为什么新加坡和香港对楼市调控效果天壤之别？

来源：公众号【海外眼】

香港和新加坡，这两座城市的关系有点意思。

两者都是曾被英国人统治过的殖民地，都有着优越的地理位置，都是世界著名的天然良港。香港北靠中国大陆，南通东南亚地区；新加坡坐守马六甲海峡，连接印度洋和太平洋的海上通道，都是万里挑一的“天选之地”。

上世纪70-90年代，香港、新加坡双双挤进“亚洲四小龙”行列，经济快速崛起。时至今日，两者都是亚洲的明星城市、世界排名靠前的金融中心，同时也是亚太地区重要的贸易、航运中心。

除此之外，在经济、气候、语言、城市知名度等方面两座城市高度相似，因此人们经常把香港和新加坡放在一起比较。

香港、新加坡都经历了楼市繁荣

香港与新加坡一直是各路资金和富豪的置业首选之地，尤其香港屡屡因楼市火爆而荣登头条。

据统计，最近5年，香港成交的顶级豪宅，超过60%都被内地买家买走。自2003年起，香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。

不畏金融危机持续上涨的香港房价 来源：中原地产

同样的，新加坡作为亚洲少数发达国家之一，近年来以其良好的营商环境吸引了众多海外资本的青睐。

人们涌入新加坡购买私人住宅尤其高档私宅，随着出售热潮与地价不断上涨，新加坡房价也在水涨船高，从2009年至2013年期间房价上涨高达60%。

政府调控效果却大不一样

虽然从2010年起，香港政府就多次出台政策，如加征海外印花税、收紧贷款等，以此来收紧楼市，但收效甚微。

2010年11月，特别印花税（SSD）：三年内转售要交特别印花税（15%）。

2012年10月，买家印花税（BSD）：非本地居民买家额外印花税（15%）。

2013年2月，双倍印花税（DSD）：买家持有多过一套房要交双倍印花税（换楼买家有6个月宽限期）。

2014年5月，放宽DSD，放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd。

2015年2月，收紧贷款：700万楼价以上贷款不超过6成。

2016年11月，DSD2.0：有房者统一15%印花税，外地人买家课30%印花税。

2017年5月，收紧贷款：1、贷款超过1次，新贷款成数上限降1成。2、针对主要收入来自香港以外地区的买家，要求银行降低月供/收入比1成（比如原来月供可以占收入的5成，现在只能占4成）。3、新建住宅按揭风险权重下限由15%升到25%（即调高最低首付）。

