京房回忆81，再说方庄，富人区的那点事儿，辉煌

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

前些天写了篇方庄的小文章，因为仓促，很多方面都没有涉及到。看了后面的留言，那就接着再写点儿。当然面面俱到是不可能的，只是想起什么随便聊聊而已。

首先说当时为什么要选址在这个地方建设新型社区？其实特简单，因为成本。

都知道前三门大板楼吧，为什么要建设在崇文门至宣武门沿线？其实就是因为成本低，主要是拆迁成本低。因为这沿线在之前是河道，无主之地，改成暗沟之后自然就成了建设用地，这就节省了大量的拆迁成本。而在任何一个建设项目中，最难的就是拆迁，无论什么时代什么制度下都一样。一张白纸才好做文章呢，一旦拆迁量大了就肯定有麻烦事儿。

甭说是新中国了，在中国古代皇权社会都净是钉子户，强拆是迫不得已的办法，成本太高了。甚至说，都知道公主坟五棵松一带叫“新北京”吧，这个名字哪儿来的？日伪时期，他们把北京当成了自己的，也想重新建设。但市区的拆迁改造成本太高了，哪怕是日本人这种动辄杀人的强盗都不爱惹麻烦，所以才在京西规划了新北京，就是为了节省成本。

那就看看方庄这块地方。现在看是市区，早就成熟到熟透了的地步。但在40年前，这里其实基本都是农村，除了有几个小厂，毛线厂什么的，剩下的全是农田，拆迁成本是最低的。

而当时既然是给部委机关和银行等单位盖宿舍区，那就还要有一个前提是什么？离得近，上班别太远。要不然北四环外也有地方，怎么上班啊，光班车就又是个大麻烦。所以最好的位置就是在二环边，要找既不远还面积大，同时还都是农田节省成本的地方。

那东西北三个方向就甭选了，早就让各个单位给占了，能有地方的只有南城外。当时广渠门外要说也有地方，但是已经被朝阳区先占了，都规划为通惠河以南各个大厂的宿舍区了。那方庄就成了唯一的选择，除此之外再也没有符合要求的地方了。

方庄这块地的拆迁成本能少到什么程度呢？我看到当地乡干部的回忆录，说在5/60年代，这块地上一共有800来户人家。80年代发展到1000户多点，那就想想吧，1000户，最多3/4000人吧，跟方庄这10万人大社区比起来，简直都不算事儿。

而且，就这1000多户，还分散在18个自然村里，那几乎就是开发到哪儿征到哪儿，太省事儿了。都不用什么补偿，只要是能农转非当建筑工，村民们就能立刻同意拆迁。都不用废话就先把自己的房拆了，倒怕你们反悔。

因此之所以把这个亚洲第一大社区定在方庄，就是三点原因：一是距离市区近，二是规模大，三是人少好拆迁，总之都是成本低。

二、

为什么要叫方庄？

也简单，借来的地名，当年18个村名之一，方家庄。另外的名字感觉都不是太好听，比如八里河、闫家楼、黄土坑、榆树庄、蒲家庄、康家庄、马回店等等，反正看来看去还就方庄好像顺耳，干脆就是它吧，省事儿。

据说这个地名是当地的大才子“刘木匠”给定下的。因为他在当地德高望重，在老人中是文化水平最高的一个人，私塾二年，相当于小学毕业，所以很受尊重。不光是方庄，连“蒲黄榆”这个高深莫测的名字也是老人家给起的，不仔细解释谁都不知道这仨字是什么意思？

其实这是因为建国之后，北京市下属的八家单位来到蒲黄榆一带建宿舍，开始就叫“八单位宿舍区”。但这词总觉得别扭，于是想起个正式的名字。正好领导出门买东西，见到个供应社写的是“蒲黄榆”，觉得挺好听的，就问是谁给起的。这供应社的领导也是个大忽悠，就说了，这是我们这里的大能人刘木匠给起的，此人上知天文下知地理，前知五百年后知五百载，未出马回店，就先定下了蒲黄榆这三分天下。

