海外房产投资必看！东南亚六国投资优势对比

“泛亚铁路”是1995年时任马来西亚总理的马哈蒂尔提出的倡议。此倡议意在修建一条从中国云南出发的铁路，途经缅甸、老挝、越南、柬埔寨、泰国、马来西亚，直达新加坡，串联起整个中南半岛。更多资讯点击外国买房网

倡议提出后，很长一段时间一直处于前期论证和准备阶段，并没有实质性进展。直到2013年中国政府提出“一带一路”合作倡议，也伴随着中国高铁技术的成熟，泛亚铁路的建设才真正开始被提上日程。

2015年，中老铁路、中泰铁路相继开工，预计2021年底竣工通车，到那时，中国与中南半岛六国的贸易往来将会更加频繁。掘金东南亚，享受这些国家经济增长的红利，是我们不容忽视的投资机会。

本文将对这六个国家（缅甸、老挝、越南、泰国、柬埔寨、马来西亚）的政治制度及宗教信仰、宏观经济、货币、股票市场、房地产等分别进行对比分析，帮助有志于在此地投资的机构与个人提供一些参考。

政治制度及宗教信仰

所有的投资最终都是在赌国运，所以一国的 政治稳定性、宗教文化环境 是首先需要关注的重点。

从政治制度来看，越南、柬埔寨、老挝政治相对稳定。但中越两国由于历史原因及南海主权问题，导致越南民众对中国并不友好，其国内多次发生“排华暴动”：

在如此频繁的反华暴动下，中国人去越南投资会承受比其他国家的投资者更高的风险，不仅是投资风险，还有人身风险。更多资讯点击外国买房网

缅甸国内政治最为不稳定，内部战乱和压迫事件频频发生，尤其以2017罗兴亚难民危机为典型，缅甸政府由此饱受国际舆论批评及政治压力。

相比之下，泰国虽然政局动荡，军事政变频发，多亏泰国国王的调节缓和，使得政变极少影响本国经济的发展，为泰国在国际上赢得了“不粘锅”的绰号。

马来西亚则是在2018年刚刚迎来多党制衡的政治形态，马来政府一直以来施行原住民优先的经济政策，马来原住民在社会、政府职务与就业上皆拥有一定的优先权，比如在教育方面实行以马来人利益为主的“固打制”，这种制度对外族人来说不是很友好，所以越来越多的华人选择离开，目前马来的华人占总人口比重是20%左右，较上个世纪五十年代下降了15%。

虽然目前政府取消了这个政策，但是民族情绪短时间很难改变，而且最终赢得大选的马哈蒂尔一直攻击上一任纳吉布政府过度依赖中国投资，为了选票煽动民族情绪，所以未来中国在马来西亚的投资会面临何种政治环境也很难预测。

从宗教信仰上看，泰国、老挝、柬埔寨、缅甸都是佛教国家，信仰上座部佛教的民众占多数（上座部佛教即大家口中常说的小乘佛教，因小乘相对于大乘有贬称之意，所以上座部佛教自身否定“小乘”这种说法）。佛教文化国家一般民风相对淳朴、善良，社会环境友好。

越南受中华传统文化影响深远，“儒释道”等思想在民间广为人知，是最像中国的国家。马来西亚信仰伊斯兰教的人口会相对多一些，但马来西亚也算多元文化国家，不同信仰、种族的人之间相处基本和谐。

宏观经济

从六个国家的GDP来看，泰国、马来西亚的GDP水平相对较高。

从1960年以来六国GDP的走势图可以看出，泰国、马来西亚两国的波动性非常相似，在98、08、14年全球经济动荡的时候都发生较大幅度的下滑，其他四国对于经济周期并不敏感且发展速度也很快，尤其是紧随马来西亚的越南。

越南的人口为9554万，在六国中居第一。劳动力资源充沛且低廉，使得越南逐渐替代中国成为越来越多跨国企业的新制造基地，比如三星、英特尔、松下等纷纷在越南投资建厂，这也直接促进了越南经济的增长。

单独将老挝和柬埔寨的GDP增长拿出来比较，可以看到其增长的斜率也相当陡峭，只是起点差距太大，使得在与其他国家对比时不占优势。

人均GDP更能代表一国或地区的经济发展水平和生活水平，截至2017年末马来西亚的人均GDP最高，近1万美元，超过中国8800美元，属于中等偏上收入国家。泰国人均GDP约为6300美元，也位列TOP100国家之中。剩下四国的国民生活水平要差一些，不过老挝和越南的人均GDP水平还是相当于缅甸和柬埔寨的二倍。

从2000年以来六国的GDP增速来看，缅甸以10.12%的年均增速位列第一，然而由于政治的动荡，军方的强势，让大部分外商投资敬而远之。

综上所述，我们发现，马来西亚和泰国的国民经济发展处于前列，是相对成熟的投资市场，踩坑的概率会低一些。越南、老挝、缅甸、柬埔寨虽然与马、泰的差距还比较明显，但是从GDP增速来看，接下来几年经济仍处于高速发展的状态，是掘金的好时机，当然考虑到缅甸政治的不稳定以及越南与中国偏冷的外交关系，投资时需要谨慎行之。

货币价值

货币币值的稳定性同样是投资之前需要重点关注的方面。 发展中国家货币的国际购买力低，只有币值相对稳定，才能给予外来投资者信心。 如果投资的收益还覆盖不了货币贬值的速度，那这一切就都没有价值了。更多资讯点击外国买房网