自2009年至今，香港的房价上涨超过80%，目前是全亚洲房价最贵的城市，全岛均价已经突破25万，三四十万一平米的房子随处可见。

房价高昂，挤压了普通人的生活。香港人眼中，七八十平的房子就会被羡慕地称之为“豪宅”。

50平米住着六口之家也是常有的事，晚上是双人床，白天必须收回去才能正常活动，这样的房子价值四五百万港币。

虽然政府控调力度不小，但香港房价却不见下跌，上涨之势愈加猛烈。今年一季度，香港房价以同比14.9%的涨幅，位居全球城市榜首。

2018年第一季度香港房价增速领跑全球 来源：莱坊

对比之下，新加坡的调控效果则好的多。

由于担心房地产市场过热，新加坡政府从2009年就开始出台调控政策。

1.规定借款人每年按揭还款额不得超过收入的60%，由此就遏制了新加坡居民投资房产来进行投机性收入的可能性；

2.对房屋交易征收高额的印花税。2011年新加坡政府将卖方印花税的征收期限从三年延长到四年，业主在出售时要缴纳4%到16%不等的卖方印花税。

3.2013年政府开始遏制外国人在新加坡买房。它规定外国人购房必须支付房产价格18%的印花税，而之前是13%。

4.政府还将全国所有的住宅区分为自住型和非自住型，非自住型所要交的房产税要远远的高于自住型。

这些调控措施起到积极效果，新加坡房价在2013年见顶，随后便开始长达数年的缓跌。

直到去年3月，新加坡政府突然宣布降低印花税税率，随后还放松了一些贷款限制，才使得新加坡房价从去年三季度开始又重回涨势。

今天，一个香港人买一套2室1厅的住宅，大概需要花上十九年的家庭收入。而在新加坡呢，大概只需要花五年到六年。

显然，近年来新加坡房价走势更为平稳，更容易吸引亚太地区的优秀人才到新加坡去创业。那么是什么原因造成这种不同呢？

一、可用土地面积不同

香港可开发面积小于新加坡

两座城市同是弹丸之地，都面临土地不足的现状。

新加坡714平方公里的面积相当于上海市区大小。

完整意义上的香港（港岛、九龙、新界）土地合计达到1108平方公里（含填海面积），看似比新加坡多出55.2%，但实际上，可供开发建房的土地面积不多。

香港很多地方都是山地，此外光面积500平方米以上的小岛就有260多个，这些都无法有效利用。

另一方面，香港显得拥挤也是因为政府划了很大一片土地不让开发。并非真的缺土地，而是仍有大量土地储备或闲置土地没有开发。

如全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园。还有占总面积5%的农地，闲置着用来堆积集装箱也不开发，香港的粮食100%依赖进口……

据统计，目前香港用于住宅的土地只占香港总面积的7%。可用地面积天生比新加坡少，造成的结果就是，私人住宅的新增缓慢，跟不上需求。

1997至2003年期间，香港每年平均新落成私人住宅单位为26900个，楼价跌幅达60％。而在2009年至2014年期间，每年平均新落成私人住宅单位不足11000个，尽管政府不断出台政策调控，楼价依然从2009年的低位飙升了超过1倍。

二、土地政策不同

平民受益VS富豪受益

影响房价高低的关键因素是土地政策。

在新加坡，政府职能机构——建屋发展局（HDB）可以无偿得到政府划拨的土地，用来建造组屋（类似中国的经济适用房），供占人口80%的普通老百姓居住。

对组屋的定价，是以土地成本的半价，加上建筑成本为参考定价。就是说，多年来，HDB一直都在做亏本生意，让利于民。

仅2006～2007财年，HDB就亏损7.4亿新元（约合37亿元人民币），HDB的赤字由政府资金填补。

而针对高收入群体的商品房，私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。

新加坡也颁布了一些条例，防止国外的发展商在新加坡囤积土地进行炒作。它规定凡是拥有外国股东的发展商及上市公司，必须在五年内完成住宅项目的发展，并在取得相关证书后，两年内卖出所有的单元。

政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收者的利益。

新加坡组屋

而在香港，本就不多的土地还受到配额制的影响。这也跟历史遗留问题有关。

上世纪80年代中英谈判开始，英国人觉得在将香港交还中国之前，必须采取一种方式，从香港拿走它希望拿走的钱。比如抛售土地。

中国政府担忧港英政府这种鸡贼的做法，因此在1984年《中英联合声明》中对于土地政策进行了详细规定，规定：港英政府每年批出的土地应小于 50 公顷。

每年 50 公顷的配额是什么概念？仅为香港岛总面积的不到万分之五，大致相当于十个三里屯太古里的占地面积，有多小可以想见。

97年后，受亚洲金融危机的影响，香港经济下滑，为了挽救经济、提升房价，香港政府更是缩减了土地供应量。

而土地供应被政府大幅削减，却造成了香港地产巨头的垄断。从中获益最多的就是与政府保持良好关系、能从中拿地的地产商——李嘉诚、李兆基、郑裕彤、邵逸夫这些富豪正是借此崛起。

