麦安东：一个老外眼中的中国房地产20年透露出潜力巨大的市场

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东

凤凰网房产作者：王迪

“中国一向是世界上土地最肥沃、耕作最精细、人民最勤勉、最繁荣且城市化程度最高的国家之一。”早在1976年，英国古典政治经济学家亚当·斯密就在《国富论》中作下如此论断。

两年后，中国改革开放的大门轰然开启，这让曾经的断言得以实现。40年间，中国实现了从筚路蓝缕到世界第二大经济体的飞跃式发展。

在此期间，有人走出国门，寻找新机会，也有人走入中国，融入新经济的发展。“开放”以不同维度、不同方式全面展开。作为第一太平戴维斯华北区董事长，麦安东（AnthonyMcQuade)称自己是在浩浩荡荡的改革浪潮中受益的千千万万外国人之一。

精致的西装、笔挺的衬衣，配上色彩鲜量的条纹领带，绅士又显儒雅，再加上外国人独有的深邃五官，沉稳中透着一种亲切。

麦安东常常以这种形象接洽来自全球各地的同事及房地产客户。幽默风趣，思维敏捷，专业而严谨……是众多同事对他共同的评价。

1996年，当好莱坞励志电影《阿甘正传》在中国各大影院火爆上演，主人公那句“生活就像一盒巧克力，你永远不知道你拿到的下一刻颗是什么”名言回荡在无数创业者的耳畔，奋发与进取蠢蠢欲动。

正是那一年，对中国文化心存热忱的麦安东从家乡悉尼来到中国北京，从此开启了他与中国房地产市场长达20年的紧密联系。

也是那一年，中国房地产行业陷入了发展的低谷，万科狠心“瘦身”去非房地产业，绿城成名作破土动工，许家印注册成立恒大，姚振华开始进军房地产，党中央提出“住宅建设成为新的经济增长点和消费点”，以刺激房地产业的发展。一副“创世纪”式的场景正在中国大江南北迅速展开。两年之后，中国房改拉开大幕，福利分房制度寿终正寝，住宅商品化登上历史舞台。

融入中国房地产咨询服务行业之前，麦安东辗转上海、新加坡，相继从事过酒店、商业综合体、市场推广等行业，2006年进入国际房地产顾问“五大行”之一—第一太平戴维斯工作，随后长居北京，专注房地产咨询行业，在亚洲地区拥有超过25年的业内丰富经验。

长居中国，让他对中国本土文化有了更为深刻及直观的了解，在他的领导下，华北区代理业务在过去的10年内得到了突飞猛进的增长。而获得昆士兰大学MBA学位、墨尔本大学商学院市场营销硕士学位，成为英国皇家特许测量师学会（RICS）会员的经历又为其开拓了国际视野，让他可以在中国与国外两种视角中自由切换。

回望改革开放40载，麦安东称，改革开放释放了市场化经济的活力，有效刺激了居民消费，直接促使商业零售大幅度发展。零售业态由过去的百货业态升级至购物中心模式，消费者的购物选择越发多元化。

提起雄安、大湾区、城市更新、城市功能规划等热门话题，麦安东如数家珍，而谈到商业地产、写字楼未来走向，他观点同样鲜明。“在北京，至少应该在个人资产、城市和地区、国家三个层面共同促进城市更新进程。未来，在商业地产方面的城市更新将集中在两个领域——零售或酒店向办公楼的转变、旧工厂变身为创意或文化工业园区。”

从悉尼到北京，相距12000公里，直飞大约需要12个小时，此间，需横跨两大洲，一大洋。两个城市同属东半球，但分属南北半球，一个位居南纬33°55' ，一个是北纬39°92'。麦安东却在两个城市中找到了某种纽带与联系。

如今，北京已经成为了麦安东的“第二故乡”。他娶了一个中国妻子，有一个混血宝贝。他说，当初来到中国，这一决定已经远远超出了所谓的职业及命运的选择。 “我们是一个双元种族和文化的家庭，我们很爱我们的家庭。今儿晚上吃炸酱面，明晚是意大利肉酱面。完美！”

