全球最有钱的10家地产公司，他们都不盖房子

近日，全球私募地产投资领域权威媒体PERE（Private Equity Real Estate）公布了2020年全球私募地产机构排名100强榜单。

百强榜单中，排名前10的机构分别为Blackstone、Brookfield、Starwood、GLP、Lone Star、AEW、The Carlyle Group、Rockpoint Group、BentallGreenOak、Angelo Gordon。

仅就入围机构分布区域而言，欧美老牌机构仍占据绝大部分份额，北美有73家、欧洲17家机构入选，纽约、伦敦、香港仍是最受国际地产基金青睐的金融中心城市，其中仅纽约就聚集了21家上榜机构。亚洲范围有10家机构（去年仅有8家），弘毅投资成为内地首家入榜的机构。

排名前10的机构2020年计划募集资金总额为1964.3亿美元，其中黑石计划募集资金最高为649.3亿美元，其次为布鲁克菲尔德为290.14亿美元。

在今年榜单前10的机构中，Pacific Investment Management Co.去年排名第8，今年下滑到至34名，Ares Management Corporation / Los Angeles去年为第13名，今年下滑至16名，无缘前10。

掌握全球几十万亿美元财富的Top10，目前在全球业务布局如何，他们主要从事哪些业务，注重哪些资产，投资逻辑是什么，我们对2020年全球私募地产机构排名100强榜单中的TOP10进行了盘点。

TOP 1

Blackstone

黑石

黑石于1985年秋天成立，是全球最大的另类资产管理机构。

2020年一季度，黑石的业绩被业内看做是黑石历史上最差表现，利润惨淡，亏损10.7亿美元，资产管理规模为5380亿美元，同比增长5.1%，但环比下降5.8%。

而在2019年末，黑石的资产管理规模为5711亿美元，其中，房地产基金管理规模163.2亿美元；私募股权基金管理规模182.9亿美元；对冲基金管理规模80.7亿美元；信贷规模144.3亿美元，房地产基金与私募基金是黑石业绩的主要增长点。

据了解，黑石集团旗下的房地产投资信托基金作为公开市场发行的基金，基金资产总值超过$340亿美元，净值超过$160亿美元。截至4月30日，该基金在全美各州共拥有1,168个项目，总体入住率（使用率）为94%。其中38%为多家庭公寓资产，37%为工业资产，6%为酒店类资产，2%为商铺资产。

早期，黑石的房地产投资组合主要包括出租房屋、办公室、酒店和全球零售物业，但从2016年开始，黑石也开启了对物流布局的序幕。

对此，黑石CEO苏世民曾直言，中国住宅市场已产生很多泡沫，但由于网购的快速发展，物流地产是一个有亮点的投资目标。

为了发展物流业务，黑石所运用的手段简单直接：合作与收购。

比如，为求进军中国市场，2019年6月，黑石利用旗下的地产基金与国内第一产业集团达成合作，为在全国范围内开发建设物流园区展开合作奠定基础。

而在全球，2019年6月，黑石又斥资187亿美元向普洛斯收购了其位于美国的部分工业物流资产，涉及的仓库总面积达到1.79亿平方英尺（约合1660万平方米）。紧接着7月，黑石又投入逾1000亿日元，在日本国内获取多个物流设施，这足以窥探出黑石在物流上的野心。

另从黑石2019年至今的收并购案例来看，目前，该公司正在加码印度市场以及物流资产。

事实上，观察黑石所投资的项目来看，黑石所投资的产业都并不时髦，具体来说，主要涉及有线电视、乡村蜂窝电话、炼油、汽车零件、芯片、房地产、酒店、旅游、博彩、医院和食品等行业，而在收购方式上，黑石则似乎更倾向于与实体经济中的世界500强联手。

TOP 2

Brookfield Asset Management

布鲁克菲尔德

Brookfield 于1899年成立，总部位于多伦多，在全球30多个国家/地区设有分支机构，在职员工15万人，专业投资人1000多名，是全球领先的另类资产管理公司。截至今年3月底，布鲁克菲尔德管理资产达5190亿美元，涉及业务包括房地产，基础设施，可再生能源，私募股权和信贷五大类。

