香港楼市怎么了？开发商逃离，业主断供！

香港楼市一直是东南亚乃至全球的神话，如今神话似乎要破灭了！

自从2008年金融海啸以来，香港楼价就不断走高，荣登世界房价之巅，动辄十几二十万每平米的房价让其他发达国家低下了头颅，而逼仄的居住环境又让港人难以仰首挺胸。

但近来香港乃至整个香港人都在彷徨迷茫与纠结中徘徊。

由刘德华配音的短片《让下一代看见》道出了香港的土地房屋困境，影片开门见山，抛出了一个问题：香港还有希望？

房价暴跌 ，楼市地震

作为经济的晴雨表，香港楼市首当其冲。

以香港737万人计算，每平方公里人口为6676人，初看起来也就略高于国内人口密度前五的城市，但是香港实质发展的区域只有25%左右，按此计算的话人口密度高达约2.7万人每平方公里，远超过深圳，比印度孟买还高。但房地产市场泡沫积聚，多个标杆性城市房价纷纷掉头向下之际，以高房价著称的香港则迎来了一场“大地震”。

“如果诚心想要，还可以和业主谈价格。”中原地产香港的中介王军（化名）称，该套位于香港九龙区的豪宅，去年年底开盘时业主以总价约1650万港元买入。现在这套豪宅以1398万港元挂在了中原地产的网站上准备出手，一年不到的时间，下跌超15%。

“我已经三个月没有开新单了。”在九龙尖沙咀柯士甸道的Q房网九龙站旗舰店里，一施姓高级客户经理说，最近这几个月市场确实冷淡了不少，造成无单可做的直接原因之一，是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主，在政府一系列调控政策的影响下，不断下调着预期价格。

根据仲量联行最新住宅市场展望指出，香港住宅市场正进入调整期，2019年底前住宅均价将下跌15%。除此以外，如果贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑，住宅均价跌幅或将高达25%。

此外，豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端，让整个楼市变得人心惶惶，长年霸屏全球房价榜首的香港，正面临着从神坛跌落的风险。

媒体通过走访香港中介人员和楼盘发现，市场情绪悲观明显，甚至有业主直接降价200万港币的房屋单位也无人问津。市场不景气之下，开发商也各出奇招，采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜，甚至出现了“先住后付”的奇特景象。

违约断供密集涌现 业主恐慌

房子太贵，已是香港多年以来最直观的感受。

但目前，面对香港房价在近月来一直持续下跌的事实，对于此前已购置房屋的业主来说，无疑是一次沉重的打击。

于是，违约断供的现象开始不断出现。数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。根据香港法律，这些买家将因此损失已经交付的定金，也就是房屋价值的5%。

上述数据显示，这36起购房总共违约大约200万港元。购房违约涉及的新房价格范围差距很大，低至490万港元，高至3980万港元，36套房屋累计总值24700万港元。不过，约66%的购房违约案例涉及的房屋价格低于800万港元。

里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调。此外，瑞银此前发表的研究报告也称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，这还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。

香港楼市怎么？无论港媒，内地财经媒体还是国际知名通讯社都在追寻答案。

但即使这样，过去十年香港的人均居住空间毫无改善，仅从 159 平方呎（一平方米等于10.7平方呎）略增加至170平方呎。在香港，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就是豪宅了。

而同为高人口密度的城市东京和新加坡居民则分别有210平方呎和270平方呎。居住在劏房的人士的居住空间更加恶劣，他们的人均居住面积只有46平方呎。在92,700个劏房单位中，超过一半位于九龙，集中在油尖旺、深水埗及九龙城等旧区。

内外交困的危局

事实上，一直以来，港人一直将高房价的罪责归于内地囤房客。

尽管港府时不时会出来隔靴搔痒下，出台了一些“辣招”给楼市降温，包括限制非香港居民购房，提高印花税等，挡住了“北水南下”内地客，一手私人住宅内地买家占金额比例横盘了六个季度，但还是挡不住香港本地人购房热情，香港的房价却依然高举高打，蒙眼一路狂奔。

显然，导致香港楼市频临崩盘边缘的因素交织太多。但泡沫依旧是被认为罪魁祸首。根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首（暗示其面临巨大的房地产泡沫风险），排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

瑞银报告同时显示，自2012年以来，香港房价持续以每年10%的速度增长，市场长期处于供不应求的状态，而监管部门调控房价的措施效果并不明显。随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。

此外，港币汇率的持续走低，导致美元与港币的利差不断加大，从而引发部分人的套利行为。“想出国移民或是套现的人越来越多，大家都把手中的港币换成美元，这导致资产外流，在看空香港市场的基础上又加剧了港币贬值。”黄立冲表示。

不过就目前来看，香港楼价只是出现了松动，并没有大幅度下跌，但已经出现了投资客割肉离场案例。数据还显示，未来香港美联地产和中原地产在下降周期将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。

尽管过去香港陆续开发了一些新市镇，但是进度十分缓慢，远不及人口流入带来的需求增长。此外，由于历史遗留、环保等问题阻碍，尤其是“八万五计划”引发的强烈讨伐，新区的开发进度阻滞不前。

更为重要的是，在政治正确的魔咒下，香港土地供应等很多问题正在面临无解的困局。

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来源：《直面传媒》综合华夏时报、每日经济新闻及格隆汇