下一代高级住宅长这样

一季度“深蹲”后，二季度我国经济迎来强劲复苏，GDP同比增长3.2%，第一大行业房地产行业在5月份已恢复至去年水平。不少房企增长势头还十分凶猛，似乎丝毫没有受到疫情的影响。以同比增幅看，今年上半年金茂、绿城、金地、龙光、世茂等房企，都实现了10%-50%的增长，表现比2019年还好。

为什么这些企业表现这么好？各种原因有很多，但是，他们至少有一个共同点，那就是以强悍的产品力为业内外所熟知。

今年上半年，康桥集团也实现了不错的销售业绩，销售额达到147.7亿元，排名第72位（来自中指院）。

过去，商品房供不应求，只需要粗放满足居住属性即可，开发商之间的竞争更多是资本、土地层面的竞争。

随着房子告别整体短缺的时代，消费者对产品变得越来越挑剔。产品力正成为核心竞争力。什么才是好的产品？如果说，粗放满足居住属性是1.0阶段，现在则已经进入到精细满足居住和生活价值的4.0阶段。

康桥的复购推介成交率高达67%，就在于其早已从追求实用、标准化等基本居住，走向满足人们精神、情感、体验深层次美好生活需求。对居住品质和生活品质的探索和创新，康桥从未止步。从首个品质项目康桥花园，到中原别墅名作康桥林溪湾，再到中国顶豪人文之作康桥诸子庐等业内经典之作，先后打造了别墅、洋房、高层等多种业态， 目前，康桥集团已形成TOP系、V系、G系、C系和X系5条产品线，诸子系、湾系、墅系、园系、城系、溪系6大产品系列。

2017年，康桥集团更是推出人文住宅白皮书《格5+》，涵盖5大体系、26个二级标准及百余项标准条文子项、105页内容，将康桥品牌及产品体系进行了系统性的梳理和升级，以此推动产品体系不断更新迭代。

康桥人文白皮书《格5+》

其中，“观”即景观，指的是运用5R景观体系（尊重自然、尊重感受、尊重体验、尊重健康、尊重人文）来铸就全龄和谐社会。这一点在康桥TOP系首发作品湾系中表现得淋漓尽致。

康桥湾系聚焦一二线核心城市，追求设计美学和墅居生活，湾系产品的建筑设计、景观概念设计、室内装饰设计均由全球顶级设计团队担纲设计，比如SCDA就是全球排名前3的顶级设计团队，其在世界各地有大量豪宅代表作——北京的梵悦万国府、曼谷的悦榕轩、东京港区公寓、新加坡ANGULLIA PARK、纽约Soori High Line…

康桥集团湾系发展阶段与典型项目

经过十余年的迭代，康桥湾系产品已经从价格标杆，现代化、大师，走向国际化。即将推出的康桥香麓湾项目是SCDA的最新力作——对标纽约ONE57、伦敦海德公园一号等国际住区，也是康桥集团最新一代的湾系产品……SCDA和康桥是如何打造国际化豪宅的？下面，明源君通过来香麓湾项目来进行详细剖析。

由左至右，分别为纽约ONE57、伦敦海德公园一号和香麓湾

规划上，善用稀缺生态资源

最大限度引入自然生态景观

住宅产品正迎来一次新的升级——这已经是整个房地产行业的共识，为啥？因为，疫情改变人们了对住宅类型的偏好。

2003年，我国商品房正处于供不应求的阶段，人们对居住舒适度不太关注，高容积率的产品大行其道。可是，2003年“非典”过后，通透性能好、密度较低的产品明显更畅销，别墅尤其受到人们的追捧，北京有人甚至仅用一星期就装修好别墅，当起躲避瘟疫的“避所”。

研究表明，每降低0.1的容积率，绿地率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，发生火灾，脱险系数增加10%，疫情期间被病毒感染的几率降低5%……

不过，别墅多数位于郊区，远离市中心，作为第二居所很好——无论疫情期间还是平时。可是，作为第一居所，随之而来的是通勤时间无法保证，休闲娱乐生活质量下降等各种烦恼。

离尘不离城，才是高净值人群所渴望的。以便平衡工作、生活、娱乐的生活。不仅讲究建筑品质，更注重周边环境及完善的配套。规划上，尊重自然，注重生态，布局均衡；园林营造上，更讲究层层递进、移步异景；空间设计上，讲究精巧，功能多变……从感觉上更加亲近自然。

