鲍里斯连任后，对在英国的房东有啥影响？跟你相关的新政策都在这里了

英国双十二大选终于尘埃落定！最终，鲍里斯率领的保守党得到了365个席位，以80票的压倒性优势获得了胜出，鲍里斯也再次荣登首相之位。

在大选落下帷幕后，越来越多的人开始将关注点转移到了鲍里斯的执政之路上，毕竟，英国政治不确定性的风险已经在逐渐降低，未来，随着脱欧的完成，英国政府的工作重心也会逐步转移。

那么，在保守党上台后，

• 可能会提出哪些关于房地产的政策？

• 对租客和房东来说又有什么影响？

• 在这样的新环境下，英国房地产市场又有哪些新机遇？

今天，房产君将从政府的房产政策，市场的环境变化这两方面来简单阐述一下这些问题。

一、保守党的房产政策

解决住房危机一直是英国各党派在竞选时的重点话题之一，对保守党来说也不例外。

在鲍里斯发布的竞选宣言《Get Brexit Done,Unleash Britain ‘s Potential》中，也提到了保守党未来在住房问题上的工作重点，主要有以下四个方面：

1、提高自有住房率

由于住房供应短缺，房价居高不下，英国的很多年轻人都买不起房。

Institute for Fiscal Studies的最新研究显示，对25至34岁且年收入介于22,200至30,600英镑的人群来说，自有住房比例从20年前的65%下降至27%，这意味着中等收入的年轻人拥有自有住房的几率几乎减少了一半了以上。在首都伦敦，这一比例也从47%下降到20%。

如下图所示：英国各地25至34岁中等收入人群自有住房比例变化

红线代表的是这个地区95~96年的自有率。而灰线则是15-16年的自有率。 全英国上下每个地区都有显著的下降，全都不足50%。 伦敦甚至只有20%。

正因如此，鲍里斯针对住房领域的第一个举措就是——提高自有住房率。

为了实现这一目标，政府除了会不断推动私人住宅的建设，包括制定优惠政策，鼓励开发商们建造房屋等，来提高房屋供应量，并计划在未来5年内建造100万套住房。

其次，会出台一系列政策，帮助首次购房者买的起房。

比如，继续推行廉租房“购买权”(Right to Buy)政策，公租房用户可以租了廉租房一定时间后，付款买下这套房，从租客变房主。

政府还会推出一种新的长期固定利率抵押贷款，申请该贷款后只需要支付5%的首付款，就可以帮助租房者们购买到他们人生中的第一套房子。

另外，政府还将提出一项“首套房打折”计划，即允许首次购房者在特定区域购买新建房屋时享受30%优惠，并且，教师、警察、护士等关键岗位的人员可以优先享有这一优惠。

2、平衡租住双方权益 - 废除section 21

除了实打实的买房优惠政策，保守党还提出了一些针对租赁领域的政策，以平衡房东和租客双方的权益。

比如，承诺将实施一项名为“终身押金”（lifetime deposit）的计划。在该计划下，租客更换房子后不必再为新房支付押金，之前租的房子的押金会自动转移至新租的房屋押金账户上。

对于那些频繁更换房东的租客来说，这一制度自然是好事一件，不仅能减轻他们在换房后退还押金时的麻烦，也能保障租客押金的安全。对房东来说，在更换租户时，也不需要为收取押金一事而费心费力。

此外，最最重要的是，鲍里斯曾承诺会在继任后，废除房东们可以使用Section 21 notice来赶走租客，也就是不能再以“无过错驱逐”的方式来“暴力赶走”租客。

那么，这个Section 21到底是个啥呢？

其实，Section 21设立的初衷是好的，是为了保障房东们想要把房子收回自住或者做其他安排时，能够顺利而且合法地拿回自己房子的使用权，防止出现“租客霸住不退租”的情况。

使用Section 21来“驱逐”租客并不是没有限制，依照目前英国的法律，即使房东发出Section 21通知，也必须按照法律程序并且最终取得法庭的“驱逐令”，才能够将租客驱逐出去，在此之前房东是不能直接使用“暴力手段”来赶走租客的。

而且，房东至少得提前两个月通知租客搬走，如果租客已经提前支付了租金，那么房东还必须等到预付租金对应的租期结束才行；另外，房东必须等到原本签订的租约到期后才能给出Section 21通知。

既然如此，为何很多租客们不喜欢Section 21呢？

其中最主要的原因还是，一小部分不良房东利用了Section 21的漏洞随意驱逐租客。

依照目前的法律，如果房东想给租客发Section 21通知，是不需要给出具体理由的。因此Section 21又被称为“无过错驱逐”通知，言下之意，房东是可以在租客没有任何过错的情况下随意驱逐租客的。

