透视TOD之变：苏州高铁新城是怎样成为区域发展样本的？

【原标题】透视TOD之变：苏州高铁新城是怎样成为区域发展样本的？

核心提示： 这座名为吾悦广场的商场，是苏州高铁新城TOD的核心组成部分之一。

11月6日，位于苏州高铁新城的一座商场开业。227家店铺人头攒动，见证了疫情之后实体商业复苏的旺盛人气。

这座名为吾悦广场的商场，是苏州高铁新城TOD的核心组成部分之一。

TOD，“transit-oriented development”的缩写，即公交交通(地铁、公交站、火车站、快轨等)导向型开发。TOD被视为治疗交通拥堵等“大城市病”的一个良方。包括东京、大阪、新加坡等国际都市，通过TOD模式的综合开发不仅优化了城市空间、塑造了城市形态，更提升了城市能级、提供了城市增长的经典范本。

在中国，全球首屈一指的高铁网络、叠加大力发展“城市群”的区域发展战略，让“高铁TOD”成为令人瞩目的开发模式，前述苏州高铁新城，就是这一模式的最新成果。

2018年，国家发改委发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(以下简称《意见》)，意见要求：高铁车站周边开发建设要突出产城融合、站城一体，对TOD模式提出了更高的要求。

苏州高铁新城高质量地落实了这一要求。在这里，中央公园、会展中心、超高层城市地标鳞次栉比;业态也极为丰富，商业零售、商务办公、酒店餐饮、定制公寓、精装住宅、综合娱乐等业态一应俱全。

在建设长三角城市群这一国家战略之下，“高铁TOD”的模范生苏州高铁新城，正在成为提升区域价值、带动区域经济的一个全新样本。

辐射之变：从城市TOD到高铁TOD

从传统的城市TOD到“高铁TOD”，背后是国土空间布局的巨大变化。

10月底第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，要“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。坚持实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略，健全区域协调发展体制机制……要构建国土空间开发保护新格局，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化”。

曾在经济社会领域专家座谈会上发言的上海交大教授陆铭，也曾撰文指出：“未来需要加强以核心城市为中心的城市群或都市圈的规划和建设;放眼世界，纽约、东京、伦敦等全球一线城市都已形成了以自己为核心的都市圈，范围超过了自身行政管辖的边界，并且用网络状的轨道交通线路将自己与周边其他中小城市无缝连接。相比之下，我国几个超大城市对于周边的其他中小城市的辐射作用还应进一步提升。”

如何提升?高铁TOD是一个答案。它是区域协调发展、城市组团式发展的关键节点，相比较传统的城市TOD，其辐射半径大为拓展。

中共浙江省委原常委、浙江大学兼职教授王国平就指出：“基于我国的基本国情和经济社会发展特征，有必要将TOD理念和实践扩展到区域发展层面，来带动人口、居住、就业、土地、产业等要素的合理配置，引导区域及区域内城市的有序合理、可持续开发，进而提升区域和区域内城市发展的速度，促进区域经济社会的整体高效发展。”

以苏州高铁新城为例，苏嘉甬高铁与京沪高铁、苏湖城际与苏锡常城际于苏州北站交汇，形成“双十字”枢纽。这个枢纽同时肩负国家级高铁枢纽和长三角核心区域城际铁路网枢纽两重定位，通过与上海虹桥枢纽的战略合作，可望形成沪苏一体化复合枢纽。

专门研究苏州无锡常州等苏南区域经济的河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪，对高铁新城的建设保持着很大的关注。在他看来，苏州经济一直没有一个具有强大吸引力的核心区域，最早的发展方向是向西，之后是向东、向南，现在开始进行北向开发，相城区的后发优势就凸显出来;围绕交通枢纽、商贸、旅游资源，专业的“玩家”进场，让这个枢纽站的未来可期。

刘奇洪认为，作为枢纽站，苏州北站不仅能连通南北、沿海区域，成为苏州的对外门户，而且还因城际交汇形成都市圈效应，对投资、人流等起到一个引流作用。

在这个“节点”建设高铁TOD，具备了“内外双循环”的潜力：外循环——城际铁路23分钟直抵虹桥，4小时联动北京，吸引产业进驻;内循环——无缝对接城市内地铁、高架、快速路等微循环系统，加强了城市内外的自由连通。内外双循环，带动苏州高铁新城成为“人流、物流、资金流”的汇聚地。

