富力缘何频频逆势接万达项目？是否存其他抽屉协议？

1月下旬,冰天雪地里的哈尔滨氤氲着万达集团董事长王健林的赤子之情。

在万达2017年的年会现场,王健林先是在一片数字矩阵和辉煌业务清单中自证清白。随后当《歌唱祖国》的音乐响起,已过花甲之年的王健林更是潸然泪下,不能自已,“心潮澎湃”是他对此刻心境的抒发。

王健林“歌唱祖国”的声音是响亮的,从言语贯穿行动。

逆势接盘

这场年会前5天,万达“海外巡回卖场”刚来到英国。

这一次它的节目是以近乎腰斩的价格将伦敦ONE项目嫁作他人。

这是万达出海的首个项目。

2013年,万达花费了9000万英镑从爱尔兰Green property公司处收购了“伦敦ONE”项目所在的地块及其附属建筑物。

此次万达以3560.9万英镑(约合3.15亿元人民币)出售集团伦敦物业项目的控股公司60%股份。

按照公告,万达酒店发展(港股00169)目前掌控该项目60%股权,另外40%由万达商业地产(香港)有限公司持有,而万达香港目前已订立类似协议出售该项目公司余下40%的股份,每股价格将与此次出售相同。也就是说,伦敦ONE项目的整体股权代价约为5934.8英镑(约合5.25亿元人民币)。

这一行动吹响了万达逐步清偿全部海外有息负债的号角。

资产变卖在市场看来,除了偿还债务,更是一场表态与回应。毕竟,半年多前的那场银监会排查海外并购风险中,万达首当其冲。

它减速下降以期增强行驶过程中对于安全的免疫力。

然而曾和王健林推杯换盏的富力集团董事长李思廉却选择了背道而驰,在万达开启“海外大撤退”的浪潮下,富力接盘不停,一一笑纳。

2017年3月的业绩会上,提及富力在海外的销售金额,李思廉用“九牛一毛”加以形容。

显然,他并不满足于这一现状。

随后不到一年时间里,富力豪掷6.476亿英镑(约58亿元人民币),连下四城,布局英伦。

2017年3月22日,富力以6000万英镑的总价,收购了位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块,这是富力在英国开发的首个住宅公寓项目。之后富力将进行投资开发,建造1000套住宅公寓,项目总价值约为5亿英镑。

仅仅半个月后,4月5日,富力再度斥资1.58亿英镑,从英国地产上市公司CLS Holdings拿下了位于伦敦一区,占地3.4英亩(约1.38万平方米)的Vauxhall Square地块。

8月21日,富力和中渝置地(港股01224)联手从万达手里收购了九榆树广场地块,总交易额为4.7亿英镑,此地块占地10.2英亩(约4万平方米)。

5个月后,富力再次将紧挨着九榆树广场的伦敦ONE项目收入囊中。

这一年富力很忙,如此密集的海外接盘节奏中还于7月19日抽空和万达、融创玩了把“世纪大交易”。

7月19日是个分水岭,也像个无形的绑带,牢牢拴住了富力和万达。

7月19日之前,富力与万达并无太多交集,唯一的共性可能便是钟情于商业地产,“万达广场”遍天下让王健林盘踞“首富”宝座长达6年之久,而李思廉的执念则让富力踏错了节拍,失去了和昔日兄弟平起平坐的资本。

7月19日至今,富力三度接盘万达,以酒店项目到海外地产无一不欣然接受,成了王健林洗掉“资产转移国外”底色的及时雨。

抽屉协议?