从此后，这地方就定名蒲黄榆了，蒲家庄、黄土坑、榆树庄，三村一体。然后到了80年代，勘探设计部门来到这里的时候，又是刘木匠给提的建议，用方家庄做代表，就叫方庄了。

网上有人说这个地方以前是给皇上做兵器什么的，其实不太可能，至少规模不大。因为兵器那是镇国重器，必须要确保安全，所以一般是在市区，在重兵把守之下才能打造，极少在郊区找地方的，让土匪或造反的给抢了怎么办？而且这些匠人流失到民间也不合适啊。所以在古代，兵器匠人一定都是世袭的，而且都在内城，在皇帝的眼皮子底下才安全。

之所以定名叫方庄还有个传闻，就是当年数这个村子最小，一共才10来户人家。那这代表什么？没势力呗。用他们的名字当代表，其他的大村大姓也就互相不较劲了。农村的这点事儿谁都明白。

可以打个比方，单位有五个人，就一个获奖名额，让大家选举，那结果一定是看门大爷老方同志全票当选。因为别人都想的是：自己是否选上无所谓，但只要不让自己瞅着别扭的选上就行。

当然方家庄也曾有过辉煌，而且底蕴深厚。祖上是浙江人，随朱棣从龙北上来到的北京，赐予了当年归谁大兴的这块地，因此叫方家庄。方家是书香门第，在明末时出了“方从哲”，位极人臣，内阁首辅大学士。做过的事情甭提了，毁誉参半，但方氏家族在当时确实是名门望族，之后才逐渐衰败。

方家庄之前也叫过方家坟，但这属于外人对此地的称呼，本村本姓当然叫方家庄了。也有个说法是最早这里就是方家的祖坟，后来是看坟的形成了小村落，从方家坟成了方家庄。原址应该就在现在的芳星园二小到南方庄小区的位置，也就是三环内外。一条路隔开了方家庄，但成就了方庄。

三、

方庄的规划级别什么的就不说了，简单说就是国家级，北京市张市长兼任组长。据说光设计方案就研究了半年，代表了当时中国最顶级的规划设计水平。而且这里是全国第一个大型物业社区，也是全北京唯一一个不仅没打过业主，还从一开始就净让业主欺负的大型社区。因为业主们都太牛了，净是领导或名人，惹不起。

平民拆迁户也有，基本都在芳古园，不光是当地蒲黄榆大队的，应该也有成寿寺大队的，还有就是城开公司从其他地方拆过来的。看数字前后也达到了2万多人了，占到方庄总人口的五分之一。

之所以方庄的塔楼比较多，人们都说是为了节省土地，不对。那个时代的土地不值钱，随便的盖，糟践土地的有的是。尤其是在这种城外的地方，没人拿土地当好东西。如果说节约那也不是节约土地，而是节约基建成本，也就是尽量少修路，缩短管线的长度，这样能节省成本，但和土地无关。

塔楼是今天的人们觉得有点儿别扭了，动不动的净是奇葩户型。但在当年这是时尚，无论是外观还是户型都比呆板的火柴盒板楼好看。从老年代过来的人，尤其是这些干部们，都看腻了板楼了，当时所有人都觉得港澳台新加坡的大塔楼好看，自然就得学习了。

而且从户型来说，这也是今天的人觉得别扭，不太好利用空间。但在当年无所谓，一家子没几件家具，都好摆放。想想老电影里的搬家场面，哪怕是再大的领导，一辆大卡车全装下，到了地方随便摆吧，有的是空地方。还浪费面积？那会儿是用不完，没东西可放。

其他的采光通风什么的也无所谓，在当年也不觉得有多重要。比如我吧，1994年在方庄住塔楼，觉得挺好的，没觉得一点儿别扭。因为我从小就没住过南北通透的，住到这儿就已经觉得相当好了。

人必须是享受过才懂得比较，要不然不知道什么是好东西。还有一点，一件东西好不好，是会随着时代的眼光变化的。比如现在的人们都尽量少吃肥肉，怕油大。而在1980年之前，越肥的才越好卖呢，毕竟人们都缺油水。纯肥的那是一级肉，回家能炼油，所以价格最高卖得最快，7毛多一斤呢。纯瘦的里脊根本没人爱要，柴了吧唧的谁买啊！

现在看方庄的塔楼确实是落伍了，但当年这就代表了新时代的风尚。而且房子的质量太好了，这不多说，能选到个户型好的就更好了。

四、

我当年之所以宁可跑远道也要住方庄，其实图的就是气氛。买不起还租不起吗？不光是我，那会儿很多人都租在这里，尤其是1992年之前，方庄的小三居最高到过8000租金。后来才被亚运村抢走了风头，逐渐跌落的4/5000，3/4000。那这在当年也是天价啊，要知道普通人一个月才几百块钱工资，一个月房租能顶上多半年的，相当于现在的几万块。