对此，新城控股集团商业管理事业部副总裁黄驾宙举了个例子。他说：“蠡口目前有超过30个家具城，整体陈旧，品牌重复度高，随着区域商业和人居的兴盛，蠡口家具城的消费会有很快的提升，这就倒逼着家具城要升级，要开发品牌，要与时俱进。此外，周边的电子产业园以及阳澄湖电竞中心，都会因为周边有完善优质的商业、宜居配套，加之房价不贵，会更快地吸引人才，从而形成周边开发、产业升级、产业带动的综合效应。”

“长三角城市群的无界化未来会愈发显著，强大的产城互联综合体的落成，会形成强力的核心级枢纽地标，会令这种无界化更为提速。”黄驾宙说。

同济大学相关研究显示，当前长三角区域内有5.7万人选择跨城通勤(其中苏州-上海间占到总数的88%)，他们依赖出租车-高铁-地铁这一无缝连接系统，在家和办公之间来回奔波。

疫情带来了工作模式的巨大变化，如果在家办公的人口比例上升到10%，上海每天的跨城通勤人数达到100万，继续加强城市之间的互联互通势在必行。建立“多中心、多层级、多节点”的网络型城市群结构，在信息技术重塑工作场景的大时代背景下，高铁TOD项目大有可为。

运营之变：TOD5.0时代的能力挑战

新城控股集团商业开发事业部首席设计师余效恩介绍，世界TOD发展经历了“TOD1.0 车站的出现”“TOD2.0站楼一体化”“TOD3.0站城一体化”“TOD4.0站城商居一体化”四个阶段，苏州高铁新城可以说是“TOD5.0高(地)铁+城+产+商+居+人”六维一体的新一代模型与标准。“我们目的是对标东京、纽约、伦敦等世界都会TOD开发理念，打造高效、集约、绿色的一站式产商居TOD5.0地标之城。”

但他同时也坦言：“5.0时代的TOD项目，对企业的品牌影响力和品质营造能力提出了较高的要求。”

高铁新城的建设不容有失。作为苏州市“一核四城”的战略平台，它是举全市之力建设的苏州新门户。余效恩说，苏州北站不仅是苏州北部的引擎，更是长三角新的交通枢纽。在未来，这里将落户四大研发社区、十大创新中心等诸多产业，从苏州风格现代都市城区到枢纽型高端服务业态区，再到低碳生态可持续示范区，苏州北部正以新的样貌影响长三角城市群的历史发展进程。

怎么做?新城控股集团住宅开发事业部苏州区域公司总经理郭伟介绍，首先是跟着核心产业导入走。“科技研发、数字金融、文化创意”为主导的三大高能产业落地高铁新城，目前已吸引注册企业接近1000家，未来还将有大量高精尖产业持续导入;相应的，该企业打造的MOC芯城汇规划了“约234米超高层五星级星俪酒店、约150米甲级商务办公、总部级商务集群”等来承接这些井喷的商务办公需求。

其次，跟着人才核心需求走：大量的高知人才引进，如何让他们留下来生活得更好?MOC芯城汇规划的23万方A+级旗舰吾悦广场已经开业，人潮涌动;此外，24小时芯光里商业步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、国际智慧住区、MOC国际幼儿园、中央湖景公园等功能业态，再加上区域内南师大实验小学、苏大实验学校、苏州妇幼保健院、北河泾生态公园等完备的高端商业/医疗/配套/文教/生态资源齐聚，这些完备的国际化生活配套，让人才留得下来。

“发挥聚合效应、带动筑巢引凤、不忘因地制宜。”郭伟说。

综合体项目的建立，改变之前城市商业分布不均匀，并且品牌力、人流量相对分散的现状，带动人群效应与品牌效应聚集;通过国际企业的进驻、领先的国际视野、大量引进国际著名商业品牌与国际经营理念，筑巢引凤，吸引人才到来。