一、依自然地形采用“岛居”建筑布局，最大限度扩展建筑的采光面

香麓湾的生态资源非常之好——处于贾鲁河堤岸湿地公园，而贾鲁河有2300年的历史，郑州段有90公里，项目所处位置河道宽度将近300米，最窄处也有100米，两侧打造数百米约565亩的文化旅游公园。

此外，项目还临近 北龙湖——湖心水域面积约5.6万平方米（约9000亩），蓄水量相当于2.5个杭州西湖。

如何利用好这些不可复制的生态资源？

香麓湾选择了与全球排名前三的建筑事务所SCDA合作。在SCDA看来，新经典是将现代建筑技术发挥到极致……同时，更将外部自然环境与内部人居场景融合，人、建筑与自然三方和谐对话。其十分擅长将城市气质与自然资源环境与建筑设计完美结合。

为了充分利用项目地优越的贾鲁河景观资源，赋予了建筑更多与贾鲁河遥相呼应的生态气候布局，整体建筑规划与设计依据河湾地形布局：

1、项目南低北高，西低东高的建筑规划布局，做到楼栋朝向景观视野最大化，通过光线、视线的模拟分析，做到最佳的观赏角度。

2、改变传统社区的兵营式排布，打造了“岛居”的生活理念，通过独栋独单元的“岛居”建筑布局，最大限度的扩展了建筑的采光面。

这相当于为社区加装了“中央空调+新风系统”，这样的创新设计在众多社区是无法实现的，这恰恰也是未来健康住宅的趋势。

贾鲁河

二、大量采用玻璃幕墙和氟碳喷涂铝板，引入自然光

为了达到建筑与自然呼应的效果，除了整体规划上，具体到一个个建筑本身，也有许多讲究：

1、首创了第六立面——将阳台吊顶升华到与立面同一高度，以1：根号2的黄金比，为空间引入更多光线，创造出与社区的远景和近景零距离的效果；

2、外立面采用玻璃幕墙搭配氟碳喷涂铝板：为了保持铝板造型的耐久性、甚至不变形，项目采用大量型材铝板，铝板均由供货厂家根据设计重新开模、开模费用极高；幕墙系数达到1.6（常规为0.9），幕墙运用量是常规项目的1.8倍，而且玻璃幕墙大部分采用的是超白玻其透光率可达91.5%以上。

超白玻璃的售价是普通玻璃的2倍左右，有玻璃家族 “水晶王子”之称，是高端建筑物身份的象征，北京国家大剧院、上海浦东机场、香港会展中心等，均采用超白玻璃。使得贾鲁河一线水景倒影，与玻璃建筑体自由呼应。

3、为实现客餐厅天花无梁设计，采用了大板结构，此处板厚160mm(常规100mm)，结合角柱750*700，形成4000mm+4100mm长的超大270°观景环屏，将室内格局的规制拉向极致。

三、采用新材料新技术，打造自然生态海绵城市，改善园区的微气候

每年，一到雨季，很多城市总是容易发生内涝。海绵城市，不仅是生态建设的一部分，也可以顺带解决内涝问题。目前，通过海绵城市建设，遂宁城区就逐步了实现“小雨不湿脚，大雨不内涝”。

康桥也将这一做法用在了香麓湾上，既是呼应项目独特的自然生态资源，实现生态建筑理念，同时也可以改善园区的微气候。

海绵城市的技术做法结合地块景观通廊，广场空间、景观节点的地理位置与特性进行设计。通过“渗”、“滞”、“净”、“用”、“排”实现：

1、“渗”：地块内绿地土壤、局部硬质铺装地面通过地面构造方式增强雨水渗透性。面砖与基层均为透水性材料。地块沿街城市绿化带采取汗溪景观做法，景观与排水沟渠相结合，作为强降雨时期雨水流入引导；

