一市财经表示，关键就是两个板块后续的业务要更加协同，如果能平衡好区域市场，划分好产品体系，这样压力会比较小。

在融资端，金地商置2020中期报告披露，其关联方贷款占贷款总额的比例约为63.9%，与2018年几乎持平。

国元证券也曾在一份金地商置的路演纪录中表示，“金地商置总借贷的3/4来自金地集团”，并称金地集团2019年大部分的融资渠道，来自于国内发债和银行贷款，融资成本约为4.6%左右。

业内人士初步推测，商置的一部分低息贷款来自境外市场，更多贷款可能来自金地。

此外，金地商置跟金地集团的高管们都是一拨人，在金地集团给自己发一份工资，在商置也发一份工资。

来源/金地集团和金地商置2020半年报

财报中的高管信息显示，金地集团董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁徐家俊、高级副总裁及财务总监韦传军分别是金地商置的执行董事、董事会主席、行政总裁、财务总裁。

来源/金地集团和金地商置2020年财报

上文中的经济学家认为，金地商置这几年的飞速发展，得益于金地集团的大力支持和利益输送，等于是母公司在扶植金地商置的快速发展。

“不论是在项目、资金层面，甚至在团队管理上，都有相应地扶持。且金地只持有商置部分股权，虽然金地对商置有控制权，但对商置只有投资收益，只能分红给金地。从合并报表的角度，商置的销售规模并不能归集到金地的篮子里。”

凌克再造金地？

也许是层层的利益输送，导致近两年以来，金地商置的财务报表漂亮得如同订制一般。

与之相对应的是，以凌克为首的4位管理层对金地商置的绝对控制。

值得注意的是，今年年初，金地商置管理层有个大动作，将被授予了最长达7年时间的购股权行使了绝大部分，只剩黄俊灿的4350万股还未行权。

据悉，行权后，凌克持股1.02%，黄俊灿持股0.88%，徐家俊0.77%，韦传军0.57%。如果全部行权，金地管理层持股将超过10%。此外，金地管理层控制的瀚领还认购商置1.55亿股股份。瀚领环球由凌克、黄俊灿、韦传军及徐家俊合计拥有超过30%权益。

而他们在金地集团的持股比例分别为0.08%、0.05%、0.02%、0.02%，共计0.17%。金地管理层对金地商置的控制可见一斑。

2020年以来，金地商置更是动作频频。在组织架构上，将所有广电城市公司区域公司全部纳入金地商置。

据媒体公开报道，广电地产集团总经理俞力变为金地商置中南区域总经理，此前广电属于独立城市公司，现在划归金地商置的组织架构。而广电昆山公司并给了金地商置华东公司，归金地商置商业开发公司副总经理、金地商置华东公司总经理张驰统一管理。

目前金地商置的华东区域包括上海、苏州、昆山、杭州、温州、徐州、南京、太仓等城市。

在人事变动方面，去年年末挖角地产明星经理人张晋元担任高级副总裁，前佳兆业执行总裁翁昊、前龙光地产上海区域总经理鲍轶群两位年轻的80后职业经理人履新金地商置。

这背后，金地商置到底是两个平台互为补充的工具，还是金地管理层金蝉脱壳的智慧，我们就不得而知了。

一市财经原创出品，未经授权请勿转载

欢迎在留言区评论、探讨

-END-