这就给了部分无良房东可趁之机，有些房东不好好保养房子，导致房子“功能不全”，例如屋子窗户漏风、冬天暖气不热、卧室屋顶漏雨等。正常情况下，租客为了保障权益，是会和房东沟通进行维修的，沟通无果还可以举报这些无良房东。但有了Section 21，这些无良房东就可以随便找个理由驱逐“自己不满意”的租客。

这次，政府决定废除Section 21，正是打算堵住这个危害部分租客权益的法律“漏洞”。那么，如此一来，又如何保障房东们想正常收回房子使用权的权益呢？

别慌，还有Section 8可供房东们使用。所谓Section 8，是针对租客“犯了错”来通知租客搬走而启动的驱逐租客的程序。换句话说，房东想通过Section 8来驱逐租客，必须要给出合理合法的理由（例如租客拖欠租金、破坏房子、骚扰邻居等）。

Section 8 通知也必须提前2周至2个月（视租客违反的条款而定）来发给租客，让租客有充足的时间来做搬家准备。另外，房东必须获得法庭核准的“驱逐令”才可以“赶走”租客。

然而，问题又来了，如果租客没有犯错又不愿意搬走，房东想自住时怎么办？

针对这一点，英国政府相关部门表示，未来会对现有的Section 8触发条件做出修改，确保房东们在想要自己搬进去住或者卖掉房子的时候，能够有权利要求租客到期搬走。

可以说，目前政府也在寻求各种方式，解决租赁领域权利不对等的现象，在保证租客居住环境安全稳定的前提下，同时保证房东的财产安全和收益。

3、对房东的要求更严

近年来，英国政府对“合格”私人房东的要求越来越高了，政府对于什么房产能够出租，以及享有的税收减免也做出了新的规定。

比如，在2018年4月，英国政府推出了最低能效标准( MEES)，该标准规定新租的租赁协议或续签的房屋(一些HMO的房产除外)必须具备E级或以上的能效证书(EPC)。

而从明年4月起该标准将适用于所有现有租约，所以，届时，EPC评级为F或G的房产将不能用于出租。

此外，从2020年开始，对于个人持有的房产用于出租的，购买房产支付的贷款利息还款，将不能用来抵扣房租的盈利，租金全部都要当成盈利计算所得税。也就是说，Buy to let的出租房贷款利息那一部分减免税额被限制了。

具体来说，自2020年4月起，对所有房东的免税税率从之前分档的税率(20%、40%或45%)统一限制在20%，所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%这一个比例。

这一政策是2015年乔治奥斯本提出的，在以前的文章中，我们已经详细的说过，这里不再赘述，想要进一步了解的朋友可以点击右侧链接处或者直接添加客服微信BuyHomeUKSerena咨询。

此外，对于私人住宅的减免（Private Residence Relief，PRR）的改革也会影响到房东的收益。

在英国，房东将非自住房出售时需要对增值的部分缴纳资本利得税（Capital Gains tax ）。如果房东出租的房子曾经是他们的主要居所，那么在房屋出售时，房东只需要对房屋出租时增值的部分缴纳资本利得税即可，不需要对居住期的部分缴纳。

而且，按照现有PRR的规定，房东还可以在他们居住的时间基础上再增加18个月的最后减免期（Final Period Exemption ），不管他们当时是否在该房产居住，但从明年4月开始，被豁免的期限将减少到9个月。

总之，对房东来说，政府未来的要求会更加严格，不过，这也会帮助市场清退一部分不合格的房东，而对于优质房东来说，尽管税收减免有所减少，但随着这些不合格房东的退出，恶性竞争的可能性也会大大降低，反过来又会助推房租的上涨，对市场的健康发展来说也不是一件什么坏事。

4、限制海外买家“抢”房

除了对房东的“限制”外，保守党还在竞选宣言中专门点名了“海外房东”这一个群体。

鲍里斯表示，将会对在英格兰购置房产的海外买家加收3%对印花税。

鲍里斯推出这一政策，其目的主要是为了限制海外买家的涌入，以防止他们和本地年轻人抢购刚需房，从而推高房价，导致英国买不起房的年轻人越来越多。

不过，与其它国际房地产热点地区的政策相比，针对海外买家加收的3%的印花税并不高，比如，在新加坡买房的外国人需要缴纳20%的印花税附加费。

由此也不难看出，鉴于海外买家巨大的购买力，未来，英国政府也并不会一股脑的完全将其拒之门外，只能说为了平衡本地需求，合理进行限制。

不过，这一政策暂时还没有推行，未来会不会加3%，具体还要看政府的后续决定。

而主要看的时间点，就是之后的政府第一份预算案。

那么，除了鲍里斯的这些房产新政，目前来看，英国的房产市场环境又有哪些变化呢？

二、新环境下英国房市会有哪些变化？

自脱欧公投以来，英国的房地产市场一直被政治不确定性笼罩着。大部分人也认为，这是部分买家持资观望或推迟买房计划的根本原因。

然而，随着鲍里斯在“双十二”大选中获得了胜利，不出意外，脱欧的靴子将很快落地，政治不确定性也会逐渐减弱。

而英国的房地产市场也将从不确定性的迷雾中走出来，开始进入一个新的发展期。

普华永道的分析师Rob Walker也认为：“任何确定性肯定会对房地产市场有所帮助，这将鼓励人们去做事情，而不是原地踏步。”