这气氛其实主要就是吃，之后才是娱乐。方庄是全北京第一条美食街，也是当年档次最高的美食街。但很可惜，也是全北京唯一一条不被官方认可的美食街。

原因没别的，建设得太早，各种配套设施当时都没设计，只能后加。所以主管部门怕惹麻烦，于是索性就采取了不鼓励也不过分找茬儿的态度，野蛮生长。

我有个朋友住在环岛东边，美食街后头的芳城园三区，有一阵子他老爹和老娘打起来了，一个天天举报一个不让，就是因为饭馆儿的味道。他爹是位吃主儿，就喜欢闻味儿，竟然能从油烟子里闻出是什么菜来，甚至跑到人家后厨去验证。

他娘是有点儿洁癖的，腻味死了油烟子和噪音，没少举报。据说后来只要电话一通，人家立刻就知道她是谁，直接登记就完了，都不用说话，反正也没什么用，历史遗留问题，无法解决。现在不知道怎么弄的，应该有了新的解决办法。

五、

数数我当年去过的饭馆儿吧，时间长了记得不是太清楚了。

从环岛开始，路南了把口就是全聚德，然后是标志性的金鼎轩。再之后是有个什么烤串儿，24小时的，我不太爱吃，总觉得没地摊儿上香。挨着的就是小土豆了，全北京第一家。之后路口就是刚记，开始挺好，挺大的鲍鱼20多一只，扇贝3块，三四个人200多吃的还行了，后来越吃越贵也就不爱去了。

伯爵西餐我没去过，吃不惯，也不习惯那种别扭的做派，不是人家的菜不好，而是我这土老帽上不了台面。贵友旁边是萨拉伯尔，吃没吃过我都忘了，不熟。对面就是鸿毛饺子和金汉斯，好像38块钱，还有金山城，这都还行。然后向东是独一处，去的不多，大清花算是常去，顺峰也不多。

最开始吃的就是小土豆，吃完了也没觉得怎样。第二天上班跟会计大姐吹牛，说我昨天晚上去吃小土豆了。大姐用一种看智障的眼神儿斜着瞅我，说“你没蘸糖吃吗？我昨儿晚上还吃烤白薯了呢！”

然后我就紧着解释，这是一家大饭馆儿，名字叫小土豆。那大姐又问了，这小土豆有什么特殊的吗？你真的确定你吃的土豆就是小土豆吗？

反正一顿神提问给我问懵逼了，弄得我也不能确定头天晚上吃的到底是不是传说中的小土豆。只好下班后请大姐又去吃了一次，确认，这就是小土豆，真没什么特殊的，只是个土豆。

方庄还有过一阵子元太祖，我90年代常去，多少钱记不太清了，好像是39，后来吃到了69就没再去过。主要也是胃口升级了，岁数越大越吃不动。年轻时能吃到卡在桌子里出不来，后来再去也就意思意思了。现在我都不吃自助了，眼大肚子小，怎么都觉着吃亏。

最早这一带叫八里河，好像现在的汽车站也是这名字，原址是毛线厂还是电线厂啊，反正现在特指方庄贵友。贵友能开在这儿就说明了方庄的消费档次，要不然撑不起高档商场的流量。

但这玩意儿也不能瞎吹，我有个同学家住方庄，他爸就相信两个地方，康地祥和贵友。后来办房产手续的时候上蓝岛，路过贵友，他爸大发感慨，“咱方庄的分店都开到这儿来了，真好”！弄得我这同学哭笑不得的，直琢磨，这要带老头儿上趟法国，估计也得指着家乐福说，这都是我们方庄超市的分店！

康地祥是家乐福以前的名字，或者说是两家店，都是法国的超市品牌，大概是2000年前后两家公司合并了，这第一家康地祥就成了家乐福。

北京曾经有个商业排行榜，方庄贵友和家乐福都进入了前20名。不知道是怎么排的，应该是消费额，那时方庄的消费能力排全北京第一。现在贵友也不是改名叫什么了，路过好几次没记住，也懒得进去逛了，估计没什么新鲜的。