作为全球最大的房地产投资商之一，布鲁克菲尔德的全球业务包括五大洲的办公室，零售，多户家庭，物流，酒店，自助仓储，三重净租赁，工业住房和学生住房资产。

其中，房地产业务主要分布在欧洲中东、澳大利亚，主要标的有住宅、酒店、零售、及办公大楼。中国方面，布鲁克菲尔德的业务增长主要包括房地产投资组合，包括办公，零售和物流资产，并在上海设有办事处。

美国是布鲁克菲尔德的主要阵地，这从该公司目前拥有的资产所属地可以得到佐证。

据加拿大出版社报道，今年五月初，布鲁克菲尔德宣布了一项50亿美元的计划，投资于现金短缺的零售业务和运营，重点是收入在2.5亿美元以上的公司。

由于对零售业的成功有着直接的兴趣，布鲁克菲尔德对购物中心和其他零售物业进行了大量投资，而这些商店和其他零售物业约占其管理的房地产资产的三分之一集中在美国。

此外，在今年2020年第一季度财报中，布鲁克菲尔德房地产执行合伙人兼首席执行官也提到，目前，布鲁克菲尔德在美国拥有170个房产，包括近1.5亿平方英尺的优质零售房地产，位于43个州，这使得公司成为美国最大的封闭式购物中心业主运营商之一。

值得注意的是，目前，受疫情影响及股价的暴跌，布鲁克菲尔德今年一季度的业绩也并不好看。

本季度，布鲁克菲尔德净亏损为1.57亿美元，来自经营活动的资金从去年同期的10.5亿美元降至8.84亿美元，而去年同期，该公司盈利近12.6亿美元。

据了解，疫情迫使布鲁克菲尔德许多零售物业关闭，并减少了该行业的收益，4月份仅约20％的零售租户支付了租金。

但对于未来，布鲁克菲尔德房地产部门首席执行官布莱恩·金斯顿表示，尽管该行业受到短期冲击，但该公司对人口稠密的高增长市场的关注仍然稳固。

布鲁克菲尔德首席执行官布鲁斯·弗拉特亦称，鉴于公司优越的地理位置和零售环境的整合，布鲁克菲尔德的零售房地产业务将比过去更强大。据称，目前，该公司拥有600亿美元的可用流动资金。

TOP 3

Starwood Capital Group

喜达屋资本

喜达屋资本集团是一家主要专注于全球房地产、能源基础设施和油气领域的私人另类投资公司。自1991年成立以来，喜达屋资本集团已经筹集了约450亿美元的权益资本，目前管理资产超过600亿美元。

从募集资金的规模来看，喜达屋资本集团仅次于黑石集团和Brookfield，是全球第三大地产基金。

官网显示，自2010年以来，喜达屋资本集团在资本市场筹集了1000亿美元。

喜达屋资本集团的房地产业务线包括全球机会型地产投资、正常履约的不动产债权投资、酒店品牌管理、零售物业投资、住宅业务、喜达屋房地产收益信托等。在过去的29年里，喜达屋资本已经收购了超过1100亿美元的资产，包括几乎所有主要房地产资产类别的房产。

同黑石一样，喜达屋资本也热衷于不良资产投资，并以不良资产的经营处置能力著称。

喜达屋资本集团先后创造或参与了8家上市公司,包括喜达屋酒店管理集团、喜达屋房地产信托、商业银行Opus Bank、公寓型REITs公司Equity Residential、住宅开发企业TRI Pointe Homes等。这8家公司无一例外，全部诞生于美国金融危机期间。

例如，2009年10月，喜达屋资本基金从美国联邦存款保险公司手中收购了Corus Bank面值45亿美元的不良贷款组合，这是大衰退期间规模最大的不良债务交易之一。

而最为人所熟知的喜达屋酒店集团在2016年被万豪酒店集团收购，两家企业合并后一举成为全球最大的连锁酒店集团。喜达屋集团旗下曾拥有瑞吉、威斯汀、喜来登、艾美、W饭店、雅乐轩、福朋酒店、豪华精选等品牌。

目前，喜达屋资本集团及其附属公司在全球拥有16家办事处，拥有超过4000名员工。

TOP 4

GLP

普洛斯

普洛斯是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。普洛斯目前旗下有四大业务板块：普洛斯物流地产、环普产业投资、普洛斯全球金融以及普洛斯股权投资。

