私宅市场门槛抬高了　却浇不息买家的热情

新加坡是全球拥屋率最高的国家，10个人之中就有9个人拥有自己的屋子。一直以来，大多数新加坡人累积的财富都和屋子脱不了关系。

新加坡私宅市场长期前景依然乐观。自2000年以来，新加坡私宅价格以2.3％的复合年增长率（CAGR）增长。 2000年至2016年期间，人口也从400万增加到560万，复合增长率也达2.1％。

新加坡是亚太区最多跨国公司所在地

新加坡在贸易、资本投资和聘用外籍人士方面是亚洲最开放的经济体之一。约4200家区域总部落户新加坡，使之成为亚太地区最多跨国公司的所在地。

全球科技、媒体和电信公司如谷歌、面簿、微软，华为和IBM等，都被新加坡有利的法律环境，低税制和多样化的经济基础所吸引，在新加坡设立了区域总部，将其作为通往世界的门户。

新加坡的房价比香港和上海便宜

低利率的大环境以及强劲的需求，带动大多数亚洲市场的楼市水涨船高。

尽管各国政府推出以税收为基础的限制性政策来冷却房地产市场，但新加坡似乎是唯一一个房价得到有效控制的主要城市。

新加坡的房价与收入比率为5，香港的比率则为17。事实上，新加坡是纽约和伦敦等全球 “超级明星城市”中，该比率最低的城市，这意味着新加坡的房价相对来说更容易负担得起。

根据瑞士宝盛银行的财富报告，位于新加坡黄金地段一间4000平方英尺的公寓，售价为890万美元，而在香港和上海，这样的公寓价码则分别为4120万美元和1660万美元。

政府预留了70万套私宅的土地来应对人口增长

尽管从2013年到2016年，新加坡人口以每年从介于1.2％至1.6％的比率增长，但预计依然能实现早前人口白皮书中所提出的在2030年达到690万人口的目标。

为了应付这690万人口，新加坡政府已在未来20年预留了可建造70万套私宅的土地。随着新加坡经济预计平均每年增长约2至3％，这将超越其他发达经济体并支持国人的收入增长，有助于维持房地产价格。

单身人数不断增加，每户家庭人口减少的趋势，也将成为住宅市场需求的主要驱动力。据估计，到2030年，新加坡五分之一的家庭将属于单一户型，而2010年只有八分之一。这意味着，新加坡还需要兴建更多更小的住宅单位，来迎合市场的需求。

更多外国发展商进驻，置地时出价更阔绰

新加坡私宅市场过去五年也开始有更多外国发展商的进驻。根据高纬环球的研究，自2015年起，外国买家在政府售地计划中的参与呈上升趋势。比如在2015年，他们总共投标38次，占整体比率的四分之一。不过这个比重在2016年和2017年分别上扬至29%和34%。

同样的，外国买家在标地时出手也更加阔绰。根据数据显示，若外国发展商成为最后赢家，他们和排名第二的竞标者的标价平均相差5.6%，而如果是本地发展商成为最后赢家，他们和排名第二的竞标者的标价平均只相差3.4%，这意味着本地发展商在标地方面比较谨慎。

其中较为瞩目的一些被外国买家购入的地皮包括了2017年5月，一幅女皇镇史德林路（Stirling Road）的住宅地段，由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团夺得，标价为10亿零272万元，是本地首个标价冲破10亿元的纯住宅项目。

这个名为尚景苑（Stirling Residences）的项目刚在7月初开盘，至今已经卖出项目1259个单位中的435个单位，相等于35%。龙光地产去年才涉足本地私宅市场，但已经买下两幅地皮，除了尚景苑，还斥资6亿2900万元买下后港私有化中等入息公寓Florence Regency。

海外发展商只是一时赢得先机

有人认为，这些“过江龙”推高了新加坡的土地价格，造成本地发展商只好到海外寻找商机，其实不然。

高纬环球的研究显示，海外发展商成功标得地皮最活跃的一年其实是在2015年，当时成功转手地皮的51%或17亿8100万元来自海外发展商；本地发展商只占了49%，或17亿1200万元。2015年正是新加坡楼市走下坡的时候，海外发展商因此赢得了先机，标地的价格也更加优惠。