2、“滞”：地面软渗透，减弱场地面层雨水汇聚量，为地块雨水吸收创造有利条件，降低市政排水量的强度；

3、“净利”：通过土壤渗透，以及植被、绿地系统、水体等，对水质（初雨）产生净化，再回到城市中；

4、“用”：蓄水空间所存雨水首先供给地块绿化养护，然后作为景观用水；

5、“排”：如果储蓄的水量达到了极限，多余的雨水再直接通过城市排水管道排放……

比如，居住区的绿地，结合场地雨水规划进行设计，采用下凹式绿地、浅草沟、渗透塘、湿塘等绿化方式，既美化居住环境，又可以在下暴雨时起到调蓄雨水、减少和精华雨水径流的作用。

风景式园林

营造归家的仪式感和社交氛围

香麓湾是SCDA第67号作品，更是康桥第三代湾系作品。为了最大程度展示自然，其不仅将项目周边的自然生态景观引入建筑物，而且在园林的设计上也延续了这一风格，通过风景式园林，为业主们的归家、社交，创造度假式的生活方式。

一、专属归家风景林荫大道，回家的路，就像逛公园

生活是需要一些仪式感 的。何谓仪式感？仪式感就是使某一天与其他日子不同，使某一时刻与其他时刻不同，而非千篇一律。仪式感能让你心怀期望，消除困顿……

归家的仪式感，从大门开始。跟其他一些项目一样，香麓湾也采用了双重礼仪大门的形式。不同之处在于：

香麓湾设计了一条宽约20米、长约365米的专属归家风景林荫大道。双重大门一重位于风景林荫道南北两端，为标识性大门，形成与城市隔离的私属空间领域感；二重大门位于风景林荫路中间，建筑呈围合式布局，形成入口静谧的林间景观广场和轻奢的星级酒店式大堂，带来尊贵的归家体验。

立体地形、大地艺术景观带，365米……沿路布置的休闲座椅等，让业主归家的路，就像在逛公园，可以慢悠悠的走上半小时，同时也方便人们早晚散步。

5R景观体系，通过远景/中景/近景/硬景/软景来营造多维景观，使得业主站在不同的位置就有不同的风景。而且，项目以鹅掌楸、银杏、乌桕、青桐四种植株营建四大风景林区，行走于社区，有穿越四季之感。

二、架空泛会所+庭院式会客园林，满足层峰人士社交

马克思说，人的本质是一切社会关系的总和。社会性，是人的本质属性。跟谁在一起与事后甚至比你自己是谁还重要。因此，人们在选房子时更是在选邻居。你选的圈子代表了你的层次，决定你的格局。

知识共享无消耗却可产生价值， 知识可以复制，边际成本趋近于零。那如何让社区里的人们能够产生交集，营造合适的场所和氛围很重要。

研究表明，当人们置身于风景区时，秀美的风景和高浓度的负氧离子含量，会让人感到心情舒畅，更愿意与人交流和建立信任感。

对康桥香麓湾而言，建筑与景观是互为一体的存在。除了上面提到的风景林荫道、大地艺术景观带，项目还有约1万㎡风景式园林+约1400平方架空泛会所空间，6个娱乐活互动空间……

时空会客园林，即将主入口区周边5栋架空层及其围合区域整体打造成架空泛会所+庭院式会客园林，形成入口区户外社交会客空间。

近10000㎡风景式园林与约1400㎡架空会客厅，是专为层峰人士社区社交定制的最恰当的场所。

泛会所有4栋均为5m层高，1栋3.15m层高，布置有丰富的社交功能，集品茶、读书、会客、游乐、刷卡健身，party厨房等功能于一体，满足不同的使用需求，尤其是社交空间需求。

5大泛会所根据不同主题分别设计了相对应的景观主题：如健身花园周边设计了大量的跌水、瀑布等动水景观，营造动感而凉爽的空间环境；亲子花园以色彩鲜艳的园林花卉为主景、丰富儿童的视听、嗅觉等感官体验……

