关注 |“高攀不起”的新川，还有哪些机会？

新川，高新区最热的板块之一。

去年，新川创下成都楼面成交价的新高20700元/㎡，今年，即便是在集中供地+“限地价、限房价”的新规之下，依然是高新区的新川，创下了配建并自持租赁住房比例59%的纪录，依然保持大热之势。

2021开年以来，新川板块的龙湖昱湖壹号、中建天府公馆、悦蓉东方、保利和光逸境、万科新川荟等多个项目的住宅、公寓、商业取证，销售情况不错；而下半年，还有华宇、港中旅、天恒、建信等去年拿地的新项目。

新川控规图（图源薛定谔的城市 有更新）

昨天（8月19日），四川知道赴新川探盘，按新川多个项目约定俗成的分区方法，以新川之心公园为界，以北为新川北区、以南为新川南区，而梓州大道以西的区域，则属于新川起步区。接下来，让我们看看这些区域都有哪些项目准备入市。

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3W+的新川北区

北区，是新川开发较早的区域，产业引入也比较早，如超图软件、时尚集团、成都前沿医学中心等，还有天创荣耀项目，爱奇艺游戏板块已经入驻，另外海思科、倍特项目也基本完工，正在内部装修阶段；另外，去年落地的5G智慧城先导区就在新川之心公园的北侧。

5G智慧城先导区效果图

配套方面，多个组团的幼儿园、小学、中学已经建成投用，如新川一中、四组团一小等，区域内的多个邻里中心也已基本成型。

地产开发方面，融创、北大资源最先进入，开启了新川的改善时代；然后是金隅、中建、万科、高投等，去年到今年，人居、港中旅、四川远达又先后进入，北区的建设非常之快。

目前，前期进入的除融创香璟台已经售罄，同期开发的北大资源紫境府尚有房源，自2018年以来只开过两次盘，上次开盘时间是2019年11月，价格17198-20891元/㎡，房源面积116-251㎡。

北大资源紫境府目前在售为临街商铺，但据内部消息，项目还有高层和别墅产品尚未推出。

如其约250㎡的大平层产品，据说对标的是“外滩第一壕宅”上海绿城黄浦湾，有时下流行的端厅设计，客厅和餐厅可以270°采光；其叠拼产品是目前市场罕见的上下叠产品，舒适度更高，面积约177.3㎡，实得面积244.07㎡。

但何时入市，销售并未给出明确的时间表，但如果价格与前批次持平，性价比来讲非常之高。

金隅金成府，金隅是在2017、2018拿的地，在彼时是新川地价的天花板，所以直到2020年才开盘，9月、12月两次取证，目前高层房源已经售罄。

金成府分东西两区，东府已经修成现房，下批次待售的是123-145㎡的洋房产品，同样是简装，但据销售透露，价格会在3W3左右，预计9月份会取证；而西区的别墅，预计要等到明年才会上市。

中建锦澜壹号，作为中建的高端产品系，锦澜壹号只在去年12月份开过一次盘，售价30219-33778元/㎡，当时报名人数不多，但首批174套房源现在也只剩下少量总价800万起的300㎡底跃产品。

据悉，项目将于9月底推出155-185㎡的跃层产品，预计总价550万起，价格来讲不便宜，但也因为如此，普通资格的客群才有机会。

另外，去年拿地的港中旅和人居已经开工，从现场情况看，港中旅的售楼部正在建设之中，案名已确定为港中旅千川阅，产品为高层、小高层、叠拼，据悉下半年会亮相；人居也开始土地平整工作。

除住宅外，北区还有部分商业产权的物业发售，如天创蓉耀的商墅，其叠拼产品售价390万起；万科新川荟公寓也已入市，均价13500元/㎡左右，建面31-41㎡的湖景办公小户，相比前面单价3W+的住宅项目，这可能是以低总价买进新川的不错方式。

02

“新血”新川南区

相比北区，南区的产业呈现更早，因为这是新川核心区，目前AI创新中心已经投入使用，先后引进了亚马逊AWS创新中心、新加坡创新中心、中国移动（成都）产业研究院、快手直播电商总部、百度智能驾驶、四川省信息技术应用创新产业联盟、新华三成都研究院、绿盟科技第二总部基地、智元汇总部、成都国家“芯火”双创基地、滴滴西部创新中心等10余个行业头部项目签约落户。

但是，南区的地产开发时间略晚，今年才开始有项目入市，而且只有龙湖昱湖壹号和保利和光逸境。但在去年出让的土地中，有3宗都在这个区域，包括北京天恒、华宇、龙湖，新川南区有望在下半年成为供应的“新血”。