普洛斯是亚洲第一，全球第二的物流地产霸主。普洛斯的业务遍及巴⻄、中国、欧洲、印度、日本和美国，在不动产及私募股权基⾦领域的资产管理规模达890亿美元。

2017年7月，由万科、厚朴、高瓴、中银组成的中国财团以116亿美金完成对普洛斯的私有化，该笔交易也创下亚洲历史上最大的并购。2018年1⽉，普洛斯从新加坡证券交易所退市，成为了一家彻彻底底的中资控股公司。

普洛斯在中国运行6支不动产及私募股权基金，这些基金的资产管理规模达190亿美元（约合1330亿人民币）。在刚刚过去的2019年，普洛斯中国实现营业收入9.90亿美元，净利润10.58亿美元。

2020年4月，普洛斯（GLP）宣布，总投资规模为150亿元人民币（约21亿美元）的普洛斯中国收益基金已经完成募集。

历史上，普洛斯还跟私募巨头黑石打过好几次交道。

2019年6月，黑石集团以187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流资产，包括1.8亿平方英尺的仓储面积（约合1600多万平⽅⽶）以及约80亿美元的债务。而这项资产正是四年前黑石卖给普洛斯的。

2014年12月，普洛斯曾与新加坡政府投资公司（GIC）联合投资81亿美元收购美国IndCor公司的⼯业不动产项⽬，而该物业的持有者正是黑石。

进入2020年普洛斯投资动作也不小，包括50%战略入股管理规模2800亿人民币的招商资本，以及私有化利丰集团。

TOP 5

Lone Star Funds

孤星基金

孤星基金官网显示，公司成立于1995年，总部位于美国德州达拉斯，为全球投资房地产、股票、信贷和其他金融资产的基金提供服务。

在日常运营中，孤星基金主要投资于不良资产和商业不动产，注重利用与交易对手的长期关系获取机会，其竞争优势主要来源于三方面：

一是对交易的跟踪记录，孤星基金设立20只私募股权基金，拥有丰富的交易经验；二是全球化网络平台，目前，孤星基金已经在北美，欧洲和东亚进行了超过二十年的积极投资，且已在香港、伦敦、纽约、巴黎、上海、东京等在全球范围设立办事处进行投资；三是专业的管理服务，在资产管理方面受益于哈德森顾问公司提供的专业服务，在投资机会评估等方面有专业的基金管理公司提供相应的投资评估等服务。

在投资方面，孤星基金主要通过设立多只基金进行投资，主要针对于房地产相关的债权和股权投资。截至2017年，孤星基金共设置17只基金，资产管理规模已超过700亿美元，年化收益率约30%。

而据孤星基金官网显示，目前，该公司已成立20支私募股权基金，总资本约为850亿元。

孤星基金拥有专门投资不良资产的特点，面对看中的资产即使是面对黑石这样的竞争对手也不甘示弱。

以收购房地产公司Unizo为例，去年10月，黑石与孤星基金进入对Unizo的争夺赛中，但经过近6个月的较量之后，孤星基金击败黑石，成功收购Unizo。

TOP 6

AEW

AEW成立于1981年，是全球最大的房地产投资管理公司之一，业务遍及北美、欧洲和亚太地区。

AEW为用户提供广泛的房地产投资产品，包括混合基金、独立账户和证券委托，涵盖各种投资策略。

AEW的投资策略包括核心投资策略、核心增值/增值投资策略、房地产机会主义策略、房地产证券策略、分开账户和转移资产等。

而核心投资策略、核心增值/增值投资策略是AEW最为核心的两大投资策略。

这两大投资策略的投资范围差异不大，均包括在所有主要大都市市场的主要房地产领域(办公、工业、零售、多户住宅)进行投资。

其中，核心投资策略是为投资者提供有吸引力的总回报，并强调稳定的收入；而核心增值投资策略旨在通过重新定位、翻新，借助新的资本结构和其他积极的管理策略来增加价值，从而为投资者提供诱人的总回报，包括当前的现金分配和通过重新定位带来的升值潜力和其他积极的管理策略。

