窗口期只有3个月，东莞急急如律令，我先干为敬，你请随意

1开篇

先重复一下我当下的购房观。

能南不北。

能东不西。

万亿GDP和800万人口是城市门槛。

城市群>中 西 北 孤立型大城市。

只看人口净流入的城市。

放弃供应量太大的城市。

在这个城市以产业论地段选地段。

然后，当下，这个节点。

价格来到了2020年以来的最低点。

政策来到了2020年以来的全面大宽松时点。

对于满足以上条件的城市来说，面对未来5年，现在就是最佳的入场时机。

要知道，划重点，这一波放松是会用力过猛的，所有不会持久的。

一是购房资格，二是限贷和首付政策，三是低利率时点。

2022年的股市和基金，已经教育了很多不敬畏专业、不敬畏市场、不敬畏楼市、瞎折腾乱投资的人。

不多说。

没有哪个国家可以告别房地产，房地产在任何国家都是支柱型产业。

没有哪个国家的年轻人买房就可以轻轻松松，容容易易。

日本、新加坡、德国、新西兰，可以举出任何国家，都做不到。

所以，理性看待，要认识到我们都是普通人，要接受普普通通的投资，要接受普普通通的回报，这样，才会不被割韭菜、带偏、跑偏。

2两段话

封控在家，我在破竹APP发过两个随笔，原文不动转过来，是我的内心独白，也是我真实的思考。

第一条，

今年股市的变化，相信教育了很多瞎投资、不敬畏专业的人。

1、其实，绝大多数人都是普通人，这是我们要承认的。

2、其实，绝大多数情况下，我们赚钱，赚的是长期主义的钱，也是价值投资的钱，也可以理解为央行超发的钱、每年通胀的累加。

3、而想赚这个钱，就必须要长期，必须要价值投资，就是巴菲特那套，远离华尔街，一个人呆在奥马哈，远离诱惑，远离刺激，远离高频交易。

4、但，人性的劣根和弱点，有多少人能真正的抗得住？

5、你晚上和市长吃了个饭，市长说了今天考察了这个上市公司，非常好，股价会涨。

6、你认识了一个操盘50亿的基金经理，他告诉你说，有一支股票要大涨了。

7、人性是什么？有一个特征就是损失厌恶，就是赔1万块钱的痛苦远高于赚1万块钱的快乐，这是人性，所以，在下跌的时候，人极容易高频交易，卖出赚钱的，留下套牢的，每天痛苦，最后再割肉解套。

8、而楼市，恰恰因为流动性差，在市场不好的时候你想卖也卖不掉，情绪不好的时候你再损失厌恶也卖不掉，反而能够穿越周期，帮你赚钱，逼你成为一个价值投资者和长期主义者。

9、所以，记住投资的6个字：顺大势，逆人性。

第二条，

依着 顺大势 逆人性的6字投资哲学来说楼市。

1、2022年的现在，放眼未来，很多城市都是面向未来5年最好的入手时机，这是确定性的结论，只是你是本地刚需和跨城投资配置的区别而已。

2、很多人会以疫情、失业、收入、老龄化、城镇化率、人均面积等等来理论，不值一提，也不值一论。

3、同样的这些伪争论，早就在韩国、德国、美国、澳洲、爱尔兰、西班牙等这些国家的楼市泡沫中都争论过几次了，但不值一论，一直涨，涨到你不服，专治你的伪逻辑。

4、以上先讲的是人性，人特别喜欢听自己想听的逻辑和答案，人特别想看别人的笑话和悲惨下场。但投资，你要先学会逆人性，就是比你NB的人大概率不会比你更SB。

5、什么是大势？货币永远超发，MMT也是大势，人口继续涌入大城市，年轻人继续到大城市奋斗和赚钱，通胀永远存在，而且当下还是全球大通胀，房价也是一个货币现象。

6、什么是大势？就是当下全面性的楼市政策放开放松，限购限贷限售利率的全面放松，有可能会形成一股用力过猛的劲，这就是窗口期。

7、一是价格还在底部，开发商还在嗷嗷待哺，等着你刷卡援救，二是政策全面在放松，楼市情绪正在反转，预期一旦反转，窗口期关闭。当下就是窗口期。

8、只看人口净流入的大城市，再放弃供应量巨大的大城市（重庆），只看核心板块（就业中心辐射范围），只看供小于需的板块（有二手市场、或接近全二手市场）。

9、能南不北，能东不西，万亿GDP和800万人口是起步要求，长三珠三城市群>中部西部北部孤立大城市，跳着买（努力筹钱能4万不3万，能3万不2万的买），当下阶段，最贵的其实最便宜，最便宜的其实最贵。

