分析新加坡土地的容积率(Plot Ratio)

容积率是房产业经常遇到的词汇。所谓容积率，就是某块土地的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积。

容积率数字和小区密度成正相关。容积率低说明小区居住密度小，楼层低。容积率高的小区，居住密度普遍比较大。

容积率直接决定了某个项目最高可修建的楼层。URA规定了容积率和最高楼层限制的关系，可以参考下面的表格。但因为实际设计中需要考虑到很多因素，真正的楼层往往小于最高限制。

对于普通买家来说，看中了一个项目，项目所在土地的容积率怎么找？容积率和项目升值潜力有什么关系？对于现有屋主来说，项目的容积率怎样影响了将来重新发展的行情？请看下面的分享。

容积率去哪里找？

Master Plan 2014版的链接在这里http://www.ura.gov.sg/maps/ 在搜索框里输入房产项目的名称，容积率会直接标注在相关土地上。

举例说明，标注红点的居住用土地A，是某个99年地契的老私宅项目，容积率为2.1，土地面积54万平方尺，最多可以建造24层高建筑，实际建造一幢24层高楼以及排屋，总共255户。

有什么值得注意的地方，那就是这块土地面积非常的大，54万平方尺几乎是现在新推出的一块土地面积的两到三倍。以2.1的容积率计算，总体可建筑面积非常惊人。而建成的单位数目却不多。

建筑面积(GFA): = 540，000× 2.1 = 1，134，000

总建筑单位：255

让我们对比一下，计算相隔不远另一块土地(B)的可建筑面积

土地面积：14万5千平方尺

容积率: 2.8

建筑面积（GFA） = 145,000*2.8 = 406,000

总建筑单位：435

对比一下就可以看到，土地B利用三分之一的建筑面积建造了435个单位。相比来说，土地A远远没有达到可以建筑的最多容量。

可能很多人已经猜到了，土地A就是曾经在2012年被开发商看中，意图以五点九亿买下重新发展的Thomson View Condominium. 我在之前的文章曾经谈到过，重新发展的土地绝大多数是永久地契，因为99年地契需要发展商付出不菲的价格填补地契。Thomson View Condo作为一个99年地契，建成快30年的老项目，之所以得到开发商的青睐，一方面是因为新宣布的汤申地铁站近在咫尺，另外很大的一部分原因，就得益于上面的计算。

当然，由于种种人为因素，这个重新发展项目最后没有成功，相当可惜。

土地增值的金手指 – 提高容积率

每五年，URA会推出一个新的Master Plan规划。 如果有人仔细研究，会发现某些土地的容积率增加了。

数据来源于Master Plan 2008

数据来源于Master Plan 2014

容积率提高对土地的增值效应是显而易见的。同样一块土地面积，容积率从2变成3，可建筑面积便增加了50%. 这意味着发展商可以盖更高的楼，建更多的单位，更多的设施。发展商对此有敏锐的嗅觉，很多容积率提高的老公寓地段，立刻被重新发展。