巨大的价格鸿沟

新加坡（EDGEPROP）——新项目推出的高溢价扩大了它们与旧的转售房地产之间的价格差距。最新房地产发售所创下的新高，会否令今年的转售市场复苏？

第9区和第10区新推出的优质公寓，特别是在2017年至2018年上半年集体销售热期间购买的地块上开发的公寓，在各自的街区都达到了新的基准价格。其后果是：新建和转售的无地住宅（主要是共管公寓和普通公寓）之间的价格差距不断扩大。

Edmund Tie的研究与咨询高级总监Alice Tan表示，在核心中心区(CCR) 的新无地住宅，包括传统的黄金第9、10和11区，以及CBD核心区和圣淘沙湾，在设施、服务和景观方面“一应俱全”。因此，相对于那些没有任何装饰的老公寓项目，人们对新公寓项目的购买兴趣会有所倾斜，这也就不足为奇了。

新售与转售价格差距扩大

Tan指出，去年，CCR新售出的非有地住宅的平均价格为每平方英尺$2,950，比转售单位的平均成交价格高出45%，后者在每平方英尺$2,037左右徘徊。 2018年，在CCR的新物业和转售物业之间的价格差距为31%，新物业的平均售价为每平方英尺$2,560，而转售物业的平均售价为每平方英尺$1,950。

在2020年上半年推出的CCR中，有多达20个新项目，而且买家都在寻找“理想地段的优质住宅”。Tan估计，今年新的地产和转售的非有地房地产之间的溢价可能会保持在40%到45%的范围内。

如今，一个新的豪宅项目所能带来的高端价格，可以从River Valley Close拥有376个单位的Avenir（前太平洋大厦）中看到示例。在销售期的第一个周末（1月11日至12日），就售出了20套单位。其中13套是一到三居的混合房，平均每套售价为$2,960。其余七套为四居室的高级公寓，平均售价为每平方英尺$3,560。

紧邻Avenir的是Regalia，这是一栋拥有116个单位的私人公寓，于1993年完工。Regalia最近一次有记录的交易是以$218万（每平方英尺$1,792）的价格在16层购入的一套1,216平方英尺的三居室。

与此同时，在永安公园（Yong An Park），最近的一宗交易是在其中一个大楼的14层售出一套面积3,229平方英尺的四卧单位。 2019年7月，它以$608万（每平方英尺1,883）的价格转手。拥有288个单位的永安公园建于1986年，距今已有34年。要考虑到旧公寓的状况以及是否经过翻新，Edmund Tie的Tan指出。

‘以老为贵’

然而，SRI的执行合伙人布鲁斯•莱（Bruce Lye）表示，有些豪华公寓属于“以老为贵”的范畴。他补充称，这些楼盘会继续受到追捧，尽管年代久远，但仍能保持住价格，可以Ardmore Park Condo、Four Seasons Park和Claymore为例。这些楼盘建造于”奢华等同于宽敞公寓“的年代。

四季园(Four Seasons Park)位于库斯卡登步道(Cuscaden Walk)，拥有202套单位的自由产权房。去年12月，在三座塔楼之一的26层有一套6157平方英尺的5卧室顶层公寓售出了$1788万（每平方英尺$2,904）的高价。按绝对值计算，这是于1994年建成的豪华公寓中第二高的成交价。最高价是邻近的一套7772平方英尺的顶层公寓，在2010年8月的最后一个销售高峰，该公寓的售价为$2300万（每平方英尺$2,959）。

位于乌节路附近的是已有35年历史的Claymore。这栋拥有146个单位的豪华公寓于1985年竣工，买家对此公寓的购买兴趣再度高涨。去年9月，位于两座塔楼之一26层的一套面积4919每平方英尺的6卧室顶层公寓以$1520万的价格售出，这是迄今为止该公寓单套单位的最高绝对价格。这套公寓的售价为每平方英尺$3,090，是自2007年7月开发高峰期以来第二高的每平方英尺成交价。当时一套2680平方英尺的三居室单位以$855万（每平方英尺$3,190）的价格转手。

与此同时，拥有19年历史的Ardmore Park公寓的售价仍在每平方英尺$3,000以上，尽管周围有更新的豪华公寓。例如，根据 2019年12月提交的备案，三栋30层高的塔楼中的一栋塔楼，其28层有套2885平方英尺的四卧室单位以$950万（每平方英尺$3,293）的价格转手。

附近是拥有43个单位的Le Nouvel Ardmore。该项目由普利策克建筑奖得主Jean Nouvel设计，是一栋独立的36层塔楼，于2014年完工。最近的一宗交易是一套面积4133平方英尺的四居室公寓，于去年12月以$1570万（每平方英尺$3,800）的价格成交。

传统黄金地段获得青睐

富人继续青睐的第9区和第10区的传统黄金区域，这两个区在乌节路周围，例如克莱莫-阿德莫尔公园飞地；那森路及柑林路一带；以及乌节林荫大道、安古利亚公园、库斯卡登步道和库斯卡登路附近。 Lye说:“我们收到了很多关于这些区域开发项目的询盘。”