10、我是坚定践行者，今年干了一套郑州（10%低首付），干了一套苏州（用本科人才资格买高铁新城），马上要干东莞。

11、敬请耻笑者继续，敬请不屑者继续，我只管奋力前行，相信常识，持续学习，用对冲策略不断建仓。

我的财富圈是要付费才可以看到的，虽然今天拿了两个放到公号上免费一下，相信购买过的朋友也理解，毕竟，我的财富圈已经发过400多条了，拿2条，小意思了。

3划重点

我在上面第2条随笔里说了，下一套，干东莞。

今年我已经买了两套房了，一套是3月购入的郑州（单价16000，适合河南地市人、或在北上深漂着的豫籍河南人），一套是4月购入的苏州高铁新城洋房（单价30000带装修，适合全国人的跨城配置，资产配置，绝对核心）。

东莞将是我的第三套。

1、东莞是什么？

大湾区核心城市，

临深城市，

万亿GDP城市，

1000万人口城市，

产业升级很好的城市，

妥妥的符合我此刻选择城市的标准。

2、东莞还是什么？

用这个表格去理解一下，为什么我此时会买东莞，而不会考虑武汉、重庆等大等城市。

一个万亿GDP千万人口的东莞，2017年至今，一年也不过成交4-6万套房子，而别的同级别的城市呢？

都是动不动20万套的成交！

2021全年住宅成交套数，

武汉21.6万套，

重庆21.41万套，

成都19万套，

杭州18.7万套，

南京10.95万套，

郑州10.8万套，

惠州10万套，

苏州7.6万套，

东莞4.3万套，

而这，才正是东莞的价值之所在，也是东莞房产很硬的原因之所在！

用这个数据去理解一下，东莞VS重庆VS惠州VS武汉。

别杠，仔细想想。

3、东莞还是什么？

东莞刚刚放松了自己的政策，以疫情的名义，可以补社保，补半年社保，即可买房，但目前政策，仅限7月底之前的补社保才可以。

东莞51执行新政内容：

1.恢复个税购房，认社保和个税。

2.逐月连续缴纳调整为累计缴纳。

3.首套房，前两年社保或个税累计满12个月。二套房，前4年社保或个税累计满36个月。

4.人才购房，本科，初级，技师均可，首套，前2年累计缴纳满半年，二套，前3年累计缴纳满24个月。

5.新入户，可即刻买房，取消半年限制。

6.疫情时间的认定为2021.12-2022.4月，2022.5-7月，为补缴期，7.31前补缴社保或个税，逾期不认。

所以，价格是摩擦之后的底部。

政策，是刚刚放松打开的头部。

此刻，全国的疫情还在为政策、价格做着掩护。

而且，政策窗口期只给到了7月底，逾期不认。

所以，东莞，急急如律令，我是先干为敬了，其它的随你。

4如何搞？

问题是，东莞应该如何买？

首先，今年刚过元宵节，我就带队去了东莞考察，在广州东莞佛山一共考察了10天（本计划15天的），撞上了大朗疫情，无奈从广州撤了，余下了白云区下次考察。

所以，对于东莞，我是有当下最直接的了解和调研的，也是有发言权的。

我先亮出我直接的观点。

1、全面放弃临深。

2、松山湖第一。

3、中心城区第二。

4、滨海湾第三。

5、其它第四。

答案够明了了吧。

为何要全面放弃临深？

其实，临深、环沪、环京，都是伪概念。

小白、新手、专业程度浅的才会在意和关注这些概念。

用一句大白话来告别临深吧：所有来到临深的人，都是为了回到深圳，或是为了回到松山湖、南城。

所以，体会一下，应该就明白了吧。

昆山花桥，上海10号线早通了10年了吧，又能杂着？2017至今5年下跌，上海涨，花桥跌，上海不涨，也跌。

所以，东莞本轮调整，临深是回调最多的。

所以，敬畏投资，相信专业，听米公子的，全面放弃临深。

然后，先说也可以放弃的滨海湾新区吧，为何？

滨海湾新区，远期不说，周期长也不说，关键是没有供应，没有新房，大家都知道规划好，未来NB，但没个毛用，因为没有供应，有的几个供应还是在村里，未来的界面改造需要更长的时间，真正的滨海湾新区没有楼盘。

