透过数据看未来，2021日本房产值得期待

海外置业一直是高净值人群以及中产阶级海外资产配置不可忽视的环节。受新冠疫情等黑天鹅事件影响，2020年全球房产发展如何，2021年的房产市场又将怎样？

日前，在普华永道发布的《亚太区-房地产新兴趋势报告》中指出，亚太地区住宅市场无惧新冠疫情影响，依旧出乎意料的坚挺。

图源：《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》调查

毫无悬念，今年投资前景的排名依然显示了对流动性强、稳定而且内需来源可靠的区域门户城市市场的偏好。继去年之后，新加坡仍然是投资人首选，同时东京和大阪作为投资目的地城市，其城市开发前景和投资前景均位列亚洲前列。

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日本代替泰国成国人海外地产搜索热度Top1

2020年受疫情影响，国际航班大面积取消，海外旅行基本停滞，国内居民出国热情大幅减退，华人海外置业热情受到疫情冲击，但在最受关注的海外国家中，日本、美国、泰国依旧是置业“必搜”。

图源：安居

据58同城、安居发布的《2020年日本房地产报告》数据显示，2020年日本和泰国是海外地产搜索热度最高的两个国家。日本搜索量高出泰国18%。

日本房产最受关注的城市是大阪，其次是东京，两市搜索量合计占全日本搜索量的50%。

2020年的日本房地产市场，受经济衰退和疫情打击有限，4-5月份大面积的居家隔离使得成交量和成交价均有下探，但市场修复迅速，以首都圈为首的大都市圈的房屋价格回升迅速，成交量在下半年放量。大阪府2020年房地产市场整体走势同样强劲。

图源：Google

专业人士预测，随着奥运会的承办，以东京为代表的很多赛事地区市容市貌、基础设施都会有较大改善。2021年日本楼市会出现复苏迹象，届时将有较好表现机会。

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疫情下日本房产备受投资家青睐

2020年，在全球投资者都转向安全资产以躲避风险的大背景下，日本市场已成为投资者们的必选地。

根据JLL的统计，东京商用不动产投资额在2020年1至9月达到了193亿美元。排名上，从2019年同期的全球第4，直接跃居全球首位，成为2020年1~9月投资额最多的城市。

图源：JLL资料

其中排名前三的分别为东京（193亿美元）、首尔（142亿美元）、伦敦（134亿美元）。

在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在1-9月达到了38%，相比2019年同期的占比21%还要高上17个百分点。

被投资的日本房产用途分类中，物流设施占30%，同比增长11%；住宅投资占22%，同比增长9%；办公大楼占31%，同比减少9%；商业设施占7%，同比减少7%。

图源：日本不动产经济研究所

另外，据日本不动产经济研究所近日发表数据显示，海外投资家物件成交增长30%；日本不动产总投资额高达3.8兆日元增加5%。

图源：Google

日本市场拥有成熟与流动性兼备的核心资产，拥有现金流充裕的租户，以及对外贸依赖程度相对较低的成熟的国内市场，让日本房产备受海外投资家的青睐。

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2020年外资基金加大投资日本房产

2020年大量实力雄厚的外资财团纷纷将目标投准日本不动产市场，日本成为众多海外投资家资金的涌入地。

2020年9月，香港PAG集团（太盟投资集团）在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元（约514亿人民币），高调入场。

图源：Google

2020年10月，加拿大房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）也已经开始向欧美养老基金等进行募资，设立了以亚洲为投资对象的新基金，并且投入的资金总额预计达到25亿美元。

其中8成投向日本市场，再加上给予的投资贷款，保守估计将向日本投资约100亿美元（约合1万亿日元）。

图源：Google

2020年12月，美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本的办公楼和商业设施，所有这些物业都位于东京和大阪等大城市。至此，黑石集团2020在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元（约合58亿美元）。

有分析认为，黑石之所以选择投资日本的房地产，不仅由于日本良好的贷款条件、稳定的经济和庞大的市场，更是因为日元出色的避险功能。

图源：Google

即使当前全球疫情肆虐，日本房市二手公寓市场价格屡创新高，也没有出现大量抛售的情况。随着接下去日本东京奥运会、2025年世博会的举行，会带动一大波来自世界各地的客流涌入日本，届时日本的民宿、租房市场又将会是一波投资热潮。