20年间，中国正在内化成为麦安东血液般的存在，而他也在见证着中国房地产市场的起起伏伏，目睹了北京住宅及写字楼的华丽蜕变，也真切地见证着中国人居方式及邻里文化的升级与转变。

以下为采访实录：

凤凰网房产：能谈谈您和中国及房地产结缘的故事吗？

麦安东（AnthonyMcQuade)：小时候，我经常在电视上看一些亚洲儿童故事。 “西游记”是我最喜欢的电视剧。我的朋友和我一放学就赶紧回家“追剧”，然后第二天在学校我们会假扮成孙悟空并重演剧中的桥段。可以说我从很小的时候就对亚洲和中国产生了浓厚的兴趣。

回顾我这一代人的成长历程，那时世界存在着很多贫困的地方，特别是非洲，所以我在年轻时就发现资本主义存在一定缺陷。这使我开始思考其他政治观点，包括共产主义和社会主义，这使我更加开始关注中国。

关于房地产，年轻的时候从事酒店行业，之后过度到商业综合体，做市场营销，随后慢慢进入房地产行业。然后，在上海、新加坡都有短暂工作过，之后又长期在北京工作，不知不觉已经在中国房地产市场工作已有20年的时间。

凤凰网房产：站在改革开放40周年的历史节点上，根据您的亲身感受，您觉得北京房地产市场最大的变化是什么？

麦安东（AnthonyMcQuade)：先从表面来看，北京房地产市场在以指数级的方式增长。从公共设施层面来看，北京城市规划的变化对市民的社交方式产生了巨大影响。随着老胡同发展为高层办公楼和住宅楼，这种城市发展的改善给普通百姓带来的红利，是其他国家无法比拟的。

除了住宅市场外，北京写字楼市场和商业零售市场也在改革开放后实现了飞速发展。

1996年我刚来北京时，整个建国门大街上只有那么零星几座大楼。直到20世纪80年代末至90年代初，北京才迎来了第一批甲级写字楼（如国际大厦、港澳中心、国贸大厦一期、亮马大厦等）并投入使用。之后的30年时间，北京写字楼市场迎来快速、稳健的发展历程，直至今日，北京甲级写字楼存量已超过1000万平方米，平均租金人民币355元/平方米/月，两项指标均为全国最高。

类似的，改革开放释放了市场化经济的活力，有效刺激了居民消费，直接促使商业零售大幅度发展。尽管早在20世纪50年代，北京就拥有了百货大楼，但直至90年代，北京的商业零售地产才得到快速的发展，零售业态由过去的百货业态升级至购物中心模式，目前北京百货商场总存量超过200万平方米，购物中心总存量达970万平方米，消费者的购物选择越发多元化。

凤凰网房产：放眼整个中国，您觉得未来哪些区域的房地产市场有较大的发展潜力？为什么？

麦安东（AnthonyMcQuade)：中国房地产市场发展非常不平衡。东部沿海的大城市，如北京，上海和广州，在早期享受了大部分红利。此后，是深圳和天津等地享受优惠政策和政府投资。最近，通过“振兴西部经济”的倡议，我们看到成都和重庆及周边地区也开始受益。中央政府对中国各地区的发展产生重大影响。

目前大家讨论比较热门的话题是海南、雄安和大湾区。然而，还有许多其他发展中地区具有投资和发展潜力，很难量化。

与高铁相连、具备新的基础设施如机场、政府投资和优惠的商业政策、或者地处战略地理位置或拥有经济优势的，以及能够吸引人才落地、实现人口净流入的这些地区将在未来10年的下一波发展中处于有利地位。

凤凰网房产：作为“千年大计、国家大事”的雄安新区现在可谓是一片“热土”，您如何看待未来雄安新区的发展前景？它可能成为下一个深圳或者浦东么？

麦安东（AnthonyMcQuade)：1996年，我来到中国，看到了深圳改革开放的力量和浦东发展的开始。当邓小平第一次正式提出建立深圳特区的主张时，中国的经济基础处于很低的水平。现在中国是仅次于美国的第二大经济体。雄安绝对是从一个完全不同的基础起步，所以我认为我们不能期待取得同样的结果。

