SOHO中国终止私有化谈判，股价创年内新低：营收10年降9成

谁是下一个买家？

8月13日晚间，SOHO中国有限公司（简称“SOHO中国”）发布公告称，因未达成共识，终止早前要约私有化事项。截止到公告日期，公司与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。或受此消息影响，8月14日SOHO中国股价跌6.74%，收盘报2.63港元/股，盘中最低见2.55港元，创年内新低。

此前3月，SOHO中国曾发布公告表示，正在与海外金融投资者洽谈，可能就公司的全部已发行股份作出全面要约。据路透社此前报道，与SOHO中国进行私有化谈判的是黑石集团（Black stone Group）。

根据官网介绍，SOHO中国成立于1995年，由潘石屹、张欣联手创建，2007年10月，公司在港交所成功上市。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，黑石此前选择收购SOHO中国，核心在于国内写字楼估值严重被低估，疫情后写字楼租金在下调，此前的估值洼地没有了。中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，SOHO终止私有化是因为价格和条件谈不拢。

对此，SOHO中国方面回应时间财经称，“暂时没有进一步的答复，以公告为准。”

280亿私有化泡汤

去年10月30日，彭博新闻报道称，SOHO中国考虑分阶段以80亿美元出售8座写字楼权益。而据财新报道称，买方团是由黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）公司所成立。当日，SOHO中国股价最高飙升26.20%。

3月10日，SOHO中国公告称，正与海外金融投资者洽谈，探讨进行战略合作的可能性，其可能导致，也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约。当日，SOHO中国股价上涨37.58%。

此前部分业内人士告诉时间财经，SOHO中国自持这些资产资金占用肯定也不少，几个建成较早的项目应该一直在寻求出售。按照现有消息显示的交易价，SOHO中国的出售价格非常好，相较于此前万达出售酒店而言，价格非常合算。

5月，有媒体报道，黑石集团与SOHO中国的谈判陷入停滞。新冠疫情的爆发导致SOHO中国的业务前景难以评估，磋商已不再取得进展，债券市场的动荡也引发了有关融资安排的忧虑。但黑石投资SOHO中国的磋商处于初期阶段，一旦环境稳定下来，可能会重启。

从目前情况看，黑石和SOHO中国的谈判并未重启。知名地产分析师严跃进对时间财经表示，疫情之后，虽然各地复产复工在积极推进，但是写字楼市场的恢复明显滞后于商业广场和住宅市场，这显然会影响相关项目收购的性价比。严跃进预计，写字楼市场真正恢复的阶段或要延迟到明年下半年。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平也表示，目前中国市场住宅在一二线是增长的，商业在疫情的影响下大起大落，而写字楼影响是持续下行。

5月举办的SOHO中国2019年度股东大会上，潘石屹也提到了新冠疫情给SOHO中国带来挑战，其表示，上海四个项目复工复产比较好，已经达到疫情前的水平，北京的项目则不如上海，二三月疫情最严重的时候，租金收缴率约50%。潘石屹还称，小型公司及传统公司的退租率比较高，租金回报率确实有下降，但一些互联网和在线教育相关的公司，反而活下来了。

营收10年降9成

潘石屹是较早参与到中国房地产市场的地产大佬之一。根据官网资料，SOHO中国2007年在香港联交所上市融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2010年，SOHO中国一个银河SOHO的销售额就高达146亿元，当年营入达184.23亿元，超过龙湖集团、融创中国等住宅开发商，同时其ROE高于万科。

但经过多次战略调整，SOHO中国已远远落后当时并肩的地产公司。SOHO中国在2005年由住宅开发转型商写开发，通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长；2012年转型商写自持，经营发生显著变化。

中达证券研报表示，SOHO中国自2012年从“销售”转型至商业写字楼“自持”后，收入结构方面，SOHO的销售贡献占比由2009年的99.1%下降至2019年的0.5%。盈利能力方面，SOHO周转速度下降，权益乘数较低，ROE快速下降，2009年SOHO和万科的ROE分别为21.1%和15.4%，2019年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面，SOHO在进入完全自持阶段后现金流压力较大，2014年起多次出售物业以平衡现金流。

营收方面同样如此。虽然2014年起，SOHO中国租金收入增加了3.3倍，但SOHO中国的整体营收却急剧下降。SOHO中国营收最高为2010年的182.15亿元，2014年SOHO中国营收跌破百亿，近几年均未超过20亿元。

SOHO中国2019年营业额为18.47亿元，相较于2010年，公司营收下降了89.86%，净利润仅13.31亿元。2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，较2018年下降了6个百分点。潘石屹多次表示，办公楼的租金回报率大概3.3%，但资金成本目前是4.8%。

SOHO中国近年来连续抛售项目的同时，并未拿地开发或并购土地、项目，去年建成的北京丽泽SOHO还是2013年竞买的地块。但SOHO中国近年来持续进行高比例分红派息。据《中国经营报》此前计算，2014年至2019年期间，SOHO中国累计实现归母净利润135亿元，累计现金分红总额超过了126亿元，按照潘石屹、张欣夫妇所持股权份额计算，期间二人从SOHO中国累计取得了接近81亿元现金分红。（北京时间财经 陈世爱）