那么，短期内，英国的房产市场可能会出现哪几个明显的变化呢？

1、消费者信心增强

目前，房市最直观的改变就是消费者信心的增强。而消费者信心不仅对房地产市场有着正向的影响作用，也是房地产市场回暖的重要迹象。

对买家来说，大部分人倾向于认为，在稳定的市场环境中，想要在通货膨胀中保住手中资产的价值，最简单有效的方式就是购买一套房产，尤其是一线城市的房产，更是保值增值的好手段，所以，很多人会在市场回暖初期加速入场，以免错过“低位”期。

对卖家来说，政治不确定性的降低，也会让他们更有底气进入市场，要到好的价钱。

所以，不论是买家还是卖家的心态，带来的最直接的影响就是助推房价的上涨。

2、压抑的需求集中释放

政治不确定性的下降将进一步释放市场上压抑了三年之久的购房需求。

之前我们就说过，当英国议会在脱欧问题上难以决断时，不确定性让很多卖家望而却步，部分投资者也持观望态度，推迟了原定的买房计划。

但推迟不代表消失，这部分需求其实依然存在，而且伴随着英国政坛日趋稳定，被压抑已久的需求必将迎来一次喷发。而伴随着买家释放压抑已久的需求，卖家也将重新入市，英国房地产市场将再次恢复流动性。

而且，随着本地买家被激活，以及鼓励首房买家的政策逐步落地，竞争好楼盘的人也会越来越多，买家竞价的戏码也可能再次上演。

3、市场更加规范成熟

虽然很多人担心，随着英国政府承诺的各项政策出台，未来想要通过房产赚取收益的难度在逐渐增大，生意也将越来越不好做。

但站在另外的角度来看，政策改革将使得英国的房产市场更加规范和成熟，这对于优质房东和投资人来说，并不是什么坏事，反而有利于大家的投资。

一方面，监管的升级会导致市场新一轮的洗牌，影响许多规模较小或不合格的房东退出房地产市场，避免了一些不良房东通过出租不合格房屋，压价等进行恶性竞争。

另一方面，政府的严要求并不会改变英国房产市场供不应求的局面，房东不愁租也不愁卖，这一部分成本很可能最终还是变相的加到了租房者或者购房者身上，而且，随着市场上可供选择的房屋减少，只会反过来推高房价或者租金。

4、海外市场继续扩大

受保守党政府赢得大选的影响，海外买家也将加大投资力度，助推英国房价上涨。

按照目前市场的主流观点来看，保守党继续执政，英镑将持续走强，而英镑的走强将反之促进国外投资者前来购房，因为大家都想在英镑汇率变得更高之前完成交易。

Knight Frank的研究主管Liam Bailey表示：“来自新加坡、中国大陆和中国香港(英国房市的最大买家群体)的投资者普遍认为，英镑汇率将呈上升趋势，本国货币购买力的削弱将鼓励他们来英国投资。”

事实也的确如此！据英国媒体报道，就在英国大选尘埃落定的那一刻，立刻就有国外买家斥巨资买下了位于伦敦市中心的豪宅。

而且，短期内，由于海外买家很可能会赶在新税出台前完成交易，房价也会出现上涨。

此外，海外买家也大多看好保守党执政期间英国的投资环境，后续预计会有更多海外买家涌入。

房产圈的结尾提示：

随着英国大选的落幕，英国也开启了一个全新的时代，迎来了新的市场环境，而在新形势下，英国的房产市场有挑战，需要遵守更加严格的游戏规则，但同时也充满了机遇，比如，稳定的环境下吸引外来投资增多，需求的进一步释放等。

而且，英国房产供不应求的局面短期内很难改变，仍是一个卖方市场，外加英国成熟的市场环境，健全的法律制度，以及吸引全世界人才的优质资源，房价必将长期看涨。

此外，对于海外投资者来说，一定要把握好时间，虽然英镑的汇率近期已经上涨，但就加征3%印花税这一点，政府暂时还没有推行，窗口期仍然存在。

如果您对英国的房产感兴趣或者对文章的税收改革有疑问，欢迎添加客服微信BuyHomeUKSerena咨询。

——————————