“富力缘何频频逆势接盘”成了市场挥之不去的疑问。

《国际金融报》据此与富力方面联系,其广州总部相关人员表示,不清楚公司海外业务的发展情况,香港方面(富力为港股上市)则以“富力向来低调”为由,表示不予置评。

记者尝试对2017年7月19日当天的交易场景进行拼图还原,以期从中窥探一二。

7月19日,万达和融创“世纪大交易”现场,富力临门一脚成了新入局者。随后发布会主背景板两度遭遇更换,在三位当家碰面的小会议室里,争吵声、玻璃杯摔碎声相继传出。延迟1小时20分钟后,大佬陆续登场,留下了那张颇具代表性的合影。

参与成员增加了,方案自此改变。

7月10日,万达商业和融创中国(港股01918)的联合公告称,融创将以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等万达76个酒店。

最终版则是,富力地产(港股02777)以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,这77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期届满。融创中国以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌文旅项目等13个文旅项目的91%的股权。

这也意味着,在酒店资产包多了一个的情况下,富力的价钱反而却比之前融创中国的低了近137亿元。

更有趣的是,酒店对价的折让部分由融创中国来承担。

原来的公告中,融创中国原本以295.75亿元收购万达文旅资产包,但在签约现场,融创中国实际拿出438.44亿元收购该文旅资产包,多出了142亿元。

王健林和融创中国董事会主席孙宏斌的深谋远虑,成全了李思廉的买卖,这或许便是原因所在。

一位地产分析人士断言,类似交易协议中一定存在其他抽屉协议,否则此前酒店资产包折价转让的说法就难以成立,这其中暗藏着当事方的盘算和权衡。

该人士分析,万达很可能以退为进,以酒店项目的低价换取富力对其海外项目的接盘。否则很难解释这场交易之后,富力甘冒各类政策监管风险,两度承包万达的海外项目。

在中原地产分析师卢文曦看来,富力之所以敢逆势接盘主要是基于其海外业务的规模尚未触及指标线。

海外之殇

那么接下了这些海外项目后,富力能否让其为集团营收贡献一臂之力?

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此并不好看,直言富力的海外项目运作能力并不乐观。

早在五年前富力便着手加码海外业务,2013年底斥资85亿元布局马来西亚后,又在澳大利亚先后收购了5个项目。

在这张颇具管理层个人偏好的海外版图中,富力公主湾是其投入颇多的项目。

富力公主湾位于马来西亚新山市,与新加坡仅隔一道柔佛海峡,“香港和深圳”的概念笼罩下,碧桂园(港股02007)金海湾项目的大获成功加剧了李思廉的憧憬,富力也曾豪言一年实现50亿元销售收入。

只是与碧桂园同在新山的“森林城市”相比,富力公主湾的业绩着实惨淡。在乏人问津的情况下,销售三年仅为富力的财报贡献约莫30亿元的帮助,而碧桂园森林城市仅2016年销售额便达到180亿元。

一名三次前往碧桂园森林城市项目考察的投资者对《国际金融报》记者表示,马来西亚毕竟属于发展中国家,购买力有限,随着中国开发商的大局涌入,新山的新房供应量已经远远超越当地的需求。因此,碧桂园十分清楚目标受众的定位,在国内进行铺天盖地的宣传和导流。

他曾与数百位潜在购房者一起乘坐碧桂园的专机前往马来西亚看楼盘。在他的回忆中,第一次去的时候甚是荒凉,基本就是听规划,同行的乘客多为广东潮汕人,他们在国内已经购买了碧桂园的房子,黏性较高,此次出去旨在跟随碧桂园进行投资。

而富力则在当地市场遇冷后,才恍然将目光转向国内。怎奈自身的号召力有限,且大批意欲投资马来西亚的购房者已经选择了碧桂园,同时随着国内受众逐渐意识到马来西亚的部分楼盘存在过度炒作、投机之嫌,对其热情大减,使项目空置率显著增加。

严跃进认为,富力公主湾的折戟不仅暴露了富力规划定位中存在的不足,还揭露了其在品牌营销和渠道拓展等软实力方面的短板,而这些对于海外项目运作至关重要。

当前个人海外购房资金的审核趋严,这些项目的接盘者恐将更不易寻找。