业内专家指出，要想做到这些，对企业的综合能力提出了三点要求：

第一，TOD项目在500米步行可达范围内，商业是核心业态，强大的商业运营能力是做好TOD的关键。

以前述吾悦广场开发企业新城控股集团为例，截至2020年10月25日，在商业运营方面，这家公司已开业及在建商业综合体项目144个，进驻城市110个，目前已形成一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、招商落位，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力;2020年上半年，实现吾悦广场租金收入21.32亿元，同比增长22.46%。

第二，TOD 项目对于居民的价值是创造集交通、商业、办公、娱乐、居住、开放空间多功能复合的便捷生活社区，并且步行可达，这就要求TOD项目范围内需要有多元化的业态组合。

这也是新城控股集团的拿手之处。这家企业自有业态丰富，除传统的商业外，还培育了康养、产业、教育、影院、文体等多种创新业态，可以为TOD混合宜居社区的建立提供多种可能。

第三，TOD项目规模大、周期长，涉及的土地储备、研究、设计、建设、管控和运营环节众多，资金投入大、回报周期长，带来较大的资金压力。坚持稳健财务策略的新城控股集团，资金成本、负债率水平保持行业低位，也保证了在长时间内能够持续投入。

设计之变：根植古城文脉 重现“姑苏繁华”

走在这里的街区中，立体连廊蜿蜒穿梭，将地块串联成一个连续的商业活力带。

这里有热闹的广场、悠闲的露台、围合的庭院、曲折的长廊，更有潺潺流水。置身其中，处处能体会到园林的空间意向。 从中央公园看过来，则宛如一幅展开在高铁中轴线上的现代“姑苏繁华图”。曲而不幽，华而不喧，传统文化的传承脉络清晰可见。

根植于深厚的历史风韵和水乡肌理，是5.0时代高铁TOD代表作苏州高铁新城的一大亮点。

以苏州高铁吾悦广场这个吾悦A+级旗舰店为例，项目针对苏州发展古今交融的城市风貌特征，提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合;在“玉佩”般的建筑造型与古典的空间精神里，以“探贝姑苏”为设计理念，高度提炼历史风韵与特色水乡的古城肌理：水、韵、贝符号元素，经过现代化设计手法植入其间，构建个性鲜明、魅力独特的城市新名片，在国际繁华之上，也植入了苏州生活的烟火味。

余效恩表示，好的商业综合体，应该是物质的、视觉的、精神的综合性享受。超越了传统线下与网络商业所带来的消费体验、生活品质的升级，更让场所融入了苏州的记忆;不仅是商品买卖的融通，更是生活与艺术的交织，当近百万人的生活、记忆交融在一起，便展开了一段新的历史。

约500米的芯光里特色街区，以音乐主题为艺术演绎，涵盖四大业态定位，规划为岛式退台创新商业，“一岛一主题，四面全临街”，拥有“童趣国、青春社、私享汇、全家福”4大主题特色化强体验的业态组团。

另外，为了实现500m商业街区无障碍通行，提升顾客休闲游逛体验，四个地块通过天桥步道系统相连，尤其在中央河道处打造水街节点，与北侧中央湖景公园联动，形成活力商业空间节点。而在建筑空间语言和形态语言方面，地块建筑群体南高北低，融入环中央公园建筑群， 并形成外高内低，向中央公园汇聚的空间层次。

地块塔楼高低错落，融入并丰富环中央公园天际线层次也是其亮点。裙房强调水平方向上的延展，立面语言以横向线条为主，线条局部有节奏的扭转，宛如丝绸般飘逸灵动，又像江南平静水面荡起的波纹，增加立面细节。玻璃幕墙的细节也经过仔细研究，明隐框交替，丰富立面层次。

塔楼立面语言简洁有力，采用挺拔的竖向线条，其余为横向线条。与裙房呼应，塔楼横向线条局部也有规律的曲线变化。次地标立面语言为竖向线条，为了加强挺拔感，竖向构件做了折线处理，因而形成了独特的、类似苏绣编织一样的纹理效果。

设计上的用心之处，也得到了来自REARD GLOBAL DESIGN AWARD (REARD 全球地产设计大奖)的肯定——苏州高铁MOC芯城悦街项目顺利入围了REARD全球地产设计大奖。

黄驾宙认为，一座优质的购物中心，能带动区域消费与经济发展，甚至引领一个新兴商圈的形成，乃至成为整座城市的新名片，对于区域形象、城市形象、城市整体发展影响深远。