去年年底，这些地区的共管公寓的交易量有所回升。在安古利亚公园（Angullia Park） 21号，去年12月售出了两套单位。其中一套是位于该栋36层塔楼的八楼，面积3154平方英尺，有四间卧室，以$1110万（每平方英尺$3,520）成交。另一套是一个1163平方英尺的两居室单位，以$398万（每平方英尺$3,424）的价格被抢购。该栋54个单位36层的公寓于2014年竣工。

在引以为豪的那森(Nassim)地区，高净值购房者感兴趣的共管公寓是于2011年竣工的100个单位的Nassim Park Residences。最新一套易手的豪宅是一套4833平方英尺的四居室公寓，于11月底以$1380万（每平方英尺$2,855）的价格成交。

在接下来的几个月里首次亮相的是位于Keppel Land的Nassim Hill上的101套单位的19 Nassim。

同样有新的交易活动的是卓锦豪庭 (The Orchard Residences)，它坐落在爱雍•乌节购物中心和乌节地铁站的上方。这栋拥有175个单位的豪华公寓于2010年完工，租赁期为99年，地址位于乌节林荫大道。在 12月，一套位于54层住宅大楼32楼的三居室公寓单位，面积为1,808平方英尺，以$580万（每平方英尺$3,207）的价格易手。邻近的一个面积为2465平方英尺的四居室单位于10月份以$830万（每平方英尺$3,367）的价格售出。

“涟漪效应”

“在CCR新项目推出时制定的价格，肯定对二手市场上其他一些豪华公寓的价格产生了连锁反应。”Edmund Tie的Tan表示，“我们设想在2020年销量和价格将温和地复苏，其背后有持续的高市场流动性和低利率做支撑。”

2018年，CCR中的转售（2276笔交易）是新的非有地住宅销售（537套）的4.2倍。在去年的52个项目中，有20个项目建在第9、10、11区等传统黄金地段。因此，2019年CCR的新销售数量增至894套单位，而转售数量则缩减至1767套单位（见下表：“按销售类型划分的CCR未有地住宅交易”）。

在过去，CCR的大单位和顶层公寓拥有一些最低的每平方英尺价格，因为他们的大户型意味着大的绝对价标签。近几年对此类大型公寓的需求在不断上升，而且供应相对稀缺，这意味着它们的价格现在比普通公寓要高出一截。

例如，Grange Infinite的一套10,775平方英尺的复式公寓在市场上的售价为$2880万（每平方英尺$2,673）。该复式公寓位于34层及35层，原为两个独立的五居室单位，面积分别为5339和543平方英尺。业主于2008年分别以$1014万和$1033万购入该两套单位，均价为每平方英尺$1,900。

业主在顶部增加了一个楼梯来连接两个单位，并将其中一个卧室改造成家庭影院，另一个卧室改造成办公室。据说，他花了$400多万将这套公寓翻新成有八个卧室的豪华复式公寓。 Grange Infinite复式公寓的独家营销代理Lye说:“此公寓的面积、装修和乌节路的畅通景观使它成为当今市场上最独特的房产之一。事实上，这套复式公寓甚至比上面那套9462平方英尺的超级公寓还要大。

Grange Infinite于2011年竣工，共68套单位，高36层，位于Grange路。附近是Leonie Hill路上的New Futura。这栋拥有118套单位的永久产权公寓于2017年完工，于2018年1月推出，其中一套7836平方英尺的顶层公寓以$3628万（每平方英尺$4,630）的价格售出。此价格较一般单位的每平方英尺$3,428的平均售价要高，这是基于截至目前所提交的备案得出的结论。

Grange Infinite的最近一笔交易是7层的一套2368平方英尺的三居室公寓。根据2019年5月提交的一份备案，它是以$450万（每平方英尺$1,900）的价格成交。

在New Futura，最新售出的一套三居室公寓的面积为1830平方英尺，位于第9层。根据2019年6月提交的一份备案，其售价为$618万（每平方英尺$3,379）。

转售提振？

在CCR推出的新项目可能会继续吸引本地和外国高净值个人买家的兴趣。 Lye认为，随着CCR项目的启动，预计将制定新的基准价格，转售市场的活动在今年晚些时候应该会有所回升。在十年前推出的高端公寓Urban Suites中，最大的两套4715平方英尺的顶层公寓于2010年2月的售价分别为$1005万（每平方英尺$2,132）和$1043万（每平方英尺$2,213）。

这栋拥有165套单位的永久产权市区楼房于2013年竣工。根据2019年5月提交的一份备案，该项目最近的一笔交易是:以$530万（每平方英尺$2,647）的价格出售一套面积为2002平方英尺的四居室公寓。与此同时，其中一套面积为4715平方英尺的复式顶层公寓现以$1350万（每平方英尺$2,863）的价格在市场上出售，由Lye担任独家代理。

“从最近新推出的Avenir和Leedon Green等项目的销售情况来看，很明显，人们对大型单位抱有很大的兴趣。” Lye说，“有些人为了投资而购买，而另一些人则是为了自己使用或为孩子购买。”Lye认为，具有独特属性的转售单位仍将脱颖而出。