深圳的改革发展是关于开放制造业，浦东是专注于金融服务。雄安有不同的价值定位。随着北京人口、污染和生活成本的增长，北京计划进一步限制房地产开发和人口增长。因此雄安的出现，更关注本地需求——释放首都发展压力以及京津冀协同发展带动区域内的增长。

许多国有企业已经或正在计划在雄安地区布局或投资，随之激发其合作伙伴和服务商们的需求。这是一个良序发展的过程。但是，它还需要经过深思熟虑、综合策略、政府激励和优惠政策来鼓励发展。还有在基础设施上，我们需要更多努力。

凤凰网房产：雄安周边很多城市已经进行了精准的功能规划，您认为新区规划应该是以政府为导向，还是留给市场去决定？

麦安东（AnthonyMcQuade)：一定的良序发展规划是必要的。高楼大厦看起来很美好，但仅靠这些无法留住人才，我们需要让这座城市宜居。因此，必须要有整体规划。城市规划也面临挑战，需要当地政府具备振兴产业发展的能力及魄力。

凤凰网房产：在存量时代来临的当下，国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向以存量房交易为主的时代。您觉得如何更好地推进城市更新进程？

麦安东（AnthonyMcQuade)：特别是在北京，我认为至少应该在个人资产、城市和地区、国家三个层面共同促进城市更新进程。

例如，老旧的大杂院和棚户区正在经历重建，以提供更实惠、更优质、更安全的居住条件。2018年在全国范围内规划改造580万套老旧住宅单位。如果改造得当，这会为该地区建立更强大的经济基础，从而产生税收收入，带来更多的基础设施和经济活动。这会形成良性的经济循环，从而为所有涉及人群带来益处。

另一个例子是，现在北京一些特定区域，政府限制新项目的开发。有些项目处于闲置状态、未得到充分利用或没有履行职能，阻碍了本可以造福经济或社会的项目发展。相当多的项目已经进行了转变，比如盈科中心及东方金融中心等。还有更多的项目正在筹划中，如雏菊金融中心和W 酒店等。不仅在市中心周围，在郊区我们也看到旧工厂正转变为创意、文化园区，如北京的798艺术区就是一个很好的城市更新案例。

凤凰网房产：我们也看到2018年以来多个城市发布了因地制宜的房地产调控政策，政策调控的初衷在您看来是什么？对市场会有什么样的影响？

麦安东（AnthonyMcQuade)：中央政府希望实现的基本意图是，通过差异化的政策方法，严格限制房地产价格的过快增长和投机性购房活动。不同城市的房地产调控政策将会越来越有针对性，不同城市之间甚至同一城市的不同区域的政策也各不相同，因为地方政府希望通过调控政策更好地规范当地房地产市场的发展。

北京和上海等一线城市，以及一些经济发达的、存在人口净流入的二线城市，如杭州等，将继续实施严格的调控政策，旨在为过热市场降温稳定房价。同时，三线和四线城市和乡镇将重点关注于减少未售出的住房和去库存。

凤凰网房产：新的政策环境和市场环境下，第一太平戴维斯在华北区域有何发展规划及战略布局？

麦安东（AnthonyMcQuade)：我们喜欢与具备创新精神和创意理念的客户合作，并不断找寻与更多的伙伴们合作的机会。尤其是那些追求开发更优质项目、改造规划不佳或管理不善的项目以发掘其全部潜力的客户，这会是双赢的局面。

除了发展业务以外，我也热衷于打造一个公平和开放的企业文化。希望员工充满激情地工作，相信自己可以有所作为。不是每个人都可以成为明星，但我们可以确保每个人都有平等的机会。

快问快答

Q：喜欢中国吗？对中国有何印象？

A：我非常喜欢中国。就像任何生活在一个国家很久的人一样，有好有坏。对我来说，我最喜欢的地方不是大城市。我去过云南、贵州和四川，穿过小村庄、与当地人交谈、闲逛，是我对中国最美好的记忆。很遗憾，大多数外国人仅看到大都市的景象。对我而言，中国的灵魂在全国各地的郊区和小乡村。

Q：最大的爱好是什么？

A：为朋友和家人下厨；任何我女儿在周末喜欢做的事情。

Q：相信星座吗？觉得星座能不能解释自己的性格。