萝卜点评｜新加坡大！拆！迁！
萝卜点评，万事通说房事！
拆迁，这个国人熟悉的词，往往意味着一夜暴富，一步登天。尤其是在北上广深 ，那更是不得了。从2017年开始，拆迁的风潮吹到了新加坡，它换了一个名字，叫整体收购。短短的一年半时间，已经有超过40个公寓完成了整体收购，超过5000个业主一夜暴富。
这一轮整体收购的背景是什么，被整体收购的公寓需要满足哪些条件？今天萝卜就来说一说，新加坡大拆迁！
1什么驱动了这一轮整体收购
用两个字回答，就是“利益”。
我们先来看一下一组数据。第一个是2017年三月以来，一年的私宅价格指数。从168点，上涨到183.5点，至于新加坡房价上涨背景，我在别的文章谈过多次，这里就不细说。一年间，价格实打实的上涨了10%，预算这一个周期的开始。2018年，我对房价的预期是上涨10% 到 15%。对于发展商来说，房子更好卖了，也可以卖更高的价格了。如果这时候发展商有地可以建房，一定高兴坏了。那么问题来了，发展商有没有地呢？
我们来看第二张图，未来几年的房产供应情况。用四个字来说，不容乐观。新加坡抑制土地供应的政策见效了。未来几年的公寓公寓骤减 60%。
一边是红火的房产市场，一边是自己见底的土地库存，眼见大好的肥肉在眼前自己却要错过了，你说发展商急不急？换你你也急。
在新加坡，发展商的土地来源有两个：1）政府售地；2）整体收购。
政府售地已经被卡紧，想依靠政府售地补充库存是水中捞月。于是乎，发展商纷纷转向整体收购。
2什么样的公寓会受到发展商的青睐？
有些人会说，旧公寓，老公寓；有人会说，永久地契公寓；有人会说，户数比较少的公寓。
这些都不确切，是停留在现象外表的观察。而不是本质。
什么样的公寓会受到发展商的青睐: 答案是 – 让发展商整体收购后有利可图的公寓。
老公寓，旧公寓，随着时间的流逝，新加坡政府调整了所处地段了建房容积率，原来只可以建5层的，现在可以建20层；原来只可以建10层，现在可以建30层。这类公寓对发展商有吸引力。反之，老而旧的公寓，几十年过去了，容积率没有提高，发展商没兴趣。所以这是第一个条件：容积率有比较大的释放空间。
为什么新公寓很少被整体收购呢？因为新公寓一般都已经充分利用了容积率。
地点是第二个非常重要的条件。在40个被整体收购的公寓里，有超过一半在中心区，比如第9，第10，第11区。如果加个东海岸这种传统的优质住宅区，那么就占了总数的70%。其余的30%即使不在中心区，也是靠着地铁商场，生活方便的地点。这说明发展商对地点的要求是很高的。
第三个是价格。这永远是个重要条件，发展商在收购重建以后，也要有利可图。如果要价太高，业主吃肉，发展商连汤都没得喝，比如Dairy farm estate, 个人判断是很难被整体收购的。
第四个，就是地契。永久地契对买家有吸引力，对发展商同样有很大的吸引力。发展商整体收购一个永久地契的公寓，后续省去了太多的麻烦，新公寓也有大卖点。
3被整体收购的公寓需要满足哪些条件？
除了刚才说的那些，一个公寓要被整体收购，还有一个非常重要的条件，就是必须得到80%同意。而这有的时候却是不可逾越的阻碍，让部分业主在整体收购的大潮中望洋兴叹。
举个例子，比如Simon plaza, 因为是商住两用的公寓，商铺业主占了总数的30%以上。而商铺因面积普遍比公寓来的小，业主得到的款项也就比较少，所以很难得到80%的同意率。
4现在去购买一个有条件的公寓还能赶得上这波整体收购吗？
相信这个是许多读者最关心一个问题。
萝卜觉得这不是一个好的投资选择。当一个投资已经炙手可热的时候才进入的，往往会烧到手。比如比特币，如果在去年底最热的时候进场，那么至少亏损了50%。
我不建议瞄准整体收购去购买房产，就几个现实原因：
1. 有整体收购潜质的公寓很少有业主出售了，即使有，价格也已经远高于市价，已经折入了整体收购的一部分甚至是大部分收益。
2. 新加坡的卖家印花税，对整体收购同样有效，也就是说，新的业主，要把收益的一大部分，交给政府。比如买到一年内就成功整体收购的公寓，房款300万新币，但需要交36万新币的卖家印花税。
3. 如果整体收购没有成功呢？要看到，现在虽然是整体收购的热潮期，成功整体收购的公寓，占符合条件的公寓总数，不到5%。也就是说，绝大部分的公寓，是不会被整体收购的。有必要把几百万的投资交给5%的运气吗？
5这波浪潮对目前房产的影响？
无疑会继续推高新加坡房产。这5000业主被释放出来的购房需求，几乎占了市场现有新公寓的30%。当然相当一部分业主会考虑就近购买二手公寓，这一方面会推高附近二手公寓价格，另一方面又会释放新的需求，最终还是由新公寓来解决。至于三到四年后建成的新公寓，会是对见底的库存市场的合理补充，并不会造成供应泛滥，除非新加坡政府售地政策有巨大改变，而这种可能性很低。
感谢关注萝卜点评系列。
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