未来会有华润的一个TOD项目出来，这个可以关注，是滨海湾核心区，但一是不知道啥价格，二是不知道啥时候。

所以，无房，先暂时放弃滨海湾新区。

其它的沙田、厚街、石碣等，都不算东莞核心，咱去配置资产，要的就是核心资产，边缘性的，不要的，没啥意思，只有核心的，才有稀缺性。

所以，只剩下两个。

1、大松山湖地区（松山湖、大朗、寮步、大岭山）

2、中心城区（南城、东城、莞城、万江）

也就是在这两个地方来分析了。

这个图，也完全说明了东莞的三个核心资产在哪里，当滨海湾没有新房时，就全面关注松山湖和中心城区即可，其它的，都是伪概念，伪核心，买了也是一场瞎折腾，也许不会亏钱，但跑不赢东莞的大势。

下图是东莞南城未来CBD规划，绝对的高大上，目前的界面也是非常不错的，也是很经得起看的，只不过，产业以银行、金融为主，产业类型和松山湖大不同。

就城市界面来说，中心城区>松山湖。

就产业来说，松山湖>中心城区。

但咱都扪心自问一下，界面改变容易，还是产业落地容易？

答案是：界面改变易，产业落地难。

而松山湖片区的城市界面，正在急速的改变过程中。

还有一个原因，中心城区的南城、东城也没有什么新房子，有的也都要4万+，华润最后一期开盘的47600元/平还要靠抢，鹏瑞天玥广场说要要卖到6万+。

但莞城、万江便宜，有3万的房子，但问题是，没有产业了。

这万万不可。

松山湖，放在全中国，未来也是没几个对手的。

华为早期入驻的松山湖南部，早已容不下松山湖的野心，开始四处扩张了。

华为不是松山湖的全部，只是松山湖的大哥，也是松山湖的旗帜。

图中，面对未来的大湾区大学立足湾区，面向未来。大湾区大学（松山湖校区）将依托优越的地理位置和丰富的研究资源，建设“学科+大科学装置（科研机构）+龙头科技企业”科教产合作共同体，打造成活力迸发的创新源头、人才港湾。

图中，还有全国唯一的国家级实验室，散裂中子源实验室，当年中国的科学家到日本学习想看一下，被日本拒绝，回国后下决心自己搞了一个。

图中，还有，广东省一共规划了四个省级实验室，深圳的对标下一代信息技术在南山，广东的对标生物和健康在科学城，佛山的对标高端装备制造在三山新城，而东莞的对标新材料就在松山湖。

图中，还有东莞理工学院、广东医科学大学、北京大学光电研究院、香港城市大城（筹建）等等。

再来看一下松山湖片区的产业分布。

来源：东莞房姐

在大松山湖片区中。

松山湖核心区>大朗=寮步>大岭山。

松山湖核心区，很好，问题也是，无新房。

其它排序和选筹，还是地段、产业、配套、规划的综合，以及，松山湖北站CBD的权重和规划。

松山湖重心向北

来源：东莞房姐

松山湖北部CBD已经开始展现了，35万方的华润综合体，包括万象汇商业中心、240高写字楼地标、酒店，今年就要开业了。

2022开业的华润万象汇

松山湖向北，松山湖大道权重很高，沿线是松山湖CBD、山姆会员店、华润万象汇、东莞银行等，全在这条线上。

上图所示，松山湖CBD西侧还在规划中的创意生活区，规划有300米高、150米高的地标建筑，届时对于整个松山湖城市界面的推动是立杆见影的。

上图，再次标注提醒了东莞的核心及位置，所以，任何选筹，一是不要离这个城市最核心的地段太远，二是不要离这两大CBD太远，三是不要偏离城市的发展主轴。

上图中的科技创新轴，是最夯实，也最实在的，有现在，有未来。

再综合轨道、产业、配套、开发商、产品、价格、规划，果断下手即可。

来源：东莞房姐

东莞是镇区型经济，上图标注了2021各镇区的价格，也标注了各镇的地理位置。

其实一切都是常识，不存在所谓的洼地，好的就是贵，贵的就是好。

松山湖，主要看寮步和大朗。

中心城区，主要看南城和东城（莞城主要是老房子，万江偏离了主方向）。

基于价格，房源可选，未来空间。

来源：东莞房姐

再来看人口，也就知道为什么直接放弃了貌似离松山湖CBD很近的东坑，因为，没人。

所以，寮步和大朗相对更为推荐，价格更低，随着松山湖界面一步步改变，未来的价值也会进一步夯实，并逐步靠近松山湖核心。