忘了是哪年了，可能是2005左右，当时统计房价和消费力什么的。同事问我美食街里谁排第一？我以为是簋街，但拿过来一看却是方庄，一年吃了小3个亿。当时我还算账来着，这是消费有多高啊，不至于吧。后来估计是加上周边的几家饭馆了，但这也够牛的了。

簋街确实比方庄的人多，但是档次不同，方庄从开始就有商务的感觉，而到簋街吃饭基本就是夜宵，商务的话总有点儿别扭，后来才逐渐改了些。

方庄的第一家大型餐厅应该是蜀龙豆花庄，那会儿我还调侃：赶明儿我要是有钱了，对面一排开他十一家餐厅，从属耗子的开到属猪的，专门打击这属龙的。

方庄美食街后来得不到官方认证还有个先天不足，就是停车。90年代末的时候就没地方了，甚至那会儿还有专门的带路党，领着去停车，然后再坐三轮回来吃饭，也算是个乐子。我曾经见到过交警吐槽，说罚款不合适，可不罚款也不合适，弄得两头为难。但这种事儿谁都心里明白，那个年代，看老板会不会来事儿了。

六、

有人说方庄美食街之所以火爆，就是因为金鼎轩搬过来之后给带火的。拜托，搞反了好不好。金鼎轩是来赚钱的，人家没义务帮助同行。这是因为他们看到了在方庄能赚到钱才来开店，否则白给地方免房租人家都不来。

金鼎轩有一阵子我也常去，就跟例行程序似的，到了夜里哪怕是吃不下了也都走一圈儿。有一次到了那儿经理发优惠券，给了一沓子，说是每次每桌可以用一张。那我就不干了，凭什么不能一次性用掉啊？

本来我就是开玩笑逗个乐儿，领班还当真了，一板一眼的跟我解释，弄的我都烦了。于是出了个馊主意：我们六个人，是不是可以分着坐六桌？然后分别点菜，每桌用掉一张券，然后我们凑一块儿吃，行不行？

领班也懵了，看了我半天才来一句：“我相信你们肯定不会这么干的。”

对了，方庄体育场那儿还曾有个一碗居，开了很多年，这两年没注意了，不知能否熬过罩情。在我还踢得动球的年代，曾经去踢过两次，每次出来都是吃炸酱面，再来点儿萝卜皮爆肚儿，吃个肚儿圆。

至少是18年前了，有一年刚下完大雪，方庄的朋友约着去踢球。我就琢磨这天儿能踢吗，人家场子都未必开。结果大老远过去还真的能踢。说是自己弄开的门，哥儿几个进去自己清理了场地。牛叉，这得说是多大的瘾头儿啊，真不嫌累。然后跑累了就又去一碗居，一人三大碗面，现在够我吃一礼拜的。

方庄其他地方也有不少吃的，烧鹅仔，也是方庄最早一批高档餐厅，就是开了没几年，先是打招牌官司，正宗不正宗的这停了好久。然后到2000年前后终于扛不住了，还是水土不服。后来据说闹得还挺不愉快的，扯了好几年的房租官司。现在全北京估计都没有烧鹅仔了，反正我没注意到。

小肠陈，这应该还存在呢。有人说这就是当年李嘉诚大公子吃卤煮的地方，不对。当时方庄还没打出美食的名声呢，也没几家饭馆儿。那顿卤煮是在南横街吃的，后来拆了，这才搬到了方庄店。

我大概是从方庄闹腾“半份菜”那年之后就不怎么去了，也不知道谁出的馊主意，非得说是这么做节约。其实本来都知道点几个菜合适，这一弄半份菜倒糊涂了，钱一点儿没少花，甚至更浪费。

七、

先写到这儿吧，本来还想写写方庄的这些建筑的，比如什么“方庄炮楼”，没放过电影的电影院，方庄市场，物美地下的休闲广场，方庄热力站、紫芳园、Gogo、方庄公积金中心、邓小平亲自视察过的那栋楼，还有龙珠公寓当年崩盘，炒房客在楼下大哭的惨状。

对了，还有方庄的黑歌厅和地下赌场，没少坑傻大款的钱。陈芝麻烂谷子，历历在目。以后再专门回忆方庄的这些碎碎念吧。

仅供参考。

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