李嘉诚、李兆基、邵逸夫

这被经济学家称为裙带资本主义：即权力与资本合谋，以霸占和垄断社会的财富。

据《经济学人》研究发现，香港的富豪财富占GDP的比重接近80%，香港裙带资本主义指数远远高于其他国家和地区（排名第二的是俄罗斯）。

而地产商对于房屋的垄断也进一步加剧了房价的上涨。占有土地的人获得了最大的收益，而这显然不是一种健康的财富分配方式。

如今，香港楼市投机炒卖盛行，港媒甚至评论：香港房地产是一种宗教，教义是“你信仰，你得救”。很多香港人一辈子沉浸在这股浓烈的氛围中，成为虔诚的地产教徒（当然现在大陆也有这种趋势）。

三、公屋制度

供给不足VS居者有其屋

房价的根本问题需要靠供给解决。

曾几何时，香港的公屋制度被誉为解决房地产问题的典型，因为对普通人提供公屋，从而促进了社会生活水平的提升。

早在1954年，香港政府就已开始实施公共房屋计划。1970年代，新界地区被设计为自给自足的新市镇，也变成了安置公屋的主要场所。

1997年，当时香港楼价已是全球第一高，特首董建华为使人民安居，提出一个八万五建屋计划，即政府每年兴建的公营和私营房屋不少于85000个单位，达到10年内全港70%家庭可以自置居所的目标。

前香港特首 董建华

然而，初衷良好的居屋计划却没有遂人愿。大量的居屋投入市场后，两种不同产权模式搅乱了地产市场，加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，政府财政赤字居高不下，香港经济一片萧条。

2002年，港府宣布无限期停售、停建居屋。2006年1月，房委会决定从2007年起每年分两期出售剩余居屋。

1997年金融危机后，房价一直低迷到2003年。政府决定让房地产市场更自由。房屋政策变为大市场小政府的模式，这意味着政府只负责提供土地给开发商，同时，给低收入人群提供租赁型公屋。

现如今香港的公屋轮候达到了平均5.1年，供给的严重不足让公屋制度也难以发挥自己的作用。

香港公屋

反观新加坡的组屋制度，使新加坡人民真正做到了居者有其屋。

新加坡立足土地稀缺这一国情，然后始终以把占社会人口绝大多数的中低收入者买得起房子作为首要目标。

对占人口总数80%的中低收入群体提供组屋，对15%的高收入群体提供商品房，对5%的社会最底层提供廉租房。

而且规定：一个家庭只能拥有一套住房，且买了房子以后，房子里面必须有人居住，否则罚款5000新加坡元(约25000人民币)，监禁6个月。

购房后5年内，不得转售。5年以后如果想换套大房子，必须先把现有的房子卖掉。这就有效抑制了短期炒房。

如果居民收入提高，需要购买更大套型的组屋甚至是商品房，政府会回购其现住的组屋，再转售给其它需要这一价位档次组屋的居民。

新加坡组屋

这种做法保障了政府建房资金的高效使用，客观上稳定了房价。目前，新加坡85%的居民住进政府出资建设的组屋中，95%实现了自有产权。

四、国情不同

自由主义VS强势政府

在过去的这几年里，新加坡政府对房地产的有力调控并没有打击当地的经济发展。因为这个国家的发展的动力并不来自于土地出让和土地的增值，而是来自它的金融、它的机械和航运业的发展。

而且，投资者认为，去新加坡买房投资仍非常有收益，租售比很高。这与新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系息息相关。

而香港的房地产业却把控了经济命脉，政府收入对地产依赖度极高。虽然房地产行业诞生了众多富豪，绝大多数普通市民却过着蜗居生活。近年来新增住宅数量不断减少，难道只因政府、开发商、以及辛苦供楼的中产阶级都不愿看到楼价下跌？

从根本上说，两者制度不同，香港奉行自由主义，采用积极不干预的经济政策；而新加坡的强势政府则是一大特色，当局决策可以自上而下很快通过实施。

新加坡模式的房地产，其实就是所谓双轨制的典范。一般人不能炒房地产，有低价租屋住。富人们可以拥有，但不能短期投机。用消灭市场的方法管住投机资本的疯狂，这也算是非市场经济的标准操作吧。