截至2020年3月31日，AEW资产管理规模达781亿美元，涵盖北美、欧洲和亚太地区的所有房地产类型。AEW在全球设有15家办事处，拥有740名员工。

AEW同样看好中国写字楼市场。

早在2015年，AEW就花费9亿元从黑石手中接过上海宝龙大厦。

而2020年初，AEW与弘毅投资携手收购北京东二环地标性大楼——北京东方文化艺术中心的北楼。

TOP 7

The Carlyle Group

凯雷投资集团

凯雷是全球著名的八大另类投资公司之一，其他七家分别为KKR、黑石、华平、橡树、3i、TPG、阿波罗。

目前，凯雷在北美、南美、欧洲、中东、非洲、亚洲和澳大利亚设有32个办事处，拥有超过1775名投资专业人士，资产管理规模为2,240亿美元，拥有374个投资基金。其业务主要涵盖企业私募股权、全球信贷、实物资产(房地产、基础设施以及能源和可再生资源)、投资解决方案四项。

2018年，凯雷募资额高达330亿美元（约合2300亿人民币），一举超越KKR、华平、贝恩及阿波罗等另类资管巨头，位列全球第二。

公开资料显示，凯雷投资项目横跨住宅、服务式公寓、办公、商业、物流、数据中心等多个标志性案例，覆盖全球82个国家的1550个专业投资机构。

其中不动产投资领域，涵盖亚洲房地产、欧洲房地产与美洲房地产板块。

在欧洲，凯雷主要专注于物流，住宅，学生住宿，零售，酒店和合作等关键领域的“购买和建造”平台。在中国、日本、韩国市场上，凯雷投资并没有划分投放比例，主要看市场机会。

截至2018年9月，凯雷在中国共投资超过100多个项目，资产投资总规模超过40亿美元。2019年底，凯雷全球投资组合包含267家公司和358多项活跃房地产投资项目。

据2020年一季度财报显示，该季度凯雷实现总营收7.46亿美元，但由于投资收入亏损11.9亿美元，最终净亏7.1亿美元。

此外，受疫情影响，4月8日，凯雷集团控股企业APG宣布破产。据了解，凯雷投资集团附属公司持有APG超43%股权，APG成立于2014年，目前在美国加利福尼亚、佛罗里达、新泽西三州运营着10所家庭主题的娱乐中心和两所水上公园。

值得一提的是，凯雷还是国内第一批机构投资人“押注”物流地产的公司。

TOP 8

Rockpoint Group

官网显示，Rockpoint Group是一家房地产私募股权公司和注册投资顾问公司，总部位于波士顿，在旧金山，达拉斯和伦敦设有办事处。主要侧重于美国主要沿海市场的机会，主要对办公室，酒店和多户家庭资产进行投资。

据介绍，Rockpoint Group专注于获取具有内在长期价值的资产，截至目前为止，Rockpoint Group联合创始人已通过Rockpoint和前身公司发起了15支混合基金和相关联合投资工具，管理资本约为620亿美元（包括基金权益，共同投资者权益和债务）。

Rockpoint将房地产投资分为三大类，分别为基础驱动的投资机会，现金流增强和价值创造机会，和复杂型机会。

其中现金流增强和价值创造机会是指Rockpoint通过主动资产管理和战略资产管理来获取位置优越的优质资产，以增加资产的现金流量并创造价值。

作为承保过程的一部分，Rockpoint会针对每种资产制定一项战略计划，通常通过降低运营支出，实施具有成本效益的资本支出计划以升级或重新利用未充分利用的资产，并通过集中租赁和其他举措改善被收购或投资公司的收入来来源。

复杂型机会主要有三种，分别为重组和/或重新调整功能失调或错位的合伙企业，以及夹层债务，优先股或其他用于优质房地产资产的混合证券。

在Rockpoint看来，复杂型机会可能会提供有吸引力的风· 险调整后的收益，这是因为由于特定于资产的问题和/或短期资本市场的混乱，导致其常常被低效定价。

今年以来，Rockpoint已完成多项交易，其中较为知名的是，今年2月，Rockpoint以3.034亿美元的价格购买了一处名为Miracle Mile的办公大楼。

据外媒THE REAL DEAL报道，该栋物业的面积达493,000平方英尺，其单价达615美元每平方英尺，是当地最大，最知名的建筑之一，去年的租赁量约为93％。