保利和光逸境，项目在今年7月首次取证，全部222套清水叠拼有668组参与报名摇号，迅速售罄，原因也简单，均价24326元/㎡，面积183-210㎡的叠拼总价才382万起，这就是北区很多平层的价格。

目前，项目在售商业办公小户，低楼层是SOHO,高楼层是LOFT，层高4.2米，这是目前新川在售唯一的LOFT产品，面积30㎡起，后期还有两栋商办产品，据说将推出面积较大的产品。

项目还剩下2栋小高层住宅，面积131㎡左右，1梯2户，总共也只有34户，预计在9月份取证，没有刚一资格估计很难买到。

华宇御璟云玺，去年9月，华宇以17000元/㎡+5%租赁住房比例进入新川，目前项目已经亮相，由华宇与大发共同开发，御璟系也是华宇的TOD系产品。

据了解，项目即将于9月取证，首批有143、173㎡两个户型，都是四房产品，精装交付；与其它项目多数选择高低配不同，华宇御璟云玺只有纯粹的小高层，7栋高层围合式布局，形成了区域内罕见的近万平中庭，价格待定。

在建的6号邻里中心

除这两个项目之外，高投的人才公寓新悦府也在发售，清水均价21100元/㎡，精装标准2000-2500元/㎡，面积60-198㎡，是符合人才要求的置业首选。

另外，去年比华宇更早拿地北京天恒也在施工之中，售楼部正在搭建钢架，案名为天恒傲云天府，产品以高层、叠拼为主；这家京派房企开发多为中高端楼盘，属北京房企的第一阵营，在地产主业外，还涉足金融科技、文旅酒店、教育医养、物业商业等领域，实力不容小觑。

龙湖昱湖壹号只有116套住宅，面积最小206㎡，目前已经清盘，现在只有少量商墅在售。

相对于北区，新川南区的价格明显温柔，而且高投在南区有多块人才公寓用地，包括今年集中供地拿下的两宗地，但随着华宇和天恒的入市，南区的均价也有可能被抬高。

03

起步区：新川的“封面”

作为新川的封面，起步区规划呈现度还是相当不错，标高206米的OPPO全国第二个运营基地已经封顶；另外，博雅城市广场的底商大部分已经完成了招商，写字楼也有企业入驻；天目中心、迈科智能西部总部及研发中心也已基本建成。

去年7月，五粮液集团拿下新川门户区两宗地块，并将在此建设标高220米、涵盖商务办公、文化体验等功能的超高层建筑1栋，未来区域整体城市界面将与高新金融城媲美。

博雅城市广场实景

其它配套包括周边的学校、商业都已经逐渐成熟，如金苹果锦城一中、成都师范银都紫藤小学（北区）等，教育资源不错；恒瑞新川中心引进的永辉超市、海逸影城、肯德基等都已开业。

地产开发方面，起步区是最早的，龙湖九里晴川、万科宸光和悦早已清盘，去年区域内放出两宗地块，分别被建信和渝太地产拿下，渝太地块更是创下了成都楼面地价的新高。

渝太润达丰·悦蓉东方，渝太成交楼面价为20700元/㎡，今年4月取得预售，精装单价31099-33778元/㎡，高层只有175、192㎡两个户型，现在也剩下少量底跃产品待售，面积都在300㎡以上，总价千万。

据悉9月份会加推高层产品，175、192㎡两个户型都有较大的赠送，每户有三个阳台，入户花园和景观阳台面积都较大，而且项目没有商业，也没有配建移交，除大平层产品外，还有上下叠的别墅产品，客群圈层会比较纯粹。其叠拼产品也会在9月份推出。

另外，建信项目在广都地铁口，名称已确定为建信新川8号，具体的产品形态暂未得知，售楼部正在建设之中，应该赶得上下半年亮相。

综合来看，新川规划、产业都在逐步兑现，而随着地铁6号线的开通，新川板块周边规划有多个TOD，包括陆肖站TOD、红星路东寺TOD，以及8月初刚刚调规的万安站点TOD，加速了区域价值的跃升。

目前，新川房价已整体走高，其地块除今年四川远达拍得的是“双限地”外，其它地块都没有限价的要求。所以，当“双限地”引导产品向刚需、刚改的中小面积段倾斜时，新川改善、高端的大旗其实已经树起，这也令市场对新川有了更多期待。

四川知道将联合四川中原地产持续对新川板块进行深度关注与解读，敬请期待。