这种以坡地筑景，最大限度引入自然光的方式，实现了更多元的层次与空间的变化，且有助于进一步加速空气的流动和交换。

6大主题游乐空间分布于银杏林各处，由6座高低起伏的景观桥串联起来，形成孩子的“野”园，修复都市的缺憾。

由于主题乐园营造了一系列家人与小孩亲密玩耍、小朋友们互动合作的活动场所，使得儿童游乐空间从单一的儿童活动空间变成了功能复合、共同参与互动的社区公园，兼顾了儿童游乐、社交、亲情增进、老人健身、科普等多种景观功能。

私密性、互动性、全生命周期

呵护家庭的小生态

如果说，建筑与自然、人与自然的和谐是大生态，那么家庭内部之间的关系，则是一个小生态。

有一个调研结果显示，家庭夫妻关系不和、甚至闹到离婚，其中有一个因素就是因为房子的空间设计不合理，使得夫妻在房子这个小生态里，很容易发生冲突。有人因此调侃说，开发商对家庭关系的和谐，负有重要责任。

因此，一个好的项目，或者说好房子的定义，除了好生态，好园林景观和好社区，还要有好的房子，因为一个人呆在自己房子里的时间终究是最多的……一个好的户型，必须要同时满足私密、家人互动，以及最好是全生命周期。

北方城市，窗户落地是个很大的挑战，因为受到节能的制约。因此，郑州高端住宅市场，只有部分项目做到南侧落地的设计。

然而，香麓湾为了北向房间能汲取更大景观资源，外立面采用窗墙体系，做到了南北近乎落地的窗墙体系，让北向卧室具备南向主卧的潜质。而且，这是在保证节能设计满足要求的前提下达成的，这得益于康桥在研发上的长期投入，拥有二十几项房地产开发专利，40余项绿色建筑技术。

那么，如何做到隐私性呢？

一是香麓湾绿建要求等级为一星，叠拼有两层挑高，对室内隔声要求比较高，在客餐厅等公共空间采用了隔音垫设计；

二是一方面南向会客厅取消了传统的墙垛设计（采用大阪结构、楼板厚度达到120mm(常规100mm），更大开间争取多日照，配以大尺寸开间景观阳台，功能空间和居住空间分布更为合理，同时，主次卧分离布局，保证了私密性。

三是厨房、客厅、餐厅一体，并实现了无交通动线设计。以140平方户型为例，有效空间使用上尽可能的避免纯走到的设计，对空间的利用达到极致，既保证了交叉干扰，配上南客厅落地窗设计，又能让阳光洒满每一个角落。

餐客厨一体的设计，不仅提高了空间利用率，同时使得活动动线更加合理，增加一家人的亲密感。

厨房采用的是U型设计，这是实用性和利用率是最高的一种设计方式，大面宽，U型布局，储存、洗涤和烹调把这三个区域所形成的三个点构成的三角黄金动线，厨房烟道外置，进一步使厨房的空间利用率达到最高，完全可以做到洗切炒一体化，使得动线更加流畅。同时，可以容纳几个人在厨房，有人洗菜，有人切菜，有人炒菜，让做饭成为融洽家人关系的一项活动，而非一项苦差事，甚至成为矛盾点。

自然生态、园林景观有四季，归家之路有层次。人生也是有季节和层次的。不同的季节扮演不同的角色，对空间的需求也会随之发生变化。因此，近些年，全生命周期的产品很受欢迎。

以香麓湾162平米户型为例，其采用四房两厅三卫设置，更好做到全生命周期居住需求——多功能空间可以作为书房成为主人的独立空间，也可以做成儿童游乐区给孩子一个独特的成长空间，也方便就餐时照看孩子。还可以和卧室打通变成超大卧室……

小结

房屋和社区是居民生活重要载体，承担着人们美好生活的向往，与其说消费者买的是房子，不如说买的是一种生活方式。

什么才是真正的产品力，是未来消费者愿意买单的生活方式？一定是绿色、健康、智慧。能够满足客户特殊空间和精神等潜在需求的产品。设计、质量和服务越来越成为房企的核心竞争力。

跟随消费理念和生活方式的变迁，不断升级产品理念、功能、结构等，提升产品力的同时持续打造高质量的生活品质，引领新的生活方式，才能立于不败之地。香麓湾在此前积淀的基础上，无疑做了一次很有益的探索，值得借鉴。