接下来的三年，他们反而没有那么积极。比如从2016年到今年至今，成功标得地皮的海外发展商比率已经从46%一路下跌到33%，而本地发展商却纷纷进场，在地皮价格走高的情况下继续标地，比率从2016年的54%上扬到今年至今的67%。

这是否意味着海外发展商在管理风险方面反而更加理想？他们在市场低潮时已经购入土地，现在又刚刚实施了降温措施，海外发展商手里的土地库存已经明显低于本地发展商，加上他们之前的投标价格并不显得高，这能让他们在未来比较艰难的时期，以比较轻松的姿态应对降温措施给市场带来的影响。

在新加坡从事房地产开发的“游戏规则”

事实上，在新加坡从事地产开发业务，有一定的风险，这包括对发展商实施的现有合格证书（Qualifying Certificate）和额外买方印花税期限的惩罚性条件。

根据前者的条例，拥有外国股东的发展商必须在五年内完成发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位项目，否则必须根据未售出单位数量逐年支付延长费。

在2011年额外买方印花税出炉之后，凡是发展商（无论本地或海外）如果达不到五年竣工与销售的要求就面对高额罚款。目前的罚款额为土地价格的25%外加利息。

对此方面，本地发展商过去几年倒是先尝到了苦药。

根据国家发展部在国会提供的数据，截至2017年底，发展商总共支付了2亿元的额外买方印花税和1亿8000万元的现有合格证书延长费。

在销售期限前夕，也陆续有多家发展商选择除牌以避免支付延长费，其中包括SC全球（SC Global）和大众控股（Popular Holdings）等。不过由于“过江龙”在本地的资历尚浅，至今还没有哪家发展商必须因为支付高额的延长费或罚款而必须降价求售。

纵使有楼市降温措施　买家依然会进场

今年7月初，政府推出第九轮降温措施，政府或许认为，保障新加坡楼市稳健发展的最佳方法是在房地产市场最初开始变得旺热时，就开始干预降温，以此挫买气。

自2017年第三季复苏开始以来，私宅价格只在过去四个季度上涨了9.1%。与上一个周期的复苏相比，当时的价格从2009年第三季度开始攀升，到2010年第二季度，私宅指数上扬了38.2%。

新的降温措施也削弱了首次购房者的负担能力，造成贷款与价值比率（loan-to-value ratio，简称LTV）从80%降至 75%，影响到买气。最新的第三季预估数据出炉后，降温措施的效应立竿见影，价格上扬0.5%，明显低于首季和次季3.9%和3.4%的涨幅。

另一方面，发展商对集体出售项目开始观望。

一方面，发展商对地皮已经不再像以往那样饥渴。今年至今已经有多达35个集体出售项目成功卖出，分别超越去年的28个和前年的3个。以销售数字来看，今年的35个项目总值101亿元，也分别高于去年的82亿元和前年的10亿元。

再一方面，由于发展商所面对的风险在降温措施后加大，他们除了要预先支付相等于地价5%的额外买方印花税之外，面对的罚款额也从之前土地价格的15%增加到25%（外加利息）。

政府一方面让投资者承担更重的税率，另一方面也收紧了首次购屋者的借贷，这么一来买家的负担能力有限，发展商的如意算盘可能要打不响了，无法在五年内继续以较高的价位清完所有的单位，所以进场时也就更加谨慎了。

至于政府地段的投标，或许也会稍微冷却，不过因为不像集体出售一样过程繁琐，还是会吸引一些发展商进场。

整体而言，私宅市场今年初开始的旺热景象应该不复存在。

市场也了解到，政府不会轻易松绑之前8轮降温措施，要想投资私宅的买家，因为随着进场的门槛高了，恐怕得需要有足够的财力，同时还须承担更高的风险。

不过在房价走势方面，由于过去这轮集体出售的发展商，几乎都财力雄厚，拥有很好的持守能力，并会想方设法保障自己的盈利率，而不会轻易降价。如果我国经济走势依然被看好，那目前买家对楼市的观望态度应该也只是暂时的。