TOP 9

BentallGreenOak

BGO

BentallGreenOak是全球领先的房地产投资管理咨询公司，也是全球公认的房地产服务提供商。

BentallGreenOak专注于全球办公、零售、工业和商住两用地产的资产管理。截至2020年3月31日，BentallGreenOak为750多家机构客户提供服务，管理资产规模为480亿美元。BentallGreenOak在九个国家和三大洲的24个城市设有办事处，业务遍及北美、欧洲和亚太地区。

BentallGreenOak旗下拥有全球投资平台、加拿大贷款平台、美国贷款平台、英国/欧洲贷款平台。

BentallGreenOak是加拿大金融服务公司永明金融旗下子公司，后者是永明人寿旗下全球机构另类资产管理子公司。通过永明金融的管理，客户和投资者可以获得广泛的解决方案平台，涉及公共和私人固定收益，以及房地产股权和债务。

BentallGreenOak包括BentallGreenOak（加拿大）有限合伙公司、BentallGreenOak（美国）有限合伙公司及其某些分支机构的房地产和商业抵押贷款投资集团，所有这些机构均组成了一个由多个法律实体组成的房地产专业人员团队。

2019年7月，永明金融宣布完成收购房地产投资平台BentallGreenOak56％股权。

同月，BentallGreenOak宣布完成Bentall Kennedy与GreenOak Real Estate的合并，合并后的公司名为BentallGreenOak。

TOP 10

Angelo Gordon

AG

Angelo Gordon 成立于1988年，是一家全球性另类投资公司，管理资产规模约350亿美元。

Angelo Gordon 成立30多年来，一直代表养老基金、公司、捐赠基金、基金会、主权财富基金和个人进行投资。Angelo Gordon提供两种类型的投资结构：开放式对冲基金产品和封闭式私募股权型产品。

Angelo Gordon专注于四个主要的投资领域：信贷、房地产、私募股权和多元策略。

在这些广泛的类别中，Angelo Gordon提供的产品包括不良债务和非投资级公司信贷、可转换和合并套利、住宅和消费者债务、能源直接贷款、房地产私募股权、房地产债务和贷款、净租赁房地产、私募股权、多策略和中间市场直接贷款等。

Angelo Gordon经营三种基本类型的投资工具：

第一种是非流动性策略，包括多种投资策略：不良证券、私人股本、三重净租赁和房地产；第二种是流动性策略，包括信贷机会，可转换套利和风险套利；最后一种是多策略，即从公司的一系列学科中利用有吸引力的替代投资机会。

目前，Angelo Gordon总部位于纽约市，并在全球设有其他办事处，共拥有500多名员工。

值得关注的是，投中网获悉翠宫饭店的真实买家并非京东，而是Angelo Gordon。

天眼查显示，2019年5月，刘强东和女助理张雱双双退出翠宫饭店的管理层，新任法人为安祖高顿高管Reid Kenneth Liffmann。

在Angelo Gordon接手翠宫饭店的一年里，翠宫饭店的注册资本由4.8亿元增至7.25亿元，公司类型也由内资企业变更为外商投资企业。

结语

近年来，国内房地产市场已从增量市场转为存量市场，那些曾经顺风顺水，腰缠万贯的房地产公司们，如今的日子却并不好过。

因此，在房地产的下一阶段里，多元化、转型、资管化不可避免。而纵观国际，打开眼界会发现，事实上，世界上最赚钱的房地产公司，不全都在盖房子，更高级的地产玩法其实是资管。

而诸如贝莱德、黑石、铁狮门、普洛斯、景顺房地产等这样资产管理规模已过数千亿美元的全球顶级地产私募巨头们，早已依靠低价买入住宅、写字楼、购物中心等标的，经过一系列运营改造，再高价卖出的商业操作模式在全球跑马圈地。

另外，地产私募巨头们在投资决策当中，也并非一成不变，而是在不断的调整着自身的节奏，以适应时代的变化。

比如，曾专注于写字楼、酒店、购物中心的黑石，在电商时代崛起后，开始恋上物流；原本擅长物流的普洛斯也将目光投向了能源、数据、互联网科技。

存量时代已来，真正有实力的全球地产公司，从来不盖房，而是做资管。