中南半岛六国都有自己的货币，其中老挝和柬埔寨在本币的基础上通用美元。从近几年这六个国家货币汇率走势图可以看出，2014年以来，六国货币多处于持续贬值状态，而且有两个贬值高峰期：一个是2015年，一个是2018年。起因都是美国经济复苏，美元走强。缅甸元和林吉特贬值明显，老挝和柬埔寨因为通用美元，而间接维持了本币币值的稳定。

东南亚这些新兴国家的经济体量小，受国际变化影响大，对于投资者来说，如果没有足够的时间对投资国家的各类优势劣势做到充分的调研，还是去币值相对稳定的泰国、越南以及通用美元的老挝、柬埔寨投资风险系数更低。

股票市场

就六国的股票市场来看， 泰国、越南、马来西亚的证券交易所成立时间较早，上市公司数量也在数百以上，相对成熟一点。 而老挝、柬埔寨、缅甸的证券交易所都是在2010年之后成立的，上市公司只有个位数，就能查询到的老挝证券交易所综合股指来看，波动非常频繁，不适合投资。

对于相对成熟的泰国、越南、马来西亚证券交易所，我们来逐个看一下投资前景。

泰国股市自2009年以来整体处于波动上涨的走势，整个2017年，受到全球股市多头上涨利好影响，泰国股市也一路上扬，全年涨幅达到15.8%，但到了2018年，由于美联储加息以及特朗普一系列政策，对新兴市场产生了很大的蝴蝶效应。

整个2018年泰国股市没有延续过去近十年的趋势，而是有所下行。截至2018年10月末，泰国股市平均市盈率为16.51，和过去历年相比，处于居中水平，较为健康。

越南股市在2016年之前一直处于不温不火的状态，2016年起，越南的股市上涨行情明显，尤其到了2017年，越南股票指数屡破新高，从700点一路涨到1000点以上，涨幅达到48%，全球排名第四，仅次于蒙古、尼日利亚及阿根廷，成为新兴市场中最受到关注的股票市场之一。

这波涨势主要受益于越南政府一方面出台政策促进国企股份制改革和上市进程，另一方面放宽了外资投资的限制，这些都直接反映于股票的涨跌。到了2018年，股指在3月份达到接近1200的高点之后，开始了大幅度回调。

之所以后劲不足，首先是没有足够数量的好股票，流动性不够，越南主板的700多只股票，真正有流动性的只有不到100只，大量的中小企业都是僵尸股；其次，活跃投资人数量少，越南民众财富水平偏低，炒股意识淡薄，包含外国投资者在内的开户人数，只占总人口不到2%，支撑不起长久的牛市。

马来西亚股市在2014年之前涨势良好，2015年受林吉特汇率跌幅超30%影响，股市也调转向下，2015年-2017年全年涨幅分别为-6.4%、0.2%、 11.8%，2018年前三季度涨幅-8.5%，股市近四年起色都不大。

在谈到政治制度的部分我们也提及2018年马来西亚大选，前总理马哈蒂尔领导的在野党阵击败了长期执政的巫统党，政权交替导致的政策不确定性，也让许多外资选择暂时退场观望。

股市一直是经济发展的晴雨表，所以本部分文字只是想帮助大家了解大盘趋势，更好地判断国内经济。对于真的有志于在东南亚股市施展拳脚的投资人，笔者想说，本篇文章不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。

房地产

房地产，一直是中国人所热爱的投资方式，投资国外房地产，不同国家有不同的政策限制。

从土地所有权来看，马来西亚是唯一一个外国人可以购买土地的国家；从房屋产权期限来看，马来西亚、柬埔寨、泰国是永久产权，其他三个国家非永久产权；从可购买的房屋种类上来看，泰国只能买公寓，老挝和柬埔寨除了公寓还可以买商铺（柬埔寨有限制条款）、其他国家可以购买任何类型的房屋，从税率来看，越南和老挝的税主要向卖方征收，而柬埔寨和缅甸主要向买方征收，税率略高。更多资讯点击外国买房网

海外购房不外乎三个目的：投资、移民、子女教育。

移民和子女教育这两方面，东南亚国家的优势就不明显了，当然，泰国、马来西亚等还是有一些好的国际学校，在移民方面也有一些优势，不过这两个国家并没有买房可移民的政策，所以这部分本文不做重点讨论。

从投资这个目的来讲，我们知道房产投资收益一般来源于两部分，买卖价差和租金回报。目前这六国的经济发展速度都很快，房价也水涨船高，每年上涨速度多超过10%。其租金收入也普遍高于国内，年收入至少为3%-4%，一些国家的良好地段可能达到8%到10%。

虽然东南亚买房这几年被热炒，大家还是应该多方查证，地段是不是足够好？当地货币贬值预期如何？房价还有没有上涨空间等等。

到此，关于中南半岛六国的对比分析就结束了，总结下来，这六国各自的投资优势为：

泰国、马来西亚经济更加发达；

越南、老挝政治更加稳定；

老挝和柬埔寨可用美元投资，美元计价的资产有利于规避汇率风险；

泰国、越南、马来西亚股市可投资；

马来西亚对购房的限制最少，泰国、柬埔寨、马来西亚为永久产权。

相应的投资劣势有：越南排华严重、缅甸最为动荡；马来西亚、缅甸货币贬值幅度大；老挝、柬埔寨经济发展略有落后。

投资者需要做的，是权衡不同国家的优劣势，选择最适合自己的投资方式。更多资讯点击外国买房网