打探大竹林最新“神盘”，房价接近周边地价

上周五下午弹子石CBD的土拍，其成交结果让所有人大跌眼镜：

南岸区弹子石组团E分区E4-1/05号宗地

地块用途：二类居住用地

土地面积：17亩

容积率：1.5

可建体量：1.72万方

竞得房企：融侨

成交总价：17600万元

成交楼面价：10223元/㎡

本次土地成交的价格跟前两年相差无几，值得注意的是土地容积率呈断崖式下降。

要知道，上个月九龙半岛一宗住宅土地的成交价已达到了13549元/㎡，难道重庆CBD区域的地价还不如九龙坡滩子口？虽说是融资紧缩，可这画风转变也太快了吧！

你以为楼市凉凉了？紧接着的故事让你目瞪口呆……

1000人抢400套房源

同一天下午，就在弹子石的对面，新江与城悠澜组团最后一期高层开盘，江北嘴大剧院的开盘现场涌进来大批购房者。

购房者人潮汹涌，图片来自网友提供；

现场公示的价格，建面13000左右；

网传当天晚上开盘房源全部销售一空；

小树随后在第二天在售楼部进行了核实，只剩两套2楼的低层房源，据售楼员介绍是资质问题退出的，看来的确称得上是日光盘。虽然这几天某湖的交房现场闹的沸沸扬扬，重庆的天气也一直阴雨连绵，依然挡不住购房者高涨的热情。

不温不火的大竹林

2007年，占地1800亩的龙湖江与城首次开盘引爆全城，第一次让重庆人民认识了大竹林。由于濒临嘉陵江畔风景宜人，托斯卡纳风情的江与城洋房风头甚至压过了同期号称“超越龙湖”的春森彼岸。

江与城的横空出世带火了大竹林，也让开发商信心十足。在江与城的清盘之后，2015年，龙湖与香港置地再度联手在大竹林拿地1000亩，打造新江与城。

历时12年开发，新老江与城终于临近收官；

但大竹林经过这10多年的发展，期间龙湖多次站台，依然显得不温不火，显然值得探究。

从地图上看，大竹林呈现为一个被嘉陵江包围的半岛，处于板块的端头位置，缺乏辐射能力，故仅被设定为低密度滨江居住区，布局的商业项目较少。而且，大竹林目前还有很多荒地没有开发，因此导致整个区域人口密度不够。

由图可见，大竹林区域楼盘密度较低，且很多地块未开发；

6号线途径大竹林有两个相距仅800米的地铁站，但周边被安置房、公租房及空地包围，没有就近建设集中商业体，导致整个区域商业的昭示性和便捷性不够，区域的印象分大打折扣；

但随着未来大竹林大桥的修通，大竹林将变成连通西永与两江新区的桥头堡，交通地位将大大上升；毗邻康庄站的商社地块在蹉跎多年后，最终由实力雄厚的融创接手，区域商业有望升级。

原商社地块规划图，约70万方的大型城市综合体，或将成为大竹林的商业核心；

商社地块实景图，目前项目已经动工，离悠澜约600米；

悠澜周边情况

龙湖悠澜是新江与城的最后一期组团，总的目前来说周边小区大多刚开始入住，工地有不少，配套目前还不算很便利。

龙湖悠澜到最近的大竹林地铁站约1.2公里，步行约15分钟；

项目旁边即是新加坡的莱佛士医院，目前处在试营业阶段，科室不全人流量很少；

附近最近的购物中心是金科美邻汇，目前已经部分开业，距离约2公里；

出小区步行300米即可到达嘉陵江边的金海湾公园，周末在江边漫步比较安逸；

附近还有协信天骄公园、金科天元道两个小区，因刚交付或在建状态，周边配套比较稀少；

有意思的是，这几个小区基本都是10层左右的小高层，且立面都是米黄色真石漆，建筑风格相差无几，几乎让人傻傻分不清；

龙湖悠澜实景

龙湖悠澜组团是新江与城的最后一期组团，由5栋高层和13栋洋楼组成，目前洋房组团已临近交房，高层组团仍在建设。

悠澜的小区入口采用了石材外立面，但项目配套的商业街外立面全部是真石漆外立面，并不耐久；

进入小区后有个漂亮的水景和观景台；

悠澜的洋房楼间距约30米左右，由于楼栋布置的关系没有围合大中庭，但绿化还算用心；楼顶采用了檐线设计，能有效防止墙面流痕。

天元道建筑实景；旁边的金科天元道和天骄公园洋房的墙面顶部采用了内倒角设计，表面出现明显水渍，时间久了容易显旧；

入户门头采用石材，其余墙面都是真石漆；

洋房一梯两户，实木子母防盗门，门锁采用凯迪仕密码锁；值得注意的是，悠澜高层组团采用的仍然是传统机械锁；

房间内配置了龙湖的千丁可视对讲系统，造型比较好看；

地下车库实景；

悠澜高层建设实景图，前面两栋主体施工的即为本次开盘的3#、4#楼，目前周边车流量很少；

从悠澜10楼高层看出去的视野，江边建筑为新江与城的别墅组团；

别了，江与城

经过12年左右的开发，近3000亩的大江与城社区成为了整个大竹林的标志性社区，星怡广场、体育公园、金海湾公园让这里的居民体验着别样的滨江“慢”生活。周末的江边，全家出门放放风筝、摆摆自助烧烤，胆大的还会跳进江里搏浪，仿佛来到了一个世外桃源。

金海湾公园实景图，总占地达5000亩；

虽然环境宜人，但悠澜热销的真实原因仍然是便宜，跟周边动辄一万七八的二手次新房相比，悠澜建面13000的价格接近于周边土地的价格，几乎就是在给购房者发红包了。

根据链家网显示，周边的二手次新房从1.5万起步；

从周边土地出让情况来看，2017年8月香港置地拿下一块楼面价11500的土地，目前项目名为壹江郡，价格可能开到28000左右；2018年1月龙湖拿下照母山一块楼面价11393的土地，项目名为尘林间，同样逼近3万！！

随着悠澜的售罄，整个新江与城只剩下500万起的天越联排别墅和1400万左右的天奕独栋，已经不是普通购房者能接受的产品了。从目前的新房开盘情况来看，早期低价拿地的限价楼盘已经越来越少。

重庆核心区的新房市场开始进入一个20000+的时代。

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